依区崛起 焦点南移 平衡经济发展环境保护
信息来自:南洋商报 · 作者:专题报道:苏欣恩 · 日期:07-01-2017

2016-12-29

马来西亚依斯干达特区(简称依区)发展至今迈入第十个年头,柔佛州新山现有的住宅供应量有逾36万个单位,超过新加坡私宅的总数。

土生土长的新山市民是这么看的:“10年前,新山的高楼数量不超过10根手指头,如今已有超过百栋高楼住宅!”

作为我国的南方门户,柔佛是我国第五大州属,有充沛的土地资源,国家发展焦点在近10年开始南移,新山、依斯干达、努沙再也及美迪尼(Medini) 地名,也逐渐成为热门关键字。

发展与环境向来好像八字相冲,很难并存,在大量国内外投资涌入后,土木工程增加,柔南的部分红树林与自然环境因土地开发而消失,当依区累积投资超过半数投入房产发展,人们也纷纷关心依区发展是否还处于正轨?要如何平衡经济发展与环境保护?

根据《依斯干达特区10周年报告》,截至今年9月,特区累积投资额达2188亿4000万令吉,其中60%或1321亿3000万令吉为国内投资,另40%或867亿1000万令吉则为外国投资。

若以领域区分,29%或相等于618亿1000万令吉是住宅房产及工业厂房发展领域;27%投入在综合发展项目,达582亿令吉;这两大项目这三四年来迅速增长,甚至投资额总和达56%,但产业发展领域并不在9大经济发展领域内。

在特区视为9大发展领域中,制造业独占560亿3000万令吉,占特区总投资额的26%。

特区两大主要经济发展目标是制造业与服务业。当局锁定9大领域,制造业以电子电器、石油化工、食物及农业加工领域作为主要经济支柱;服务业则包括教育、物流、旅游、保健、金融与商业服务及创意工艺。

特区所获的投资中,其他经济重点领域所获的投资,充其量约占总投资的不超过3%。

过去几年,依区房地产发展火热,国内产业市场去年开始放缓及房价普遍呈下跌趋势,市场人士质疑依区经济发展步伐要如何赶上庞大的房产供应量,这或将影响依区发展。

对此,依斯干达特区发展局(IRDA)总执行长拿督依斯迈在依区十周年媒体汇报会上强调,产业领域原本就非依区锁定发展的重点领域。

依斯迈对特区发展保持正面及乐观态度,针对如何看待特区十年发展取得的成就,他认为首要就是能确保特区发展目前仍处于正确的轨道上。

“我知道说易行难,但这是非常大的挑战,无论什么时候,要偏离是很容易的,我们要能保持平衡,确保特区切合社会需要,按照原订的目标与愿景来一一实现,克服一切困难。”
 

偏重房产多于交通

除了综合城镇项目、新酒店、零售商场以及办公楼在依区涌现,知名国际学府及医疗机构也运作投入服务。城市规划师张世辉直言:“特区发展很快,努沙再也吸引了很多外资,但特区发展偏重于房产,多过于交通。”

随着依区推出的公寓及各类房产项目增加,柔南区红树林相对大幅减少,尤其百万镇、登加河一带地方,绿色地带正在消失,相继冒现的是一个又一个屋业计划。

经商门槛变高

店租翻倍飙高

柔南中小企业公会会长陈天聪说,新山的高楼相较10年前已大幅增加,有超过百栋高楼。产业发展有很大的转变,中国发展商进驻特区,带动产业价格快速增长,可能有好有坏。

其中,中小企业都关注经商的门槛变高,店屋租金翻倍飙高,令人咋舌。

他指出,衣食住行方面,虽说住宅发展做好可“吸人气”,但目前市场存有依区房产供过于求的看法。

新山小商公会会长郑添皇指出,尽管经济放缓,中国发展商的滨海房产计划持续施工,证明他们看好大马经济及依区发展,外国人移居本地也有上升趋势,特区发展在新山带动商业活动,小贩商家也受惠。

“在新山,可看到中国、日本、韩国、甚至是越南人,各式餐馆越开越多,改变新山面貌。”

另外一方面,新加坡《联合早报》今年9月报道,过去几年依区的房地产项目吸引狮城买家出手投资,随着特区推出的公寓项目越来越多,一些买家担心楼市供应过剩,需求量顿时大减。

规划敏感自然区域

为了保护自然环境,柔南经济特区2006-2025综合发展蓝图规划“敏感自然区域”,确保自然生态不受发展计划影响。

依区总面积达22万1634公顷,涵盖新山、笨珍、巴西古当等地区。根据大蓝图,依斯干达特区內4条主要河流“敏感自然水域”面积达14万1493公顷;陆地“敏感自然区域”面积则达11万4501公顷。

陆地“敏感自然区域”被划分为一至三级,在蓝图中被视为红树林保护区的龟咯岛(647公顷)、埔莱河口(9126公顷)及丹绒比艾(526公顷),均被列入一级敏感区域,不得进行发展计划及农业用途、不能进行森林砍伐。

目前人们可见依区在发展屋业、码头、发电厂、油槽及海岸线城市化计划下,大规模开发红树林。

丹绒比艾国家公园红树林被列为国际湿地公约(Ramsar)保护区,在2014年,因海洋污染与海岸线被侵蚀,该公园经理凯利透露,已有5公顷的红树林死亡。

该公园每年栽种过万棵红树林树苗,可惜存活率仅10%,栽种远远追不上死亡速度。

根据公园研究显示,若不采取保护措施,该片526公顷的红树林将在10年后消失。
 

未严格落实环境保护

2014年,依区滨海发展计划因在柔佛海峡展开前所未有的填海工程,引起马新两国政府关注。

大马自然协会柔佛州分会主席周国球接受《南洋商报》访问时点评,依区发展在环境保护方面没有严格管理方案,埔来河、柔佛海峡和金海湾一带目前都供予发展。

他说,该会过去也曾提出要与特区发展局合作,保护海草及红树林,还有海马和海牛保育工作,但除了面对掌管环境的负责人一直换人,也被告知没有办活动的预算。

他以振林山郊区的甘榜马来由被打造为生态旅游区为例,当局的计划很多,但并不完全成功。

投身环保工作多年的周国球甫在2015年依斯干达社会英雄奖-环境保护个人组别获颁英雄奖。

年届7旬的他发表得奖感言时说,把此奖项献给环境,希望更多人尤其年轻人加入环保工作。

新山跃上世界舞台

依区的起步并非一帆风顺,甚至“距离愈远,爱得愈深”。

此话何解?依区并非一开始就获国内广大投资者关注,而是在发展约四五年后,随着大型工程陆续竣工,开始验收成果,具投资潜力的魅力展现后才开始“招蜂引蝶”。

综合房产业界人士和专家的看法,投资者是从半信半疑或抗拒,到静观其变,约五六年后,无论是政府与私人界承诺的旅游设施、教育事业或道路基建工程都完工,本地投资者开始走入特区。

人们主要看到催化计划成型,如特区心脏地带的努沙再也(已易名依斯干达公主城)、大马乐高乐园(Legoland)、教育城(Educity)、柔佛国际名牌商品城(JPO),带来了“经济蛋糕”和发展的展望。

现在,全球都看到努沙再也的发展是世界级的,套一句新山市民的话:“一般新山人,根本就不知道以前这个鸟不生蛋的地方,竟然会发展到如斯规模!”

10年发展分“3-4-3”

马来西亚房地产发展商公会柔佛分会会长拿督张润安接受《南洋商报》访问时指出,特区规划非常好,基础设施接近世界水准,特区10年发展可分为“3-4-3”来看。

他分析,政府的构思概念非常震撼,不过很多人半信半疑,特区活动的前3年多数集中在土地交易,地主卖地给发展商、政府售地或委任开发商。

“大家可看到,起初政府注重外国资金雄厚的投资者,忽略国内投资者,起步缓慢。

“我听过一个英国人形容:对特区的兴趣和所处的距离是成反比的。意思就是:距离依区愈远,对依区愈有兴趣。”张润安如是指出。

他认为这句话非常恰当,政府早期在外国进行宣传非常足够,反倒是本地商民不甚了解特区发展。

在他看来,依区发展第二阶段是当首都吉隆坡的发展商投资依区,新山金海湾大地主——依斯干达海滨控股私人有限公司(IWH) 作为海滨产业土地开发商把中国发展商引进来,促使本地房地产市场走势强劲。

张润安说,多名中国发展商看到商机也进驻依区,加上新加坡中小企业转移特区,大家看到了正面的发展。

尽管如此,自2014年起,世界经济走势放缓,我国实施6%消费税措施,加上政府推出一系列打房措施,火红热络的本地房地产市场缓慢下来。

整体而言,张润安认为,美迪尼是“特区中的特区”,外资可享有特别税务奖掖。“如果政府真正要发展特区,不要忘记国内发展商、供应商、商家和专才的机会。”

 

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