2007-03-14  

 马来西亚政府根据其国内经济和房地产市场发展的实际情况，在不同历史阶段采取了相应的政策措施，不但比较好地解决了中低收入阶层的住房问题，而且使房 地产市场随着整体经济实力的提升呈现出平稳发展的态势，其做法对解决中国目前日益突出的普通住宅供需矛盾有一定的借鉴意义。

　　一、马来西亚的住房问题

　　（一）马来西亚众多低收入者对廉价屋的需求日益迫切。

　　马来西亚是一个君主立宪议会民主制国家。约33万平方公里，分为13个州及3个联邦直辖区，截止2005年底人口达到2638万，其中马来及 土著人占66.1％，华人25.3％，印度人7.4％。随着经济快速稳定增长，人口增长迅速和城市化进程加快，2005年城市化进程已达62％。为寻找更 多就业机会，大量人口（其中绝大多数是马来人）从乡镇涌入城市中心，城市人口迅速膨胀，同时也聚集了众多城市贫民。根据第八个五年计划，马来西亚约 37.8％的人口月均家庭收入在500－1499令吉之间，13.9％在1500令吉与1999令吉之间。将近有一半的人口只能负担得起中低水平的住宅。 在低收入人群中相当一部分从事自由职业，无固定经济来源，很难得到金融机构的住宅信贷。低收入人群的住房需求曾一度成为影响马社会的稳定和经济发展的突出 问题。

　　二、马来西亚政府解决低收入人群住房问题的政策办法

　　1、马政府将住房与其他社会福利设施列入优先发展计划，十分重视在城市及乡村地区发展多种类型住宅，满足不同人群居住需要。在刚刚过去的第八 个五年计划（2000－2005年）和今年3月份出台的第九个五年计划中，马政府都强调了住宅发展目标是提供充足的、可负担得起的、高质量的房源，并优先 发展中低成本住宅，并将发展目标用法令加以强制，如1976年城镇规划法令（Town and Country Planning Act 1976）、1995年乡镇规划法令(Town Planning Act 1995)、1966年房屋开发商（管理与执照）法令(Housing Developers(Control and Licensing)Act 1966)等。

　　2、马政府实施灵活多样的供应住宅计划，以销售方式解决低收入人群住宅问题。

　　90年代中期，马政府实施了公共低成本住宅计划（Public Low-Cost Housing Programs）。即由政府筹资兴建的以低于市场价格出售的住宅项目。联邦政府向州政府提供项目贷款，由州政府统一领导实施。由国家房屋局具体操作。出 售对象是月家庭收入不高于1500令吉的家庭。

　　公共低成本住宅计划实施后收到一定成效，但因州政府以低于市场价格出售住房，回收资金十分有限，难以归还联邦政府的贷款，往往要动用州财政其 他收入补贴，因此在2002年，该计划被联邦政府的人民住房出售计划（People’s Housing Program (for sale)）所取代。在新计划下，所有原属公共低成本住宅计划下的项目改为联邦政府的项目。联邦国家房屋局直接负责选址及筹资，全部土地成本及基础设施成 本的50％由联邦政府补贴，州政府只提供土地，此计划的实施加速了房屋的选址、建造和出售进度。

　　3、马政府实施综合人民房屋计划（Integrated People’s Housing Program），以出租方式解决了非法屋住户和特别困难户的的住房问题。

　　非法屋住户（squatters）是长期困绕马来西亚城乡发展的一个难题。它是指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造简易住房并长期居住 的人，以马来和印度人居多，多数房屋建造简陋，缺乏规划，居住区人口十分密集，严重影响了城乡建设及规划发展。特别困难户是指无经济来源或收极低且连低价 房也买不起的人群。为解决吉隆坡和其他城镇的非法屋住户和特困户问题，1998年12月由马哈迪任主席的国家经济行动委员会制定了综合人民房屋计划，该计 划主要内容是建造一定数量的廉租屋。所需资金纳入联邦政府、州、市政府的年度财政预算，由同级公共工程局负责建造。房屋产权归政府所有，不出售，只出租。 至今24个项目（共34584套住房）在吉隆坡和附近城镇已建成，另29个项目（共21104套住房）还在建造之中。主要都是在城市地区的高层公寓，总造 价约25.07亿令吉（约合54亿人民币）。建成后，政府以低价租给非法屋住户（大约每月租金124令吉，约合260元人民币），使大量的非法屋住户搬离 了简易房，很大程度上解决了他们的住房问题，降低了城市贫困程度，为城市整体规划发展扫清了阻碍。

　　马政府计划在未来5年内拟投资27.9亿令吉（约合59亿人民币）再建造50000套廉租屋。目前，此计划下的6个项目（共9079套廉租 屋）正在各州建造中。

　　4、国家房屋公司和私人房地产公司按比例承担低价住宅的建设。

　　为保证低成本住宅的建造质量和完成建设计划，马政府规定所有建筑公司都要承担一定数量的低价房建造任务。国家房屋公司是由马联邦财政部出资设 立的国有公司。在第八个五年计划中，国家房屋公司（National Housing Company）及各州经济开发公司将提供15000套低成本房屋完成公共部门的建房目标。由国家房屋公司建造的城市地区住房约42000令吉一套（约合 89000元人民币），位于城市边缘地区的住房35000令吉一套（约合74000元人民币），出售给符合条件的低收入购房者。

　　在第八个五年计划中，私有企业建造低中低成本住宅15.84万套，完成计划的118.2％，大大高于第七个五年计划完成情况。

　　5、政府公务员享有优惠的住房政策。

　　除少数高官外，政府公务员住房采取出租的形式，房屋建造由各级政府的公共工程局负责规划设计，并向在该局注册、已取得从业资格的建筑公司招 标。建成后交由同级政府部门出租给所需住房的公务人员。政府每月支付公务员的房屋津贴，基本可够当月的住房支出。若在市场上购房，马来公务员可向财政部贷 款到房款的110％，非马来人的公务员只能贷款到房款的90％，公务员的优惠贷款年利率为4％，分15年摊还。在马来西亚，不论政府或企业均设有个人住房 公积金账户，每月从工资中提取8％，用人单位提取12％放入该账户，欲买房时，可凭购房证明提取使用公积金，如不购房到55岁时可全部取出。

　　三、马廉价屋政策成功的主要原因

　　1、目标明确、政策到位。

　　一直以来，马政府将住房及其相关的社会服务作为改善人民生活质量、创建关爱社会的优先发展内容。目标是在2010年实现“居者有其屋”，他们 认为这是保持社会整体稳定的一个重要因素。在马第七（1996－2000年）和八（2001－2005年）个五年计划中，联邦政府用于住宅建设资金分别为 33.3亿令吉和70亿令吉，在第九（2006－2010年）个五年计划中计划投入住宅建设115亿令吉，占各自五年实际总支出的3.4％、4.1％和 5.2％，比例逐年增加，在马联邦政府投入中仅于教育和医疗的福利领域。在刚刚结束的第八个五年计划中，联邦政府实际投入在住宅建设上的资金比计划额度增 加了28亿令吉（约合人民币60亿元），共建造房屋188669套，其中136061套（约占总套数的72％）是面向低收入人群的中低成本屋。在开始实施 的第九个五年计划中，中低成本屋计划建造142005套，占计划建设总套数的72％。

　　2、分层管理、分工负责。

　　马政府从中央到地方分为三级政府，负责住房建造及管理的部门，在联邦一级的是房屋及地方政府部，负责制定住房政策、整体规划及拨款，下设国家 房屋局；州政府提供土地，下设房屋管理局，负责配合联邦政府执行既定的住房政策计划。根据联邦政府的整体规划制定本州规划，组织项目招投标，协商金融机构 提供优惠房屋贷款等。马来西亚的土地可私有，分为永久拥有和租赁两种形式，其管理分配以及转变用途的权利也在州政府；市政府一级的管理部门是市政局，负责 通过电脑化注册系统审查申请购房者资格。

　　3、企业参与，政府扶持。

　　（1）强制各类房地产企业必须提供其建房总量的30％的廉价屋。

　　自从1982年以来，马政府强制要求符合条件的房屋开发商承担起全年低成本房屋建造额度的30％，与政府一起向全社会提供廉价屋，并将其作为 企业一项社会责任。所有房屋开发计划中必须有至少30％的廉价屋，建成后以政府指导价格出售给符合条件的购买者，平均价格约每套40000万令吉左右，与 建造成本基本持平，甚至略有亏损，房屋开发商主要是从出售其他高档楼盘的收益中补回，即内部“交叉补贴”。在一些地理位置欠佳以及对廉价屋需求不大的地 区，为鼓励私人企业参与低成本住宅的积极性，州政府可根据本州情况适当缩小30％这个比例或采取其他变通的办法，如确因地价太贵不适宜建廉价屋，或整体规 划等原因，企业可通过向政府补偿或参与异地廉价屋的建造等方式弥补。
在第八个五年计划中，私企贡献的中低成本房屋占72.8％，大大高于第七个五年计划20.7％的完成率。

　　（2）政府向企业提供金融支持。

　　马财政部设立了一个11.4亿令吉（约合24亿人民币）的流转基金，用于支持房地产开发商。在第八个五年计划中此基金共向私企提供建造 4953套中、低成本屋的融资。建造低成本房屋的用地成本，将由政府在发展商交房时补偿给土地拥有者。马政府还成立了SPNB（国家房屋融资公司）于 1997年成立，资本金20亿令吉（约合43亿人民币），主要通过向房地产开发商提供建造15万令吉（约合32万人民币）及以下房屋的融资服务。自其成立 以来，SPNB已向建造50725套中低成本屋提供73.28亿令吉（约合158亿人民币）的贷款。此外1998年马政府还出台了廉价屋的“四档价格政 策”，从每套25000令吉到42000令吉不等，可由房地产开发商根据房屋地理位置和类型确定。

　　政府强制企业参与廉价屋建造，并为其提供优惠的融资服务，为公共廉价屋政策的有效、持续实施寻找到了资金及制度的支撑，有力保障了马政府对低 成本房屋的充足供应，也维持了马房地产业健康有序地自我发展。

　　4、电脑录入，联网审核。

　　在低成本房屋购买资格认定上，州政府普遍使用电脑化的公开注册系统，该系统向全社会开放，凡月家庭收入少于1500令吉的欲购廉价者均可在州 政府提供的电脑终端上录入自己的信息资料，并向当地房屋局提供有关收入证明（如领薪单）。当地房屋局对其资料进行审核。该系统在全马联网，其中央控制系统 设在房屋及地方政府部，可对全马各州廉价或廉租屋的申请及批准情况随时监控，并有权进入各州政府保存的注册信息网。在第九个五年计划中，马政府计划对这些 注册信息进行定时更新，并将修改申请者的条件，各州统一审核标准，除收入水平以外，申请购房的弱势群体（如单身母亲、家中多位受赡养者以及残疾人等）将优 先购房。

　　5、房贷优惠，鼓励购买。

　　在各州政府的协助下，房屋及地方政府部在指定的金融机构为购房者提供购房信贷，凡是购买每平方米3500－4200令吉的廉价屋，购买者需向 银行提供相关证明材料，经银行审核批准后，即可支付优惠年利率6.26％－7.8％，分15年还款。

　　6、人文理念，设备齐全。

　　马政府认识到，城市地带拥有较好的配套社会福利设施，在城区内提供更多的廉租房和廉价屋，能够更好地满足城市中心（如在吉隆坡、槟城、新山及 哥达京那巴鲁等）低收入人群的生活之需。

　　为保证居住环境的舒适，在人民房屋计划下设计的住宅最小建筑面积是650英尺（约合60平方米）。在建造技术标准上，遵照马来西亚建筑工业发 展局确立的CIS１：1998和CIS2：1998标准。开发商需提供充足的基础配套设施，相关部门应提供其他的完善措施，如会所、商店、祈祷室、游乐场 等。在高层住宅里也配有相应的安全措施。这些最起码的安全标准即使在私企提供的低成本房屋也都具备。

　　四、马来西亚廉价屋政策存在的缺点及不足

　　1、马政府强制要求开发商在所有计划下必须建造30％的廉价屋，造成廉价屋地理位置缺乏整体规划，地点过于分散。截止到2005年第三季度， 在全马已建造的廉价屋中，仍有44000间尚未出售。

　　2、马政府规定，若开发商未按要求建造30％的廉价屋，将没收其发展土地。若政府没收的土地属私人拥有，可能会引入与地主之间的纠纷，损害了 地主利益。因此在约束开发商执行该项政策时有一定的障碍，致使一些开发商采取灵活变通的手段，逃避建造30％廉价屋的规定。

　　3、在农村地区大量修建楼房，而多数马来人不愿意群居或住进楼房，致使大部分楼房空置，无人问津，寅吃卯粮、工程进行中发现资金不足而无法继 续等情况也时有发生；导致这些公司的财务状况十分困窘。

　　五、启示

　　据建设部调查显示，中国目前20%左右的居民占有80%左右的住房面积。一方面，高档商品房积压，有价无市，造成资源浪费；另一方面，急需住 房的工薪阶层，却无力承受不断攀升的房价，面临失去基本住宅的保障。为缓解该矛盾，今年出台的“国六条”强调了要重点发展中低价位、中小套型普通商品住 房、经济适用住房和廉租住房，以抑制房地产市场的过渡炒作和结构失调，充分满足中低收入阶层的住房需求。通过分析马来西亚政府对廉价屋的政策措施，对比我 国普通住宅市场的实际情况，得出以下启示：

　　1、马政府对低成本住宅的建造及分配进行干预的成功之处在于：它在为社会低收入人群提供住房保证的同时，未影响到本国房地产市场的健康发展， 针对社会不同阶层分别提供了不同的住房条件，并制定了最低标准，高、中、低档住宅并存，消费者各取所需，在一定程度上减小了贫富差距，向“居者有其屋”的 和谐社会目标又迈进了一步。

　　2、采取行政措施和优惠政策并行的方式，鼓励各种所有制形式的企业参与提供一定数量的经济适用房或廉价房。政府制定住房政策应以大多数人的住 房利益为出发点，在不影响房地产业健康发展的前提下，以法律法规的形式规定房地产开发商在开发高档住宅的同时，必须承担起一部分经济适用房建设的社会义 务，通过对这部分经济适用房的浮动价格，实现房地产开发商内部的交叉补贴，即以高档住宅销售收入弥补建造经济适用房的亏损，地方财政也可给予一定的优惠配 套信贷，采取法律和政策的双重约束力，提高房地产商参与建造经济适用房及廉租房的自觉性和积极性。
　　
　　3、逐步推广廉租房制度。作为一种盘活社会资源，解决中低收入阶层住房问题的过渡办法，廉租房已越来越被社会各界认为是一剂标本兼治的良方。 从马来西亚住房改革成功的例子来看，也验证了廉租房的确为中低收入阶层提供了基本住房保障。目前中国廉租房体系建设主要受到缺乏稳定资金来源的困扰，建议 可尝试采取企业前期出资代建，交由政府分配管理，企业享受优惠贷款，企业内部交叉补偿的方式，解决廉租房资金来源问题，达到政府与企业双赢的社会效益。