英国央行：房地产市场与利率博弈

信息来自：第一财经日报 · 作者：薛皎张华君 · 日期：27-06-2014

2014-06-30

英国央行(BOE)维持了5年多的超低利率与如今经济的强势复苏显得并不协调，因而市场加息的呼声越发高涨，但房地产市场或成为英国央行对加息最大的顾虑之一。

一方面，倘若利率上升或房价下跌将会给贷款者带来极大的冲击，另一方面如果房价继续上涨将导致房市泡沫累积从而影响经济的复苏，英国央行正面临两难抉择。

“有迹象显示，英国的房地产市场增速在放缓，而银行已经采取了更加严谨的措施来控制住房抵押贷款。” 伦敦金融城政府政策与资源委员会主席包墨凯(Mark Boleat)日前在上海接受记者采访时表示，英国央行不会因控制房价而升息，他们更关注的是房产市场对实体经济其他领域产生的影响和冲击，但预计未来1~2年内利率会上升。

不让房市左右加息

面对房价的飞涨，英国央行的态度也在发生转变。6月26日，英国央行正式向房地产业开炮，要求银行业限制风险较高的房贷数量，以防范消费类贷款升至难以为继的程度。

英国央行金融政策委员会(FPC)表示，在新增住房抵押贷款中，贷款金额达到借款人收入4.5倍的按揭所占比例不得超过15%。新限制措施将适用于每年住房贷款发放金额超过1亿英镑的银行。同时八家英国最大银行必须维持7%的核心股本比率和3%的杠杆率。

该委员会还指出，英国央行将对借款人偿还抵押贷款的能力设置新的测试。对于未通过新偿付能力测试的借款人，银行必须拒绝其按揭申请。

业内人士称，FPC的新规旨在确保英国央行“逐渐地”升息，但英国央行行长卡尼紧接着打消了市场对加息的预期。卡尼当日的态度是，管控抵押贷款的新措施不太可能为货币路径提供暗示，“但如果出现立即性的房地产市场风险，将即刻采取行动。”

自2009年3月降息50个基点以来，英国央行的基准利率始终保持在0.5%的水平。从去年开始，英国经济复苏的良好势头让市场期待英国将结束目前超低的利率。但“保守”的英国央行也在平衡房地产市场，在加息的道路上显然顾虑颇多。

英国央行此前已发出警告称，房价快速上涨已成为威胁英国经济稳定的最主要风险之一。6月12日，卡尼首次提出英国加息时间将早于市场的普遍预期，令市场大感意外；而在6月24日的国会听证会上，卡尼以及央行官员又改口表示“不会过早过快加息”。加息会增加金融市场的不稳定性，尤其是对房地产市场的巨大影响。显然面对房价的疯涨，英国央行更倾向于用措施来限制，而不愿轻易动用利率进行调整。

英国楼市不存在泡沫？

自2013年以来，英国掀起了新一轮的房价上涨热潮，由伦敦迅速蔓延至整个英国，房价增速在全球独领风骚，甚至超过了美国。

英国土地统计局数据显示，自1981年至2011年，英国房价平均每年增长2.9%。而2013年，英国房价开始了疯狂的增长，年涨幅达到8.4%。最新数据显示，4月英国房价同比增长9.9%，涨幅为近4年来最大，仅伦敦4月增长了18.7%，英国其他地区房价增幅为6.3%。

而卡尼预计，房地产的发展势头在未来一年左右将会持续下去。

“英国政府此前推行的房贷担保导致房贷积极，从而刺激了房地产市场，不过英国整体的房价并没有增长很多，只是在伦敦，说泡沫可能还早。当然英国央行也会未雨绸缪。”瑞银财富管理北亚太区首席投资总监浦永灏近日表示。

导致房价增速过快的原因，除了超低的利率水平、失业率下降以及金融危机后政府的激励政策外，海外投资者赴英购房热潮也成为导致英国房屋供不应求的重要原因之一。

值得注意的是，越来越多的中国个人投资者和房地产开发商开始将目光投向英国。有机构数据显示，在过去1年里，中国买主投资英国房产的金额约为35亿英镑。

“英国一直被视为一个避险港，伦敦往往会成为吸引国外资金的一个目的地。目前伦敦房价高涨部分原因的确是来自国外的买家，但伦敦房价高涨主要集中在伦敦的中心地区。中国大量的投资者进入伦敦地区购买物业，主要影响的是伦敦中心地区的房价，而不是英国其他城市。”包墨凯对本报表示。

在浦永灏看来，除资产分散，华人海外置地会有很多隐性成本要考虑，也有非经济因素在驱动。就房地产开发商而言，更多的是全球化布局，以避免在中国这一个篮子里“放太多鸡蛋”。

中国社会科学网