（吉隆坡12日讯）亚洲房市浮现泡沫风险，但大马產业市场表现落后区域同儕，加上可负担能力依旧高企，產业市场泡沫化风险仍低，相信2011財政预算案將以辅佐政府经济转型计划为主，落实抑制外国投资兴趣的產业盈利税可能性不大。

黄氏唯高达研究表示，受流动资金充裕的推动，亚洲產业市场在2010年上半年持续稳步好转，同时却也曝露出泡沫化危机，但大马產业市场泡沫化风险仍相对较低，主要是可负担能力依旧高企，且產业价格显著飆涨仅侷限於黄金地段的有地產业。

產业指数：新反弹166%
港131%、大马仅涨92%

此外，大马產业市场是金融风暴后表现最落后的领域之一，表现却远逊高政策风险和价格涨幅较深的区域同儕，其中新加坡和香港產业指数已从低点分別反弹166%和131%，而大马產业指数涨幅却仅有92%。

“虽然大马產业领域股价净值比（P／BV）和股价／净资產比（P／RNAV）近期攀高至0.88倍和0.68倍，比歷史高位的0.77倍和0.61倍为高，但估值仍远比强劲销售动力和正面政策变化的2004和2007年的2倍標准差逊色。”

其中，產业股在高峰时估值贴近净资產比表现，而领域领导代表――实达集团更溢价约20%，外资持股比重更高达56%，远比现有的22%为高。

预算案主要支援经济转型计划

因此，黄氏唯高达预计2011財政预算案將支援政府的经济转型计划为主，带领大马走向高收入国目標，而高產业盈利税（RPGT）和收紧贷款与估值成数（Loan to value ratio）等將抑制外国直接投资和高净价值的个人投资者兴趣，相信產业盈利税落实机会不大。

“虽然政府確保產业市场健康非常重要，但若根据持有產业数量、地点或价值来落实贷款与估值成数限制颇有难度，银行透过自身风险管理反而更好，料新措施限制仅侷限在第三產业，將领域衝击降至最低。”

国际货幣基金组织（IMF）与世界银行在2009年警告，大量热钱涌进东南亚，亚洲有可能出现房地產泡沫，隨后韩国、新加坡、澳洲、香港与中国等政府，先后以紧缩金融机构的贷款成数、调高交易税等方式，抑制房地產市场非理性过热。

其中，香港政府在今年4月和8月份別出招抑制房市过热，推出销售未建成和建成房屋新指南，同时增加土地供应、收紧贷款上限等，新加坡政府调降最高房贷成数、私宅3年內转售卖方需交印花税。

中国政府也积极出招，在去年12月即出台土地供应和土地溢价处理等细节，令股价在短短4个月內下跌13.4%，但在今年6月收紧第二套房政策后，股价在2个月內却反弹15.4%，显示市场已开始消化政策收紧利空效应。

收入增、有需求
国內房地產前景光明

黄氏唯高达研究相信，大马產业需求料获年轻人口、城市化、家庭规模缩小、收入提昇、通膨护盘和强劲马幣等正面宏观因素支撑，加上基础建设、政府土地再开发等正面消息扶持，產业市场前景依旧良好。

“我们预见吉隆坡转型至更適於居住和生气勃勃的城市拥有巨大的再评估潜能，因地铁、轻快铁延伸、政府土地再开发等私人领域，以及外国直接投资积极参与的计划將有更多详情公佈，实达集团（SPSETIA, 8664, 主板產业组）、宝敦（BOLTON, 1538, 主板產业组）和龙凤控股（DNP, 2976, 主板產业组）等拥有大片黄金地段和国际发展潜能的公司將是最大贏家。”

马资源（MRCB, 1651, 主板建筑组）、莫实得控股（BSTEAD, 2771, 主板种植组）等政府相关公司和土著发展商，则料是政府土地再开发的直接受惠者。