家庭债务对资产比例不对称
危机来袭高债家庭恐陷困境

 Aug 15, 2011

尽管马来西亚的房地产市场在2001年至2011年之间，形成一股强劲的牛市走势，不过，房地产领域分析师却认为，本地家庭累积债务对金融资产比例（Aggregate Household Debt to financial assets）高达238%的水平，已经无法提供一个可靠的缓冲区，因为当高价资产碰上通货紧缩的环境下，随时可能陷入快速贬值的窘境。

此外，在一个收入鸿沟（Income disparity）非常大的马来西亚社会中，大部分家庭深陷负债过高的困境之中，一旦爆发系统性危机，这些财务状况脆弱的家庭，将会大幅提高无法偿还债务的风险。

财经日报The Edge Daily刊登一篇由本地证券研究所——志必得证券研究（Jupiter Securities Research）特别撰写的房地产市场研究报告。

房地产领域分析师在这份报告中指出，虽然投资房地产的成功要诀，最终取决于地点的选择，不过，马来西亚的房屋价格指数却不经意地流露出，本地房地产市场的投资情绪趋势。

房屋价格指数在2010年经历一波强劲的涨势后，在2011年首季开始出现下跌趋势，其中，以吉隆坡和雪兰莪州的房屋价格指数的跌幅尤其显著。

投机活动刺激房产价格飙升

分析师表示，轶事证据反映出，在2008年全球经济衰退，促使利率下调之际，投机活动在本地房地产价格于2009年进入一波涨潮中，扮演一个非常重要的角色。房产价格的大幅飙升，不仅吸引更多新投机者加入房地产市场，同时，也鼓励许多新组家庭作出购买房屋的决定。

本地房地产价格在过去10年来稳健走高，造就了今天过百万元的房子。根据全国房屋价格指数，1988年的住宅房产平均价格为马币10万元。到了2000年，房屋价格平均涨至22万零694元，并在2010年飙升至30万8066元，相当于是40%的涨幅，远远超出同一时期人均收入写下的20%增幅。

如今，房地产投资在马来西亚已经成为一项主流投资选项，摆脱过去数十年一直被当作非主流的替代投资选项。分析师指出，过去十年来房屋价格升值幅度超越收入增幅，基本上受到六大因素的影响，包括：

（一）    马来西亚拥有庞大的年轻人口，为房屋需求的增长提供源源不绝的支撑力。年龄介于20至29岁的人口出现显著增长，比较年龄介于30至39岁的人口。这意味着，我们将可以看到一股组织新家庭的强劲趋势，从而带动房屋需求在中期内进入膨胀期。分析师预期，从新家庭的增长率来看，足以吸纳大部分的新房产供应，但是，最终能够转化成真正的需求还是个未知数，因为可负担房产的问题却又是另外一回事。

（二）    房贷利息自1998年的12.1%巅峰水平一路下滑至2010年的5%。这促使每月利息成本被显著拉低。比方说，一笔20万元的每月分期付款从1278 元降低至837元，降幅高达34.5%，而名目收入则上扬20%。此外，很多产业发展商吸纳建筑期间的利息成本，房地产投机客押注房产价格升值，希望在房产计划完成后，在无需花一分一毫之下，“转手”给下一个买家，从中牟取盈利。

（三）    贷款对价值（Loan to Value）或贷款额度从1990年代的70%大幅提高到95%至100%，让房产买家根本无需储蓄头期钱来购买房产。这加速人们提前购买住宅产业的时间，从而带动房产需求。

（四）    贷款偿还期已经不再是购屋者的局限，我国银行现在把房贷偿还期限拉长至40年或70岁之前，重新回到1980年代房地产膨胀时期，银行提供40年贷款偿还期的两代人贷款模式。

（五）    由数家金融机构分摊的多重房屋抵押贷款，吸引了庞大的房贷需求。这个模式虽然降低每家银行对单一贷款者的风险，但是却引发潜在的系统性风险问题。一般而言，银行比较喜欢自己居住的房产抵押贷款，因为可以达到分散风险的目的，而购屋者一般不太愿意失去栖身之所。此外，这类房产抵押只承担50%的风险权重，促使银行愿意借贷高出一倍的贷款额。

（六）    房地产崛起成为国际投资资产的等级。一群投资者通过本地和区域性的房地产投资信托（REITs）结合成一笔庞大资金，突破个人投资者的能力局限，大手笔投资在商业产业。虽然一些房地产顾问认为，外国人购买本地房地产是房地产需求的动力来源，但是，除了一些特定地区的住宅房产之外，外国人显然不是房产需求的主要来源。“马来西亚，我的第二家园”下，每年大约1500个住宅房产的申请。究竟这些流入我国的资金，以及背后有多少人参与这项计划，还是一个谜。

廉价信贷催生房产泡沫

分析师指出，很明显地，成本便宜且垂手可得的住宅产业和商业产业信贷便利，是我国房地产价格在过去十年直线上扬的主要原因。

从2000年至2010年之间，我国名目国内生产总值（Nominal GDP）平均每年增长4.6%，而银行体系内的房屋贷款在同一时期则按年增长16.8%，涨幅远远超越经济成长步伐。

这导致家庭债务对收入比率持续上扬。经济成长在过去十年放缓，但是，银行贷款却保持强劲涨势，主要是因为银行放宽借贷门槛，这同时也促使家庭债务不断增加。

截至2010年为止，我国家庭债务对国内生产总值（Household Debt to GDP）的比率达76%，相当于是美国在2002年时的水平。当时，美国房地产泡沫刚刚开始萌芽。因此，马来西亚国家银行在这个时候即时采取措施降低负债率，避免重演类似美国的资产泡沫破裂，是一项明智之举。

我国家庭财务状况脆弱

分析师表示，以美国目前88.6%的家庭债务对国内生产总值比率来看，依然是非常不稳定的水平。这可从美国家庭债务至今仍在进行去杠杆化中反映出来。

基本上，分析师认为，我国家庭累积债务对金融资产比例（Aggregate Household Debt to financial assets）高达238%的水平，无法提供一个可靠的缓冲区，因为高资产价格在碰上通货紧缩的环境下，随时可能陷入快速贬值的窘境，因为伴随通货紧缩而来的，是任何资产去杠杆化的进程。

此外，在一个收入鸿沟（Income disparity）非常大的马来西亚社会中，大部分家庭深陷负债过高的困境之中（即一小撮极度富裕的家庭没有负债，比较起绝大多数负债累累的中低收入家庭）。一旦爆发系统性危机，这些财务状况脆弱的家庭，将会大幅提高无法偿还债务的风险。