房地产政策的两个目标

信息来自：大河网(郑州) · 作者：陈季冰（上海商报评论版主编） · 日期：11-06-2016

2008-12-15

就住房制度而言，只要在指导思想上能同时兼顾“社会公平”与“启动消费”的双重目标，就应当允许和鼓励各地发挥各自主动性，根据本地区的实际情况制定出最适合的政策。中国的主要问题并不在于各级政府出台的政策是好还是坏，而在于对政策有没有起码的监督和制约。

近来有关河北、辽宁和山东等地决定停建经济适用房的报道被炒得沸沸扬扬，上述三地将通过扩大廉租房申请范围的办法来实现廉租房与经济适用房的“并轨”，以此解决低收入者家庭住房困难问题。据称，这有可能带来整个中国住房政策体系的调整。

这条消息一经发布便引来争议不断。由于有新加坡“组屋”和香港“居屋”的成功经验摆在眼前，经济适用房寄托了当下许多不富裕国人的“住房梦”。不过，为了更好地分析和展望经济适用房的命运，让我们先来梳理一下今年10月下旬中央出台拯救楼市政策以及四万亿经济刺激计划之后各地推出的房地产“新政”。我个人认为，它们大致可以归纳为以下几种类型——

1、降低房地产交易过程中的税费，简化手续；2、对所有购买房产的个人或家庭实行所得税退税，乃至直接财政补贴；3、降低按揭贷款首付比例，放款银行房贷优惠利率的限制；4、大力兴建经济适用房，圆符合一定条件的中低收入家庭的置业梦，这是四万亿中所谓“民生工程”的最重要部分；5、对符合一定条件的中低收入家庭实行直接货币补贴，这实际上是一种货币形式的经济适用房制度；6、扩大廉租房覆盖面，这里像经济适用房一样存在实物配租和货币配租两种形式。

上述措施中，政策1属于提高政府的服务效率和服务质量，政策3属于对商业银行市场行为管制的放松，政府基本上没有直接介入市场行为。而政策2、4、5、6的方案中则都是政府直接掏出钱来的，用经济学的话来说，也就是政府这只“有形的手”直接介入了本应由供求关系这只“无形的手”自发调节的市场。在中国的语境下，改善政府服务和放松市场管制总是好事情，因此，下面我要着重剖析的是2、4、5、6这几种情况。

既然“有形的手”必须直接介入，那一定说明当前中国的房地产市场存在着严重的问题和缺陷。在我看来，问题主要集中在两个：一是房价过高，超出了一般居民家庭的承受能力；二是楼市陷入了极度的低迷。前者说到底是一个社会公正问题，某种程度上它也是后者的重要原因。于是，政府推出“新政”自然就应当起到一石二鸟的作用，也就是使更多普通居民家庭买得起房，同时重新启动低迷的房地产交易。

如果用这两个目标来衡量的话，我们将会看到，政策2对启动市场能够发挥立竿见影的效用，但它对促进社会公平不仅无利，而且有害，因为那些为了能够得到退税或补贴而在现在的价位上买房的，肯定是上缴所得税比较多的富人，这个政策实际上是用全体纳税人的钱去补贴少数富裕人群。更重要的是，富裕人群为获得退税而购入的房产多半属于投资性质，这将进一步推高已经极不合理的房价，正如我们在上一轮楼市非理性繁荣过程中所看到的那样，其结果是使更多人买不起房。因此，政策2是应当遭到断然否定的。

政策4和政策5在性质上是相同的，都是半市场化的经济适用房制度，区别只在于实物配售和货币配售之间。由于经济适用房配售采取的“政府补小头、居民出大头”的方式，所以它既能帮助中等收入的家庭解决住房问题，又能够启动庞大的住宅消费市场。它的最大好处在于使一大批有一定经济能力的家庭能够拥有在完全市场化条件下不可能买得起的属于自己的房产，这就既有利于社会公平，又让这一社会群体的有限积蓄转化成了消费。因此，这应该是最优政策。

顺便说一下，在实物配售与货币配售之间，我个人更倾向于后者。政府自己盖房子不但会带来很多管理监督问题，盖出来的房子也未必真正让老百姓称心，而且它的大量投放还会对现有的商品房市场造成相当大的冲击。不过，由于经济适用房的配售涉及申请居民家庭的现有住房条件、家庭财产和收入、禁售年限、交易利得补偿等等许多限制性的条件，在中国目前权经常大于法的行政管理体制之下，不出现“走后门”、“托关系”乃至行贿受贿等暗箱操作事件，几乎是不可能的，前几年在北京出现的开着奔驰车购买经济适用房的例子就是活生生的例证。说实在的，我对这个理论上的最优政策在实践中的真实效果是没有太多信心的。

剩下的政策6正好处在上述两种最差和最优情况之间，它能够帮助一部分困难群众解决住房矛盾，但因为能够配租到廉租房的居民家庭注定是很有限的，所以在解决社会公平问题方面能够起到一些效果，但效果有限。它也能够启动一部分消费（主要是政府购买），但出于相同的道理，推动的力量也十分有限。它的最大缺陷在于：从启动楼市的角度来看，“租”不可能像“买”那样带动巨大的市场需求；从社会公平的角度来看，除非大大地扩大廉租房的覆盖面，否则受益人只能是很小一部分，而如果将覆盖面扩得很大，则一定是政府财力难以维系的。因此，比起经济适用房，廉租房只可能是一种最低收入家庭的保障性制度。相比经济适用房，廉租房政策在管理和监督方面的难度要小得多。当然，廉租房与经济适用房两种政策之间并不存在矛盾，它们在不同的层次形成有益的互补，因而完全可以同时推进。此外，我个人对廉租房同样也倾向于货币配租，而不是实物配租。

我最后要说的是，中国如此之大，各地经济发展水平、城市化程度乃至传统风俗文化千差万别，我们切不能指望搞出一套放之四海而皆准的大一统的政策来。就住房制度而言，只要在指导思想上能同时兼顾“社会公平”与“启动消费”的双重目标，就应当允许和鼓励各地发挥各自的主动性和创造性，根据本地区的实际情况制定出最适合当地的政策。我一贯强调的一个观点是，中国的主要问题并不在于各级政府出台的政策是好还是坏，而在于对政策有没有起码的监督和制约。

（原题：当前中国房地产政策所要达到的两个目标）

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