中国的房地产问题比表面看上去更严重
信息来自:彭博 · 作者:William Pesek · 日期:05-09-2015

2015-4-6

可以理解,随着中国增速放缓,中国领导人开始求助于他们青睐的增长稳定器之一:房地产。正如彭博新闻社记者本周所报道的,1 月份新建商品住宅价格创纪录的下跌已促使中国领导人考虑出台更多刺激措施,例如降低第二套住宅首付款比例,住房营业税免征年限从五年缩短 为两年。

为什么不呢?到目前为止,在各种各样促进价格上涨机制的提振下,中国得以免于陷入美国2000年代末和日本20年前的低迷困境。然而令人遗憾的是,它们如今可能达不到同样的效果。

这是因为,很少有人意识到,中国房地产崩盘的本质已经转变————从需求面转向供应面。正如Gavekal Dragonomics的Rosealea Yao在研究报告中 所指出的,中国真正的问题在于,无论销量和价格如何变化,新建项目却 在枯竭。这也就意味着,更多刺激措施对水泥、钢铁等行业产生的连带刺激效应必然是有限的。

“这是房地产供应面的回调,”Yao在最新的报告中表示。“虽然今年住 宅销售形势可能改善,但建筑以及依赖于房地产的各种工业活动却不会。 因此,住宅销售的回升不会对增长产生那么大的促进作用。”

我问Yao哪个数据最让北京担心,“是开工面积,”她说。继11月份下 降35%后,中国12月份房屋新开工面积又同比下降了26%,较2014年1-10 月5.5%的降幅显著扩大。同样在去年,新项目用地数量减少了25%,对于 债台高筑、将卖地作为主要收入来源的地方政府而言不啻一个打击。

情况还在变得更糟。尽管有各种各样稳定市场的应急方案,但“我们相信中国潜在的住房需求已经见顶,很快就会开始下滑,”Yao说。在当前供 应过剩的局面下,这就是问题————据Yao估计,那些“鬼城”的问题“至 少还需要两年”才能解决。与此同时,“住宅销售与钢材用量及建筑开工 面积等指标之间的传统关系将被打破。”即使按照Yao最乐观的估计,新刺激措施也只会让销量增加2%,将住宅开工面积降幅限制在10%。

人们必然也会关心这需要付出什么代价。从短期来看,很容易就能理解政府为什么会将目标瞄准房价。从日本、美国以及目前欧洲部分地区的经验 来看,住宅市场崩溃会拖累整个经济滑入深渊。然而,这些措施最终只会 让中国更容易受到崩盘的冲击。1月份新增信贷跃增3,280亿美元————连续 第三个月大幅上扬,让已经达到可怕比例的债务负担进一步上升。

所有这一切还会造成投资者不健康的预期,他们似乎相信,北京永远会插手干预,借助新的信贷来促进增长。中国褐皮书国际驻纽约总裁Leland Miller说,中国需要的不是刺激措施,而是要认真看待自己提出的计划,实现经济增长模式从过度投资和出口向更依赖于服务业转型。如果北京一 心想通过人为手段提高增长率,Miller表示,那是“行不通的”。

显然,中国需要在管理去杠杆和激发新泡沫之间找到更好的平衡。中国央行应当发挥带头作用,利用货币和行政措施,确保支持增长不会导致公共 债务增加。对于中国领导人而言,他们可以从容不迫地利用宝贵的时间寻 找取代房地产的新稳定器。若能放慢增长速度,继续推进承诺的改革进程,他们的境况会好得多。
 

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