美林在中国
信息来自:house.focus.cn · 作者: · 日期:13-08-2008

美林蓬刚 : 海外基金进入中国地产的投资选择

2007 年 04 月 27 日

为促进国内外金融行业与地产领域的交流与合作,开辟基金与地产企业之间的交流途 径,预测中国房地产业未来发展趋势,探讨新金融环境下房地产经济与银行、基金、信托的合作与融资,促进房地产企业健康稳定地发展,让企业了解到全面而有效的融资渠道 , 并传播国内顶尖地产业企业的成功经验,发掘最具投资开发潜力的区域市场,探寻适合中国房地产业发展的创新思路和经营模式,达到相互学习、整合资源、促进合作、共同发展的目的,全国工商联房地产商会本着对行业发展高度负责的态度,在北京天伦王朝饭店召开主题为 “ 创新发展与开拓多元化融资渠道 ” 论 坛。

  以下为美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人蓬刚演讲实录(文字未经本人核对):

蓬刚: 海外基金进入中国房地产市场,实际上应该是一个比较新的事物,而且到目前为止参与的规模并不是很大,对于金融类国际资金要区分一下,和香港、新加坡的开发商有所不同, 2001 年底 2002 年初时候进入中国,最开始以投资不良贷款为主,当时由于国内不良贷款规模非常庞 大,中国政府有决心清理不良贷款,在国际上很多投资不良资产的大型基金清理完韩国和台湾不良资产以后来到了中国。

第一个案例: 2002 年底,华融资产管理公司向国际投资人进行不良贷款包的公开出售,这个交易是 2001 年 11 月份决定中标人到 2003 年 3 月份正式销售,当时看到中国不良资产向海外出售时候中间有很多障碍,正是由于这些原因,不良资产市场从来没有发展的像国际投资人想象的那么 大, 2003 年底政府由于对房地产行业的宏观调控,控制银行向房地产行业贷款,在这种环境下,以前做不良投资的国际投资人开始进入到中国房地产领域, 2003 年底 2004 年初开始,由于对中国法律和市场环境的生疏,在投资过程中遇到很多困难, 2003 年底 2004 年、 2005 年初处于摸索阶段,当时投资规模都非常小, 2005 年后半年还有 2006 年才真正在中国产生了规模。

外资之所以能够在中国市场里有一席之地,主要因为有两大特点:第一,投资方式非常灵活,跟中国银行界不一样,很多投资基金可以通过股 权、债权或者物权等多种方式进行投资,可以根据开发商量身定制投资方式,也可以根据每一个投资项目所承担的不同风险调整投资回报,使资金在整个开发过程中非常灵活。另外一个重要特点就是服务非常主动,因为奖励机制,所以很多从事这方面投资的资金经理非常希望把一个项目做成,这就造成了他们在找项目还有替开 发商服务、替企业想办法解决资金问题方面非常非常主动,与国内银行很多运作方式有很大不同,目前在我的观察下,很多国内银行界运作方式、服务质量和他们希望做业务的愿望都有很大改进,但是因为奖励机制的不同造成了服务状况很难达到海外基金的程度。

海外基金进入中国市场投资类型和模式的选择,这个问题说起来技术含量比较多,一时半会说不清楚,我简单介绍一下,外资采取的方式大概 有这么几种:第一,入股项目公司,以股权方式跟中国房地产企业联合开发项目,这样的案子我们处理过很多起,有一点好处,作为金融性股东和其他房地产开发股东不太一样,对于整个业务的干涉程度比较少因为他是做金融的,不是做房地产开发的,所以不希望参与到项目运作当中来,他相信开发商在当地市场的运作能力和 对市场的判断能力,他主要在资金上做一定控制,这方面的很多合作都是成功的,通过一定交易结构的设计,可以让本地开发商有很大的自主权,同时又获得急需的资金;第二,入股大型房地产集团,我们做过好几个案例,过去十几年当中中国已经产生了很多有实力的房地产开发,他们都在积极跟国际资本接触,从国际资本的 角度来看,中国有很多比较成熟的企业都觉得可以放心地把资金交给他们,尤其有海外上市计划的大型房地产开发集团,他们的融资面更广,海外战略性投资人很看中最终退出机制,海外上市是非常好的退出机制,目前包括国内 A 股上市,也可以作为非常良好的退出机制。即使没有海外上市或者国内 A 股上市的优质公司,目前 专门从事房地产的海外基金依然有兴趣作为股东,有一些对冲基金、综合性基金对于有上市计划的国内房地产企业也感兴趣,但是他们一定要有退出机制;第三,收购物业, 2005 年海外资金在上海、北京都做过一些案例,收购一些大型的商业物业, 2006 年下半年这件事变得比较困难,由于六部委发的文件,把国内房地 产涨价和国际资本收购国内商业物业混到一起,当时颁布的这些政策对于外资收购一些商业物业带来一定的困难;第四,境外贷款,国际资本不能够直接做国内贷款,很多都是在海外直接代管,以股权做抵押,也就是李先生所的加层贷款,这个目前在国内也有很大的需求。

我们对未来几年中国房地产金融市场的看法,外资虽然在过去两、三年之内已经积累了相当多的经验,在国内有一定的投资规模,已经成为国 内房地产市场当中的一股力量,但是有两大非常难以克服的障碍,使得外资今后不会成为非常主流的投资渠道,第一目前中国对于外资进出的限制,中国的资本市场没有对国外开放,中国希望引进大量的外资,主要以直接投资为目的,也就是 FDI ,这些资金进入中国是做事的,比如建企业,修水库的,修基础设施的,生产某种产品,但是中国资本市场没有向国外开放,房地产资本投资正好介于这两者之间,一方面可以说是直接投资,尤其是参加项目,建造住宅,有一定直接投资的特 点,但是国外资金到中国买一个商业物业,通过收房租获取回报,这些方式跟金融性投资有很相似之处,为什么呢?房地产投资是和股票债权相并列的一种金融产品,中国资本市场如果不开放,大量的国际资本很难参与到这个领域中;第二个障碍,目前国家政策环境不稳定,我们这样的资金属于机会投资基金,投资原则就是 冒更大的风险获取更大的回报,对于这样的资金来讲,头两年非常小心,第三年、第四年时候因为在中国市场已经积累了一些经验,可以理解中国市场的环境,在我们投资中国的这几年里每年都有新的游戏规则推出来,这些规则直接降低了国际投资人的效应,影响到投资人对未来投资回报判断的准确性,像我们这样的资金,在 这种情况下我们可以承受,可是对于比较低回报的房地产投资基金来讲,这样的政策对他们非常不利,如果本来回报就在 8% 、 9% 的范围内,出台一个新政策,一 下拿在他两个点的回报率,对未来投资计划会有很大的打击。因为这两种环境,国外大规模的退休基金和社保基金目前难以进入中国市场。

在国外基金难以大量进入中国市场前提下,中国应该怎么样从国外基金身上获益呢?目前这种环境下应该着手利用资金,同时吸收经验,利用 资金方面不言而喻了,之所以能够进来,首先是因为他的资金能够对国内房地产市场发展起到解燃眉之急的作用,除此之外,国际资金在风险控制、结构设计等方面还是有相当丰富经验的,对于中国的房地产行业来讲引进资金的同时应该看到国际资本从业人员也将其管理经验带入到中国市场中,这些经验对于中国北京本地的非 银行资本市场、建造自己的房地产基金有很高的借鉴价值。除了看到国际资金在中国投资以外,我也看到国内很多民间资本也参与到房地产行业中,管理过程相当相当混乱,而且经验相当相当不丰富,很大比例的投资最后都会出现问题,由于合同考虑的不周全,资金拿来用完以后算帐时候双方觉得很多地方出现问题。

最后建议中国应该大力发展自己的非银行房地产资本市场,中国市场目前流动性的确很高,资金量十分充沛像我们接触的很多保险公司社保基 金都因为投资渠道受限而获取非常低的资产回报率,老百姓也因为投资渠道的单一,不得不把大量资金存在银行,与此同时,房地产企业又因为资金不足,无法得到充分的发展,资金的来源和需求之间缺少很有效的渠道,因为机制限制,银行不能成为很有效的保证资金流动的平台,所以发展非银行房地产资本市场应该作为中国 今后金融体制改革的重点,像房地产基金、房地产信托、抵押融资债券,很多方式都是国际房地产市场中常用的工具,这些工具的产生和发展,一方面为房地产企业带来一定的融资渠道,另外一方面为国内企业和民间资本带来更丰富的投资方向,根据我们的观察,目前国内在这方面有相当多的尝试,不管国际资本以什么方式介 入,都会给中国房地产市场带来发展机遇。

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