大吉隆坡9计划是福是祸? 千亿带动市场 房产却供应过剩
信息来自:中国报 · 作者: · 日期:31-03-2017

2016-12-14

大吉隆坡9项大型工程开跑,对市场而言,究竟是福是祸?

(吉隆坡14日讯)大吉隆坡(Greater KL)区内共有9项大型工程开跑,对整体市场而言是福亦是祸;福是将会有超过千亿令吉的工程流入市场,祸则是住宅、零售及办公室房产将面临供应过剩局面。

根据丰隆投银研究,大吉隆坡是大马人口最多的地区,共700万人(占全国的26%)。其公共交通系统在快捷巴士系统(BRT)、轻快铁(LRT)和捷运工程(MRT)等推动下获得改进;新大道如白沙罗–莎阿南大道(DASH)、新街场-淡江高架大道(SUKE)和淡江大使大道(DUKE)的陆续建成也加强了道路连接性。

未来料获提供税收优惠

因此,大型的催化发展项目也随着大吉隆坡的发展涌现,包括敦拉萨国际贸易中心(TRX)、摩天楼独立文物大厦(Warisan Merdeka)、武吉免登商业中心(BBCC)、马来西亚城(Bandar Malaysia)、Kwasa白沙罗城镇计划(Kwasa Damansara)和赛城市中心(Cyberjaya City Centre)。这些项目占地3355英亩,发展总值(GDV)至少2750亿令吉。

在这些大型计划背后,都是政府直接或间接参与其中,未来料获政府提供税收优惠,大楼出租率也会受到政府支持。例如雇员公积金局将将其总部迁往Kwasa白沙罗城镇、国民投资机构(PNB)迁至摩天楼独立文物大厦。

丰隆投银研究假设,若发展总值中的50%将构成建筑成本,这些催化发展项目将在未来20年间,为承包商带来1370亿令吉的工程,使建筑领域成为其中最大的受益者。

然而,这些高楼建竣后,已经面临供应过剩窘况的吉隆坡市中心的住宅、零售及办公室房产,恐更深陷于这漩涡中,无法自拔。

租金涨幅受限 产托压力大

丰隆投银研究称,这些催化项目蓬勃发展,房产投资信托(REIT)也不能幸免受到压力。

目前,吉隆坡市中心的人均零售空间为17平方尺,已经超越曼谷的9平方尺和新加坡的12平方尺。在这些催化发展项目的带动下,未来商场的数量将进一步增加,从而限制租金涨幅。

尽管如此,该研究认为,建立于黄金地段的购物广场如柏威年(Pavilion)和吉隆坡阳光广场(Suria KLCC)的租金应该保持合理。

至于现有的办公室房产,新项目的涌现将让其租用住率和租金承受下行压力。

该研究认为,所追踪的相关股项中,尤以马资源桂嘉产托(MQREIT, 5123,主要板产托)在办公室房产的曝光率最高,多达80%,接下来则是城中城合订产托(KLCC,5235SS,主要板产托)

有政府撑腰

私人企业难竞争

在政府的推动下,上述发展项目的成功率可用“势在必行”来形容,但吉隆坡市中心最不缺的就是办公大楼和公寓,未来私人房产发展商更要与这些公共交通导向(TOD)相关,并且有政府做靠山的项目竞争,将是大吉隆坡计划的“受灾户”之一。

丰隆投银研究以吉隆坡中央车站(KL Sentral)作为具公共交通导向优势的成功例子,相信一旦捷运工程第一阶段在2017年7月均工后,上述6项发展项目的吸引力将进一步提高。

虽说吉隆坡市中心的办公大楼和公寓都存在供应过剩风险,传统发展商未来所面临的竞争将更剧烈,不过,该行所追踪的大部份发展商都以多元化产品组合的方式来分散风险。

“若以风险曝光度计算,就以UOA发展(UOADEV,5200,主要板房产)所面临的风险最大,因其主要关注于办公楼业务。”

 

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