国民投资公司（ PNB ）的房地产业

隆办公楼市场供过于求

百层摩天楼无实用意义

作者／本刊梁志华 2010 年 11 月 03 日

海市蜃“楼”？（上）

【本刊梁志华撰述】首相纳吉在 2011 年财政预算案当天，宣布委任国民投资公司（ PNB ）负责在位于吉隆坡市中心的莫迪卡体育馆（ Stadium Merdeka ）土地上，兴建一座 100 层摩天楼——独立遗产高塔（ Menara Warisan Merdeka ），估计在 2015 年将完工，引起民间广泛争议。网民翌日通过面子书（ Facebook ）发起“百万人民拒绝百层高楼”专页，并成功在短短两周内获得 22 万人加入与支持。

对资金雄厚的国民投资公司而言，耗资马币 50 亿元来兴建一座百层摩天楼，并不是一件困难的事。这家官联投资机构（ GLIC ）在截至 2005 年（其网站公布的最新年报）坐拥超过 11 亿元的现金，年净利达 5 亿 75000 万元，以及累积盈利高达马币 89 亿元，过去五年来，这些财务数据还在不断扩张之中。更重要的是，该机构可以轻而易举在资本市场内获得融资。

然而，国民投资公司有能力兴建百层摩天楼，与是否有需要兴建百层摩天楼，或者为何由国民投资公司负责兴建百层大楼完全是两回事。这里存在两个关键的问题。

其一，究竟百层摩天楼的实用意义还是象征意义比较大，如果是前者，是否意味着吉隆坡的办公楼市场出现供不应求的情况？或者说，政府预测吉隆坡的办公楼市场，在未来五年将面对供求失衡的问题？

其二，为何由国民投资公司负责兴建百层摩天楼，是因为其专业能力，还是财务和融资能力？如果是后者，是否除了国民投资公司之外，已无其它更恰当的选择？还是这当中存在隐议程？

吉隆坡办公楼供过于求

首先，我们假设政府打算兴建百层摩天楼，是以实用意义为出发点，即增加吉隆坡的办公楼供应。这个目的存在两个可能性，即吉隆坡的办公楼市场出现供应稀缺的情况，或者国家经济蓬勃成长，吉隆坡办公楼的未来需求将会大增。

从供应层面来看，吉隆坡办公楼市场似乎并没有存在所谓供应不足的问题。相反地，办公楼市场实际上供过于求。

国家产业资讯中心（ NAPIC ）的数据显示，截至今年九月为止，吉隆坡的办公楼供应（政府与私人办公楼）高达 675 万 1659 平方米，然而，实际租用率 / 使用率只达到 80.5% （或 543 万 6144 平方米）。这意味着，吉隆坡办公楼市场存在 19.5%( 或 131 万 5515 平方米 ) 的闲置办公楼空间。（参考图表 2 ）

如果往更深入一点剖析，截至今年九月，位于吉隆坡城市范围内的办公楼闲置空间高达 26.6% 。其中，吉隆坡市中心的 KLCC 或黄金三角区（包括安邦路、敦拉萨路、苏丹依斯迈路、武吉免登路、霹雳路、叶观盛路等）的办公楼供应还有 16.2% 的闲置率。

此外，吉隆坡市中心内的核心商业区（包括拉惹楚蘭路、富都路、安邦路、 Dang Wangi 路、拉惹拉勿路、陈祯禄路、敦霹雳路）的办公楼供应也出现 14.7% 的闲置率。（参考图表 2 ）

仅仅从办公楼的闲置率来看，吉隆坡城市范围内出现 26.6% 的闲置率，而 KLCC （黄金三角区）与核心商业区分别存在 16.2% 与 14.7% 的闲置率，吉隆坡办公楼实际上面对供过于求的情况。

新建办公楼陆续有来

这还不包括即将登场的办公楼新供应。这些正在兴建的办公楼，估计在未来三四年将陆续进入吉隆坡办公楼市场。

国家产业资讯中心的资料进一步显示，截至今年九月份，吉隆坡办公楼市场即将来临的新供应达 96 万 7135 平方米（或 20 栋办公楼），其中有 79 万 5372 平方米（或 17 栋办公楼）正在兴建之中，剩余 17 万 1763 平方米（或三栋办公楼）则刚动工。

此外，目前正在计划中的办公楼供应达 57 万 6942 平方米（或 13 栋办公楼），而新计划的办公楼面积则达 7 万 8038 平方米（一栋办公楼）。

其中，位于吉隆坡城市中心（ KLCC ）或黄金三角区的办公楼新供应达 23 万 5830 平方米（或五栋办公楼），其中，正在建筑当中的办公楼面积达 16 万 9920 平方米，剩余 6 万 5910 平方米的办公楼空间开始动工。此外，目前在计划中的办公楼供应则有 11 万 9843 平方米。

至于吉隆坡市中心内的核心商业区，目前即将有 14 万 2361 平方米（或两栋办公楼）的新供应推出市场，所有新办公楼供应都已经在建筑之中。如果从更广泛的角度来看，吉隆坡城市范围内的办公楼新供应高达 46 万 7610 平方米（或九栋办公楼），其中正在兴建的办公楼面积达 36 万 1757 平方米，剩余 10 万 5853 平方米的办公楼则刚开始动工。

因此，从供应面来看，吉隆坡根本就不需要兴建百层摩天楼，因为这栋大楼并没有实用意义，反而只会加剧吉隆坡市中心办公楼供应过剩的问题。

更重要的是，位于吉隆坡市中心的核心商业区以及 A 级办公楼云集的黄金三角区，至今不仅面对 14.7% 至 16.2% 之间的空置率，而且还有不少新办公楼供应即将在未来三四年登场（接近 38 万平方米的新供应），显示吉隆坡首要办公地点并不缺少办公楼空间，或者说仍然还有多余的租赁空间。

办公楼需求跟不上供应脚步

另一方面，从办公楼供应对使用的比例来看，吉隆坡办公楼在 1998 年至 2010 年 9 月之间，一共增加了 208 万 3278 平方米的供应，或相当于每年增加 16 万零 252 平方米；但是，这段期间的办公室使用率 / 租用率增幅，却只是增长了 160 万 3826 平方米，或每年增长 12 万 3371 平方米，显示办公楼的市场供应增幅比市场需求来得快。

在这样的情况下，只有马来西亚取得强劲经济成长，国内私人投资蓬勃发展，或者外资大举进驻马来西亚（比方说跨国公司把区域办公室或服务中心搬迁到吉隆坡），那么，吉隆坡办公楼的未来需求，才会出现大幅增长的趋势，甚至超越办公楼的供应增幅。那么，政府兴建百层摩天楼来应付未来需求的立场，才能站得住脚。

回顾 1997 年亚洲金融危机爆发前，马来西亚从 80 年代末到 1990 年代，曾经历过一段非常辉煌的黄金十年。我国经济在 1990 年至 1997 年之间，平均取得每年 9.1% 的惊人成长。同时，私人投资在这段期间每年平均写下高达 16.2% 的强劲增幅。

在强劲的经济成长，以及私人投资蓬勃发展推波助澜下，吉隆坡的办公楼需求显著增长，办公楼租用率从 1990 年的 93.8% 飙升至 1997 年的 98.1% （或者说办公楼闲置率从 6.2% 降低至 1.9% ），导致吉隆坡的办公楼市场供应在这段期间陷入瓶颈状态。（参考图表 1 ）

当时，国油双峰塔（ Petronas Twin Towers ）在 1998 年正式启用，可以说是正合时宜，因为这在一定程度上，舒缓了吉隆坡办公楼市场供不应求的局面。

无法回到危机前水平

然而，在后亚洲金融危机时代，马来西亚经济从高峰滑落下来后，就一直无法回到金融危机前的水平，从 2000 年至 2008 年之间，马来西亚经济只能维持每年平均 5.5% 的成长。

同时，私人领域投资的平均年复合成长率，从 1991 年至 1997 年之间的 16.2% ，锐减至 2000 年至 2008 年之间的 1% ，而外资直接投资（ FDI ）在 2000 年至 2007 年之间，只能取得平均 1% 的年增长率。

马来西亚经济增长趋缓，加上私人领域投资低迷，以及外资陆续撤出马来西亚，导致吉隆坡的办公楼租用率显著下跌。办公楼闲置率在 1998 年至 2009 年之间，一直维持在双位数追平，并在今年九月达到 19.5% 的水平。（参考图表 1 ）

从过去的数据显示，除非马来西亚经济，尤其是私人领域投资和外资直接投资，在未来五年内能够回到 1997 年亚洲金融危机前的水平，才能够把吉隆坡现有的办公楼租用率，提高至 90% 以上，甚至达到 1997 年的 98.1% 巅峰水平。

如果办公楼闲置率继续维持在双位数水平的情况下，百层摩天楼在 2015 年落成后，不仅无法发挥到国油双峰塔在 1998 年时的功能，反而将会变成办公楼市场的累赘，进一步加剧办公楼供过于求的情况。

百层摩天楼沦为“白象工程”

虽然纳吉政府在经济转型计划（ ETP ）下宣布，通过 12 个国家关键经济领域（ NKEAs ）下的 131 项先行计划（ EPP ）和 60 项商机 (Business Opportunities) ，来创造 4440 亿美元的投资，其中有 92% 来自私人领域（包括 60% 私人领域和 32% 官联公司）。

然而，如果马来西亚的其他经济和政治条件没有获得改善下，即使推动再多的发展计划，也无法获得私人投资（国内投资和外资投资）的支持。

比方说，世界银行的 2010 年度全球经商环境排名显示，马来西亚在经商简易度、启动一盘生意、建筑准证手续、产业注册，跨境交易等各方面的排名出现下滑的趋势，而执行合约方面则没有改善。

虽然马来西亚在全球 183 个排名中名列第 23 位，但是，如果与主要竞争国家比较，马来西亚的经商环境依然相对困难，表现还比邻国新加坡和泰国来得逊色。

同时，福布斯（ Forbes ）最新公布的 2010 年度全球最佳经商环境排名也显示，马来西亚的排名从 2009 年的第 25 名，下跌至今年的第 31 名， 11 项评分标准中，有 9 项出现退步的情况。

其中，马来西亚在知识产权、投资者保护、贸易自由度、货币自由度等方面的排名退步，反映出经济与经商环境的不确定因素有恶化趋势。此外，贪污（从 38 名跌至 45 名）与繁文缛节（从 42 名大跌至 66 名），更进一步加剧经商难度和成本。

除非马来西亚政府在未来五年内，能够作出彻底的改革和转变，否则，私人投资和外资直接投资几乎不可能回到 1997 年亚洲金融危机前的水平。

从以上种种数据来看，以马来西亚目前的实际经济状况，这百层摩天楼的实用意义或价值几乎等于零，充其量只能扮演“马来西亚，能！”的象征意义。

图表1：吉隆坡联邦直辖区办公楼供应状况（政府与私人办公楼）

年份	总面积（平方米）	使用面积（平方米）	闲置面积（平方米）	闲置率（%）
亚洲金融风暴之前
1990	2,609,654	2 ,446,952	162,702	6.2
1991	2,625,855	2 ,534,881	90,974	3.5
1992	2,658,938	2 ,579,170	79,768	3.0
1993	2,966,048	2 ,699,988	266,060	9.0
1994	3,136,905	2 ,949,527	187,378	6.0
1995	3,388,793	3 ,205,509	183,284	5.4
1996	3,605,511	3 ,431,198	174,313	4.8
1997	3,941,345	3 ,865,305	76,040	1.9
亚洲金融风暴之后
1998	4,668,381	3 ,832,318	836,063	17.9
1999	5,027,037	3 ,867,172	1 ,159,865	23.1
2000	5,233,175	3 ,945,217	1 ,287,958	24.6
2001	5,560,085	4 ,035,844	1 ,524,241	27.4
2002	5,702,030	4 ,214,868	1 ,487,162	26.1
2003	5,742,163	4 ,459,348	1 ,282,815	22.3
2004	5,831,640	4 ,628,078	1 ,203,562	20.6
2005	5,854,987	4 ,796,936	1 ,058,051	18.1
2006	5,928,254	4 ,849,178	1 ,079,076	18.2
2007	6,068,548	5 ,068,256	1 ,000,292	16.5
2008	6,302,550	5 ,198,735	1 ,103,815	17.5
2009	6,495,731	5 ,402,851	1 ,092,880	16.8
2010（截至9月）	6,751,659	5 ,436,144	1 ,315,515	19.5

资料来源：NAPIC

图表2：吉隆坡联邦直辖区各别地区的办公楼供应状况（截至2010年第三季）

地区	总面积（平方米）	使用面积（平方米）	闲置面积（平方米）	闲置率（%）
KLCC/黄金三角区	2,039,034	1 ,708,315	330,719	16.2
核心商业区	1,249,809	1 ,066,319	183,490	14.7
城市中心	2,101,528	1 ,542,529	558,999	26.6
附属城市	1,361,288	1 ,118,981	242,307	17.8
吉隆坡整体供应	6,751,659	5 ,436,144	1 ,315,515	19.5

资料来源：NAPIC

建摩天楼非国投公司本意

政府授意背后存隐议程？

作者／本刊梁志华 2010 年 11 月 08 日

海市蜃“楼”？（中）

【本刊梁志华撰述】既然吉隆坡的办公楼市场并没有面对供不应求的问题，反而出现供应过剩的迹象，兴建百层摩天楼只会进一步扩大吉隆坡的办公楼供应过剩情况。这还不包括纳吉政府即将推动的其他大型综合产业发展计划，包括总值马币 260 亿元的吉隆坡国际金融区（ KLIFD ），以及新街场空军基地（ RMAF ）翻新计划。

基于这些大型产业计划预期将在未来几年陆续登场，加上百层摩天楼估计在 2015 年完工，届时，如果需求无法大幅增长，包括办公楼在内的吉隆坡商业产业市场，可能必须面对供应过剩恶化的局面。

在这样的格局下，为何政府或国民投资公司（ PNB ）仍然执意要兴建百层摩天楼呢？根据国民投资公司的说法，当百层摩天楼在 2015 年完成时，该公司原有总部刚好届满 30 年。配合未来的策略发展方向，国民投资公司需要一座新办公楼，来应付旗下业务和公司的扩张需要。

因此，百层摩天楼将会成为国民投资公司和旗下子公司的新总部，而原有的总部将会翻新与提升，并将之出租，从中带来稳定的循环性租金收入。

需要百层办公楼总部？

这里存在一些矛盾点。如果国民投资公司现有的总部——国民投资公司大厦（ Menara PNB ）已经进入饱和状态，办公楼空间接近 100% 的使用率，那么，该公司或许需要一座更大的办公楼来应付业务扩张需要。但是，问题在于，国民投资公司是否需要一座楼高 100 层的办公楼？换句话说，国民投资公司能够全面使用这座百层大楼吗？

以目前楼高 47 层的国民投资公司大厦（右图）来估计（国民投资公司将会继续使用旧总部，直到百层摩天楼完成为止），国民投资公司在 2015 年搬迁到百层摩天楼的新总部时，最多可能只是占用其中 50 层办公楼的面积。

这意味着，国民投资公司必须把另外 50 层楼的办公室空间出租，以便有效地运用这座大楼的空间，为该公司带来租金回酬。与此同时，国民投资公司的旧总部——国民投资公司大厦在完成翻新后，所腾空出来的 47 层办公楼也需要出租，以赚取租金回酬。

从吉隆坡城市范围内的办公楼存在 26.6% 的闲置率，而 KLCC/ 黄金三角区与市中心的核心商业区分别还有 16.2% 与 14.7% 的闲置率来看，除非吉隆坡的办公楼市场需求在未来五年大幅增加，否则，国民投资公司在出租办公楼空间方面，将面对一定的挑战。

更重要的是，百层摩天楼和翻新后的国民投资公司大厦进入吉隆坡的办公楼供应市场，最终可能对周遭的其他私人办公楼造成“排挤效应”（ Crowding out Effect ）。这是因为在市场需求无法提高或继续维持现状的情况下，百层摩天楼和国民投资公司大厦只能吸纳吉隆坡城市范围内现有的办公楼用户。

换言之，百层摩天楼和国民投资公司大厦的空间租用率提高，可能意味着其他办公楼的租用率下滑。这最终可能对吉隆坡办公楼的回酬造成负面影响，而且可能引发办公楼供应市场的恶性竞争，对吉隆坡商业产业市场的长期发展来说并不健康。

百层摩天楼不在原计划中

其次，从国民投资公司原本的独立遗产（ Warisan Merdeka ）发展计划来看，在首相纳吉宣布兴建百层摩天楼之前，其实这座摩天楼一直以来都没有出现在国民投资公司的独立遗产发展蓝图规划之中。这意味着，国民投资公司“需要百层摩天楼”的计划，显然是今年才突然冒出来的想法，而不是一早就纳入该公司的发展蓝图之中。

根据国民投资公司行政总裁哈玛卡玛（ Hamad Kama Piah ）的说法，国民投资公司是在 2000 年以每平方尺马币 200 元或总值 3 亿 2000 万元的价格，向国家资产公司（ Danaharta Nasional Berhad ）购买这个总面积达 13 公顷的土地，而该公司董事局是在四年后，也就是 2004 年批准在相关土地上发展一项综合性的产业计划。

虽然国民投资公司在过去几年来，每一年都有检讨相关综合性发展计划，但是，一直到去年为止，百层摩天楼计划都不曾出现在上述发展计划中。

《马新社》（ BERNAMA ）在 2009 年 9 月 12 日引述哈玛卡玛的谈话指出，国民投资公司有意于 2010 年，在独立体育馆和国家体育馆周遭的 7.2 公顷土地上，发展一项综合住宅和商业广场的产业发展计划（独立遗产）。当时，他透露相关发展计划的发展总值为马币 30 亿元。上述谈话明显反映出，原本的产业发展计划并没有出现百层摩天楼的影子。

一直到首相纳吉在今年 10 月 15 日的 2011 年财政预算案上，宣布委任国民投资公司兴建百层摩天楼时，这座百层大楼才“突然”出现在独立遗产发展计划的版图上。

据了解，整个独立遗产发展计划的发展总值为 50 亿元，包括百层摩天楼、购物广场以及住宅公寓。其中，百层摩天楼所占成本介于 25 亿至 30 亿元之间。如果按照原定计划，发展总值是马币 30 亿元，然而，独立遗产发展计划的发展成本最终暴增到 50 亿元，显然是因为计划“转型”为百层摩天楼。

从以上论述来看，百层摩天楼看来并非国民投资公司一早就策划好的“新总部”。说穿了，是纳吉政府想要建百层摩天楼，“指定”国民投资公司负责兴建百层摩天楼，然后顺理成章变成国民投资公司的新总部，来合理化这项“白象工程”。

背后存在隐议程？

然而，如果纯粹是因为财务和融资能力，为何政府要指定由国民投资公司来负责兴建百层摩天楼？除了国民投资公司之外，其他官联投资机构如国库控股（ Khazanah Nasional ）和雇员公积金局（ EPF ），甚至一些大型建筑和产业公司都一样能够办得到。

如果是因为国民投资公司通过旗下产业公司涉足产业领域，而认定其具备专业能力，那么，国库控股（通过马友乃德置地， UEM Land ）和雇员公积金局（通过马资源， MRCB ）也具备同样的条件。

显然，纳吉政府选择国民投资公司，其背后肯定有考量点，甚至可以大胆假设，这背后存在一个隐藏性的议程。

当然，从表面上来看，国库控股和雇员公积金局分别为以重任，负责推动马来西亚依斯干达（ Iskandar Malaysia ）和双溪毛糯大型综合产业计划，而一个马来西亚发展机构（ 1MDB ）则负责吉隆坡国际金融区和以及新街场空军基地（ RMAF ）翻新计划。

看起来只剩下国民投资公司这家既有钱，而且也是“最空闲”的官联投资臂膀。因此，由国民投资公司来负责兴建百层摩天楼最适合不过。

然而，从深一层的角度来分析，政府指定国民投资公司兴建百层摩天楼的背后，可能隐藏着一个议程——土著经济议程，即通过国民投资公司作为一个管道，提高土著在商业产业（ Commercial Property ）方面的占有率。

受命建高塔提高族群产权

国投公司为土著利益而生

作者／本刊梁志华 2010 年 11 月 09 日

海市蜃“楼”？（下）

【本刊梁志华撰述】纳吉政府从来没有掩饰过，政府想要继续维持土著扶持政策的意愿（当然其中原因也包括政治压力），这可以从政府在第十马来西亚计划中，继续把土著扶持政策纳入五年发展蓝图之中反映出来。

第十马来西亚计划中很明确地指出，土著发展议程将会继续成为国家经济政策的主轴之一，政府将继续为土著在经济和财富均分方面的不平衡地位作出努力，包括土著在产业和企业的占有率、就业市场的参与机会，以及高附加价值活动的参与度等。

接下来，政府的土著发展政策将专注于三大方向，其一，强化土著企业家，以便在高经济效应领域创造具竞争力的业务；其二，通过各项基金与机构投资，提高土著的财富拥有权，其范畴将从企业股权扩大至其他产业和商业资产的拥有权，包括零售有地产业、商业大楼、知识产权等；其三，通过加强就业能力和优惠政策，提倡土著参与高收入就业机会。

政府在第十马来西亚计划中一再强调，产业和商业资产拥有权依然是土著最弱的一环，土著对商业建筑物和大楼的拥有权，在过去数年来以非常缓慢的速度扩张，从 2005 年的 11.7% 稍微提高至 2008 年的 14% 。因此，“如何提高土著对商业产业的拥有权”显然是纳吉政府在土著发展议程中的重要元素之一。

在这个土著发展议程的背景下，或许可以为政府为何在没有考虑办公楼市场供求状况下，执意兴建百层摩天楼，以及为何政府指定国民投资公司负责兴建与拥有这座百层大楼，提供一个合理化的解释。

与土著扶持政策直接挂钩

国民投资公司（ Permodalan Nasional Berhad,PNB ）当初的成立背景，本身就与土著扶持政策直接挂钩。国民投资公司的官方网站资料就显示，这家官联投资机构的目标是“为马来西亚的成长与繁荣做出贡献，让全民受惠，尤其是加强土著社群的经济财富地位”。

国民投资公司是在 1978 年 3 月 17 日成立，作为政府在新经济政策（ NEP ）下的重要工具。其核心宗旨是“提倡土著在商业领域的股权拥有权”以及“为土著专才开创机会”，以便让土著能够在经济财富的创造和管理方面拥有更大的参与权。

在国民投资公司还未成立之前，当时由我国第二任首相阿都拉萨（ Abdul Razak ，左图）一手策划的新经济政策下所制定的 30% 土著股权政策，一直无法达到预期目标，主要是因为个人土著在获得股权分配后很少保留股权，而是直接把股权卖掉，并把所得收益用来消费，没有进行再投资活动。

为了避免土著在商业领域的股权不断流失，拉萨政府通过土著投资基金会（ Yayasan Pelaburan Bumiputra ）成立了国民投资公司，以机构投资的方式并购大型本地企业的大批股权，并将这些股权投资转移至信托基金，以单位信托基金的运作方式发售信托单位给土著，借此让土著参与经济财富的分配之余，也可以协助土著保留与管理这些财富资产。

从 1978 年成立至今的 32 年来，国民投资公司从一个马币 2 亿元的启动资本（由政府注资土著投资基金会）发展至总值高达马币 1500 亿元的资产，涉足领域从单位信托到机构地产投资信托、产业管理，以及资产管理。

其中，国民投资公司涉足产业领域的最终目的，是通过国民投资公司旗下产业的价值创造，以及并购策略性产业投资项目，来加强土著在国内产业领域的拥有权和参与度。

根据国民投资公司的资料，该投资机构的产业投资项目包括商业大楼、共管公寓、度假村，以及培训中心。至于房地产投资信托（ REITs ）则通过国民投资公司旗下子公司——国家资产投资公司（ Pelaburan Hartanah Nasional Berhad ）负责投资与管理。

投资组合出现显著变化

另一个值得关注的是，国民投资公司在过去几年来的投资结构出现显著变化，从股市投资（ 60%-90% 的投资资金集中在本地股市）的基础上，把投资组合多元化至产业并购、管理以及产业投资信托领域，凸显出产业领域在国民投资公司的投资组合和投资策略中所占地为日益重要。

这主要是因为，本地股市在 90 年代有很多大型企业挂牌，新股发售计划（ IPO ）源源不绝，让国民投资公司拥有非常大的投资和财富累积空间。然而，过去几年来，本地股市开始走入低潮，大型上市计划干枯，高素质上市公司买少见少，而且还必须面对其他本地机构投资者如雇员公积金、武装部队基金、朝圣基金和国库控股的激烈竞争，导致国民投资公司的扩张空间陷入瓶颈状态。

为了维持每年平均 6%-8% 的股息率，国民投资公司必须多元化投资组合，扩大投资收益来源，来达到这个目标。在这当中，产业领域（包括产业公司投资、产业并购与管理、房地产投资信托等）成了国民投资公司投资业务多元化的首要焦点之一。

目前，国民投资公司持有多家产业公司的显著股权。其中，该投资机构分别拥有本地大型产业上市公司——实达建筑（ SP Setia ）和马星集团（ Mah Sing Group ）的 32.9% 和 20% 股权，并且购入 I-Berhad 的 18.1% 股权，借此渗透国内产业市场和策略性土地。

此外，除了通过旗舰公司——森那美（ Sime Darby Bhd ）下的产业业务（ Sime Property ）掌控 3 万 7000 英亩策略性发展土地，分布在雪兰莪州北部、布城、芙蓉，以及波德申，国民投资公司也在 2005 年至 2007 年之间，将八打灵花园公司（ Petaling Garden Bhd ）、岛屿（ Island & Peninsular Bhd ）以及柏兰宜公司（ Pelangi Bhd ）私有化，从而持有 7200 公顷的策略性土地。

另一方面，国民投资公司目前持有的国内商业产业组合包括国民投资公司高塔（ Menara PNB ，左图）、 PNB Darby Park 、 Kenanga International Building 、 Bangunan MAS 、 Hotel Perdana （哥打巴鲁），以及 PNB Ilham Resort （波德申）。

同时，该投资机构旗下还有两个上市的房地产投资信托（ Amanah Harta Tanah PNB 和 Amanah Harta Tanah PNB 2 ）以及一个没有上市的房地产投资信托（ PNB Real Estate Investment Trust ）。

维护土著议程的最佳选择

从国民投资公司的背景（专注于提高土著的经济财富拥有权），以及投资组合和投资策略的转变（向产业领域靠拢），显然这家投资机构是纳吉政府兴建百层摩天楼的最佳选择。简言之，由国民投资公司来负责发展百层摩天楼，既符合国民投资公司的投资策略，也能够符合政府的土著发展议程（即提高土著在产业和商业资产的拥有权）。

虽然前首相阿都拉（左图）在 2006 年的财政预算案中，宣布成立土著产业基金会（ Yayasan Amanah Hartanah Bumiputera ），通过该基金旗下子公司——资产投资公司（ Pelaburan Hartanah Bhd ，前身是土著资产投资公司或 Pelaburan Hartanah Bumiputra Bhd ）以商业产业投资（零售和办公楼产业）的方式，来提高土著的产业拥有权。

同时，这家资产投资公司至今已经在巴生谷流域并购四座产业建筑物（包括 Menara Bumiputra-Commerce 和 CP Tower ），在柔佛和槟城拥有 100 公顷的土地，并与马资源（ MRCB ）共同发展总值 14 亿元的零售商场和办公大楼。

从性质上来看，如果承建百层摩天楼能够提高土著对产业的拥有权，其实资产投资公司的业务模式和焦点，以及所针对的对象都比较符合纳吉政府的土著发展议程。但是，纳吉政府在这方面有自己的考量点。

其一，国民投资公司是纳吉父亲（前首相拉萨）推动的新经济政策下的土著扶持政策产物，对纳吉而言，显然国民投资公司显然比前首相阿都拉时代成立的资产投资公司更具意义。

其二，从财务能力来看，国民投资公司的财力显然比资产投资公司雄厚，而且本身在产业发展和管理方面的经验和实力也比后者来得强，能够通过更多途径释放更高的产业价值。

资产投资公司只有 20 亿元的启动资金，在并购四项商业产业，以及未来陆续还会并购其他产业下，再加上需要应付其他产业发展项目，显然可以伸缩性调度的资金已所剩无几。

相比之下，国民投资公司坐拥 1500 亿元的资产，而且可以轻易在资本市场获得融资，旗下子公司在建筑和产业发展方面拥有丰厚经验，更重要的是，该公司除了可以从产业租金获得回酬，而且能够通过把产业包装成房地产投资信托，从中释放产业价值。

第三，国民投资公司具备资产投资公司没有的优势，即国民投资公司和旗下子公司可以立即吸纳百层摩天楼的近一半办公楼空间，而资产投资公司却没有这方面的能力，必须依赖市场供求状况。

综合以上三点，国民投资公司作为纳吉政府兴建百层摩天楼的“代理人”，显然比其他任何机构都要合理。简单而言，国民投资公司扛下的百层摩天楼，不仅仅是一座“总部”那么简单，背后同时也象征着“纳吉时代”的荣耀，以及维护土著发展议程的重要任务。