谁该对房产失控负责?
信息来自:南洋商报 · 作者:洪文杰 · 日期:05-11-2015

2014-09-16

最近,中国许多城市纷纷释放“取消楼市限购政策”的信息,这也让几经沉浮的“城市与房地产”话题再一次喧嚣纸上。

实际上,在许多地方,“楼市”与“城市”已经被紧紧地捆绑在一起,以致于许多地方简单地将“城市建设”等同于“房地产开发”。

安邦(ANBOUND)研究人员在中国东部多个沿海城市调研时发现,多数城市的海岸线正在被房地产所吞噬。

在一个城镇人口十多万人的城市,距离海滨不足500米的地方,正在密密麻麻的修建二三十层的高楼,犹如一道道高墙矗立在海边,海滨沙滩浴场也成为了房地产商的私家资源,高楼成为了阻隔普通民众享受海滨的屏障……房地开发正在摧毁城市滨海景观。

城市海滨地带的空间布局,通常要符合常识性的规律;在建筑功能、高度和密度等方面,由近到远依次表现为:海滨———低密度、低容积率的休闲度假设施———绿化带或道路系统———滨海的集市和商业,最后才是不同层高的、密度相对较高的楼宇。

依区房产热情降温

通过这种层层展开、高低错落的布局,才能使尽可能多的人享受海滩和阳光。

然而,中国境内很多地方,海滨地带矗立着体量与规模都非常庞大的楼宇,狭窄的海滩与庞大楼群形成了明显失衡的景观对比。很显然,这些地方的房地产开发失控了!

事实上,不只是中国,马来西亚也正在上演着相似的情景。其中,槟岛的海滨地带,高耸的房地产项目正如火如荼地进行中;而柔佛依斯干达的沿海地带,也在大肆发展中高档的房地产项目。

近期的市场调查结果显示,新加坡投资者对柔佛依斯干达特区房地产项目的热情已大幅降温,当中的因素包括房地产价格偏高、对消费税落实持观望态度等等。

安邦的观察也发现到,过度聚焦核心地带发展的趋势,也让柔佛境内的房地产与土地价格出现失衡的趋势。

倘若相关的趋势得不到有关当局的调节与舒缓,这无疑将对房地产市场形成一股潜在的压力。

土地出让过于粗放

房地产失控对城市发展造成的严重危害,人们早已熟知。

一旦因房地产失控而过度开发,不仅仅造成大量“空城”、“鬼城”,使地方政府陷入运营维护和土地债务的漩涡,威胁城市发展动力,还会对城市形象、城市文化、社会稳定、生态环境等造成难以逆转的不利影响。

房地产失控,对于城市而言,是一种灾难。

导致房地产失控现象的一个重要因素,是当前各地过于粗放的土地出让模式。

从房地产开发企业的角度来看,房地产开发企业可以轻易地在滨海城市获得大规模的建设用地;开发企业在市场属性的作用下,一旦拿到土地就尽可能的建设大体量的海景房,以追求快速回笼资金,减低成本,增加开发利润。

商家急功近利

在中国山东一处20公里的优质海岸上,已经进行了庞大的海景房建设,密密麻麻修建了200多个商品房住宅小区。

这样急功近利的开发,恰恰反映了房地产开发企业在城市建设过程中的局限性。

他们往往忽略了,城市区域开发是一个综合体系,除了有“房”,还要有“产业”和“人口”,要考虑到商业和其他服务业,还要有人驻留在这里生活。

忽略岸线资源长期价值

从地方政府角度来讲,地方政府对岸线资源的价值认识不清,没有对有限的岸线资源做长期打算,从长远发展来看,岸线资源的价值要比目前单纯开发房地产要大得多。

在短视的“土地经济”模式导向下,中国许多城市滨海地带的利用几乎是纯粹的房地产开发,政府似乎对土地之外的其他长远收益根本就没有考虑。

更重要的是,中国有关决策者严重破坏了规划和法规的严肃性。

许多房地产开发项目在最初的设想中,房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。

但现实情况是,一些透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值。

一段时间内,这几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种体制下,城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场。

城市灾难

只要是房地产开发商看中的土地,一些地方政府就设法修改规划,然后不顾及由此可能给居民造成的损失,并动用各种力量强制拆除居民房屋,最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。

正如安邦(ANBOUND)首席研究员陈功所指出的,房地产失控,在更深的层面上是制度建设的问题。

房地产企业运行的是“商人思维”,追求利润的最大化,而市场经济就是要商人赚钱,但应有必要的制度来约束。

房地产失控,恰恰是因为现有的制度既没有成为官员的行为指南,也没有成为约束开发商行为的标准,其结果自然就是城市灾难。

安邦是一家马中经济与政策智库, 在北京和吉隆坡设有研究中心。欢迎读者提出对本文意见:malaysia@anbound.com

洪文杰 马来西亚 安邦智库研究员
 

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