房屋,可负担了吗?破屋价魔咒,量力而为
信息来自:东方日报 · 作者:官世峰 · 日期:09-07-2011

2011-0709

首相日前推介「一个马来西亚房屋计划」,未来 9 年在巴生谷、万挠、布城和芙蓉 20 个地点,为月入 6 千以下的首次购屋者,兴建 4.2 万间 15-30 万令吉房屋。申请者可获 105% 房贷,获准以公积金第二户口摊还,摊还期达 30 年,但 10 年不得转售。国内发展商和银行界受促响应当局努力。这类的利民计划,能否就解决了现今的城市人买不起房屋问题?还有哪些其他方案?节目邀请大马购屋者协会中文组主任陈钟灵,讲述房市现况和人民期望。

首相纳吉今年 3 月间,率先推介了「我的第一间房屋」计划,每月收入少于 3000 令吉者,可申请购买介于 10 万至 22 万令吉之间的房屋,房贷可达 100 % ,摊还期 30 年,目标是让 35 岁以下年轻人,可拥有第一间自己的房屋。

如今再推出「一个大马房屋计划」,大马购屋者协会中文组主任陈钟灵指出,或许当局也意识到,巴生谷 22 万令吉以下房屋已难找;而且即使给 100% 房贷,月入 3000 者也供不起。

于是,第二坡的利民房屋计划,申请者的最高月入增加到 6000 令吉,房价就提高到 15 万至 30 万令吉之间。这让陈钟灵也觉得更为合理了。

爱 FM 主持人吴俐瑾说道:「两个不同的计划,对地域和生活水平有两个不同的考量,所以考虑得更周详了,也可说是回应了大家的一个措施。」

这次计划的特点是在家庭收入 6000 令吉以内的都有资格申请,房贷可达 105% ,一般上包括了律师费、保险费等,但陈钟灵提醒:「如今银行的房贷都要买保险( MRTA ),就 5% 了,一般上律师费也不少钱,所以不要以为可借到 105% ,身上没有一分钱,就冒冒然去申请买屋子,会有大问题。」

他补充,银行在审核申请者时,一般上会看工作是什么、基本开销、有无欠卡债拖车期,即使符合条件,也可能不获批房贷或不批足 105% ,「不是政府批准你买,银行一定就会给 105% 房贷」。

他认为, 30 万令吉的房屋在吉隆坡一带已不算贵,算是较中等,现在治安不好,人们都希望有个较居住安全的地方,一般都要有保安和围篱,而 30 万以下房屋多是公寓。

月入 6 千,屋价 30 万 ok

谈到负担得起吗?「一般上,以 6000 令吉收入来讲,买一间 30 万的房屋,应该还算是 OK 的,经济负担还算 OK 。以 30 年为供期,一般上房贷如果拿到 105% ,就是 31 万 5000 令吉,一个月差不多是还 1500-1600 令吉,再扣公积金等还剩下 3000-4000 令吉基本开销,还算过得去。」

陈钟灵指,政府应是看到巴生谷 22 万令吉以下买不到房屋,而其他州一些比较小的地方, 22 万的房屋却应没问题,还是可买得到,这两个计划应该是根据不同的地域,平行地在进行。

但他提醒,收入 6000 令吉的人民仍不多,即使在巴生谷,所以一些人仍可能供不起「一个大马」房屋,购屋者不能看到可借房贷 105% 就急不及待,要量力而为。

开讲嘉宾:陈钟灵(大马购屋者协会中文组主任)
电台主持人:徐晓芬、吴俐瑾

请调低银行房贷利息!

本期节目讨论主题,是许多人都关注的切身问题,吸引了多位听众纷纷提出本身建议,如何降低屋价,让国人对于买房子更负担得起。

黄先生表示,很多时候,他倒认为既然屋子都已买下来了,不能供也要坚持下去,应该把握拥屋的机会。他只希望,政府把银行利息调低。买一间 30 万令吉的屋子,最终摊还完毕是 45 万令吉还好,若最终还完是 60 万就不对劲了。

包先生则说,一个大马房屋计划的 15 万至 30 万屋价,也不算太便宜,因为 “ 屋价起,购屋者的收入没起 ” 。

他提议一个参考方案:政府拨一块地出来给建筑商去建有品质的屋子,建筑商在商言商,是不可能不赚钱的,让他们在建了很多住宅区房屋的同时,也可以建商店,这些商店可以市场价格卖给建筑商,建筑商从中取得利润,然后压低价格建不超过 10 万令吉的房屋,大家都可以受惠。

“ 拨地出来是政府的地,一定要交通方便,否则计划就不可行,居民要去工作若有快捷公共交通,可以很方便到市区,大家都有好处。 ”

陈钟灵对上述建议,还是认为需要看地方而定,若要在巴生谷一带建 10 万令吉以下的房屋,没发展商会去做。

调整心态,屋子买得起

听众旭敬拨电到节目中表示,无论是什么可负担房屋计划都好,都须回归到购屋者的心态上。

“ 对我来说, 15 万至 30 万令吉的房屋,算是高价了。我本身是生意人,但我也不会去买这么高价,目标只放在 10 多 20 万的房屋。这不是有没有能力负担的问题,即使是原本可负担得更高的,但我认为只是需要一个安居的地方,不是要什么奢华的。 ”

他看到很多人不是买不起现在的房屋,而是他们要住得奢华和更高级, “ 去找一些高档的地方居住,如八打灵再也一带很多人都喜欢去选购房屋,认为住进去后本身就会比其他人高一等,我们住蕉赖一带的就比较低价一点。 ”

他指这纯粹心态问题,其实国内还有很多算是廉价或中价的房屋,是人们买得起的。 “ 我的这一区还是有很多屋子是待售,可能我们这个地区被认为是较低级的地方,没多少人会来找屋子 …… 其实也算是很方便的地方,有很多商店。 ”

他再三强调,这是购屋者心态,不是买不买得起的问题。

对此,陈钟灵表示,每个人买屋子,看要的是什么,能力能负担的是多少,这些最重要。 “ 人人都想住洋房,但现在能力只能买公寓单位,就先住公寓,到收入好时才换一间更好的还不迟;但也有人想现在不买,我国房价一直飙高,要等到几时呢,可能永远都没有自己的房子。 ”

“ 有人说要买就快点买!一些人幸运有家里的人可帮忙,还较容易解决;但完全要靠自己的收入去买屋子的,就要很好的去考量自己的经济状态,和家庭理财规划了。 ”

鼓励发展商尽社会责任

纳吉政府推行的 “ 一个大马房屋计划 ” ,通过和私人界如房屋发展商之间的合作,让他们在 “ 有盈利之余,又不是赚那么多 ” 的情况下,协助当局推出利民的计划。

陈钟灵指出,当局是要鼓励发展商尽一点社会责任,参与政府的房屋计划,不要把利润抬得太高,当然也要保持房屋品质,不可偷工减料。

他遗憾地说,很可悲的,国家独立逾半世纪了,我国还没有一个很好的公共交通系统,变成大多数人都把大部分收入花在这里,大多数人无论赚多少,第一件事不是买屋而是买车,要供车打油又要付过路费,已花掉薪水一大半,人民还有多少钱来花呢?

“ 4 万令吉以下的廉价屋,现在发展商们,基本上都不会很积极的去响应政府的号召兴建了。所以一个大马房屋计划,即使不是让很多人可解决掉拥有第一间房屋的梦想,至少也部分解决。 ”

陈钟灵与两位节目主持人不约而同说,在的确能帮到一些人的同时,购屋者也需慎重考虑,免得日后陷入偿还不了贷款的窘境。 “ 很多人每天的开销只是够用罢了,根本没有多余的钱。 ”

因此,除了一系列惠民计划,政府也致力于提高人民收入,及大力推动经济转型计划。

10 年不能卖,不宜硬性

“ 一个马来西亚房屋计划 ” ,除了摊还期可长达 30 年,也限定购屋者在 10 年内不得转售。

爱 FM 主持人晓芬在谈到这个规定时,点出了政府是担心房屋卖了给投机客。无论如何,嘉宾陈钟灵还是特别强调了这一点的不妥当之处。

他直指,购屋者若是在那 10 年内遇到经济困难,要怎么办?银行可以不拍卖这名屋主的屋子吗?又或者能不逼他报穷吗?这些都会是很大的问题。

当初批准买屋时,有关方面当然会先审核这名买主各方面的条件如经济能力?但 10 年不能转售的时间太长,一方面,屋主可能已变百万富翁,能买更好的屋子;另一方面,他也可能不幸遭遇上灾难,失去工作能力。

“ 幸好,现在银行有要购屋者买房屋贷款保险( MRTA )的制度,如果失去工作或丧失偿还能力,就能帮到他偿还房贷。 ”

其实, 10 年内不得转售的限制,能否弹性处理?晓芬就提出,其中一个方法可能是,允许购屋者与银行预先谈好;对此,陈钟灵认同,当然应该需要可弹性处理,才能解决问题,否则会迫使更多年轻人破产!

他补充,若政府限定 10 年不得转售是要杜绝投机客,政府也更要确保发展商 3 年内建好房屋准时交货,不要再有搁置计划。

经济策划组
国家银行
MIDA
My Trade Link
马来西亚财政部
国家统计局
新经济模式 (中文)