大吉隆坡南部產业新热点
信息来自：东方网 · 作者： · 日期：05-01-2015
2014-08-03
在政府打房措施造成產业市场整体疲弱的情绪中，產业价格却企稳在高水平，这主要是因为需求仍超越供应。年轻的人口结构，持续的城市化进程，家庭规模持续萎缩等因素，是支撑大马產业需求的重要因素。
然而，在政府削减津贴，物价走高及消费税即將到来，对个人可支配收入带来压缩及打击消费情绪之际，成本持续上扬，则支撑著屋价的水平，让人们购买房屋的能力降低，在这样的情况下，人们的眼光预期將转向城市外围，地点稍微偏远的地区，以寻求价格更適宜的房產项目。
在这个过程中，交通便利，不管是连接大道或公共交通就成为了一个关键因素。
这一期，我们来看看公共交通，也就是陆续兴建，並预期在2017年完成的捷运工程，对大吉隆坡南部地区的房產市场，將带来什么样的影响。
发展商赶搭捷运列车
大吉隆坡地区接下来仍会是政府经济转型计划的发展核心。根据经济转型计划，政府的目標是在2020年將大吉隆坡的人口，从目前大约700万人，提高至1000万人。
这表示，大吉隆坡人口未来的成长平均是在每年5.2%，比全国人口每年大约1.4%的成长来得高。
若这个目標达成，这將表示在大吉隆坡地区每年將会有8万单位的房屋需求隨之出现，这比起在2013年，全国建成的房屋数目7万8000单位来得高。
因此，大吉隆地区的房屋需求也將会维持健康水平。不过，在一系列成本推升因素，如，通胀压力，津贴合理化活动及最低薪金制的实施下，消费者將会变得更精挑细选。
同样的，面对赚幅受压风险的发展商，也將会寻求较低成本的地库，地点方面则会选择有现成基建设施及人口处於成长趋势的地区。
而隨著双溪毛糯-加影捷运线的建筑，让更多人將目光转向雪州乌冷县的加影士毛月成长走廊，主要是因为这地区仍有大量的土地。
全长51公里的捷运线，將会有31个站，其中16个站有停泊趁搭（park-and-ride）设施，及4个交流站。捷运线將会链接雪州北部的双溪毛糯及南部的加影。
投资者青睞
其实，加影士毛月成长走廊受到投资者青睞的最重要带动因素是，加影的3个捷运站。这也导致多家上市產业公司爭相攫取当地的土地。其中，实达集团（SPSetia，8664，主板產业股）、马星集团（MahSing，8583，主板產业股）、UEM阳光（UEMS5，148，主板產业股）、绿盛世（EcoWld，8206，主板產业股）及丽阳机构（Trop，5401，主板產业股），都搭上这列车。
安联投行分析员指出，这地区的优势开始吸引了更多购屋者的目光，人们对这地点感兴趣主要是因为它距离吉隆坡市区不太远，也有价格更適中的房屋及现成的基建设施。
分析员也表示，加影的优势除了捷运以外，它还是一个教育城，在临近的范围內有多家及教育学府，包括新纪元学院、大马国立大学、大马布特拉大学、诺丁翰大学大马分校、大马国能大学、德国大马学院及澳洲国际学校。高等学府也吸引了许多来自全国各地的学子。
除了公共交通便利，加影/士毛月一带也有许多的高速大道连接，包括加影环城大道、加影士毛月大道、其他可连接到加影的公路包括南北大道、蕉赖加影大道、巴生南部大道等。
分析员指出，这地区第3个优势是人口往城市迁移的大趋势。根据大马统计局的数据，加影人口在2010年已经接近80万人，或佔雪州540万总人口的15%。加影市议会预期当地人口在2013年可超越100万人。更重要是，这地区的房產价格仍比吉隆坡北部的城镇来得低。
分析员表示，吉隆坡北部的城镇如双溪毛糯、八打灵再也及哥打白沙罗的房產价格，比吉隆坡南部更早为购屋者所抢高。然而，他相信，隨著捷运线的建成，这情况將会出现改变，捷运带来的交通便利將激活加影/士毛月走廊。
他也指出，在过去的3至4年来，加影/士毛月的土地价格已经接近3倍翻涨，尤其是在政府宣布捷运路线之后，这涨势更显著。
不过，由於原先价格较低，因此，在这一轮翻涨后，当地房產价格相对仍比双溪毛糯，八打灵再也及哥打白沙罗的水平为低。
加影双溪毛糯地价差异大
安联投行分析员以同样成为捷运线链接的城市及拥有类似人口结构的加影及双溪毛糯做比较。
分析员指出，加影及双溪毛糯均为雪州相当受欢迎的两个置业地点。两个地点的相同之处包括，目前均有铁道局的火车经过。而2017年之后，捷运將开始投入运作，南北的终站分別设定在这两个地点。
然而，评比的结果显示，两个地区的土地价格水平有很大的差异，以北部的双溪毛糯的价格较高。
分析员认为，当双溪毛糯-加影捷运线完成之后，將可以缩减两个地点的房產价格差异。因为当交通不再是一个问题，购屋者的考量將会到价格水平，而更高的需求將推动加影的房產价格，最终缩小两个地区的价差。
过去几年来，房屋价格上涨的趋势，加上需求大幅超越新供应，尤其是中低价房產，让购屋者望楼兴嘆。因此，价格相宜而又有完善基建的地区，预期將可以吸引购屋者的青睞。
分析员发现，乌冷县近期的排屋价格涨幅，持续超越吉隆坡及八打灵区。这相信是因为价差所致。
根据国家產业资讯中心（NAPIC）2014年首季数据，吉隆坡及八打灵区排屋平均价格，比乌冷县的排屋价格高出121%及65%。
因此，分析员相信，大幅的价差將让更多的购屋者转向加影/士毛月成长走廊，而在需求的驱动下，更多时尚围篱发展项目，在当地如雨后春笋般崛起。
加影士毛月走廊產业火红
发展商仍在巴生谷地区推出高价產业，可负担房屋项目少见，这主要是因为这地区的土地价格已经相当高，不適合进行可负担房產。捷运网络伸延至加影，让人们对加影士毛月改观，不再是距离吉隆坡市中心遥远的地区。
加影/士毛月可供发展的土地仍有许多，同时，价格也仍在相当低的水平，又有很好的公共交通，吸引更多人的兴趣。加上，这地区靠近布城行政中心，也是让购屋者另眼相看的原因。
原本居住在蕉赖、布城及赛城的人士，若有意小屋换大屋，也可能会选择加影/士毛月的时尚围篱住宅项目。
在双溪毛糯-加影线捷运宣布之后，加影/士毛月的有地產业需求大幅增加，在人口成长的带动下，產业销售强稳。
虽然，人口逐步朝吉隆坡南部迁移，发展商也纷纷在这个地区购买土地，促使分析员相信，这將会是未来几年的產业热点，在2017年捷运完成之后，这情况会更明显。
安联投行分析员指出，虽然產业市场的情绪仍疲弱，加影/士毛月成长走廊的產业销售却超越大吉隆坡的其他更早已经发展的地区。
分析员也看好，加影/士毛月的大型城镇发展项目，主要是因为当地基建发展整体改善，加上公共交通连接完成，这类型发展项目的需求相信將会增高。
分析员相信，美景控股（MKH，6114，主板產业股）及绿盛世將会是加影/士毛月成长走廊蓬勃发展的主要受惠者。因为两者在这地区都有相当大比重的发展项目。这些项目的良好销售表现，將能够支撑公司长期的收入表现。
土地成本相对较低，让在这地区进行房產项目的发展商可提供有地房產计划，同时，这地区的產业及土地价格预期將会迅速的朝向吉隆坡整体平均屋价水平迈进。在这样的背景下，美景控股及绿盛世未来数年的前景，让人期待。
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