房地产崩溃论不可信
信息来自： · 作者：郭士英 · 日期：20-07-2016
2010-12-12
社科院预测中国楼市在2011年有望下降20%的研究报告，让不少对房地产望而生畏的受众颇感欣喜。若极端情况出现，这一预测并非完全不可接受。即便出现20%的调整幅度，其实并不会对中国的银行业乃至整个经济造成灾难性的冲击。与此同时，明年房价能否真跌20%，也遭到不少质疑。
个别专家甚至认为，我国的楼价、地价将在未来五年分别下降50%和80%。 这是骇人的崩盘论。崩盘论不仅仅是对中国房地产的诅咒，实际上也是在宣告中国经济即将步入灾难性衰退。这样的宣告的确不容忽视，也是更多人所不能容忍的。 个人认为，崩溃论过于性急了，尽管房价不低，但还没有到达那么可怕的高度。不是中国楼市即将阴跌五年，而是悲观的崩盘论至少超前了五年！
崩溃论忽略了中国房地产刚性需求的巨大潜力，也没有认识到结构性富裕背景下的中国私人资本对中高端房地产的投资偏好和投资需求，是包括房产税在内的政策调控 所无法根本逆转的。崩溃论忽略了即将开始的收入增长变革对当前所谓房地产泡沫的消化魔力。崩溃论还应该对冠绝全球的中国高铁所带来的城市化加速和对房地产 业带来的需求及价格推动给予应有重视。崩溃论还在以过去模糊的、静态的收入标准来衡量房价，事实上，从来就不是被严重低估的平均收入水平决定着房地产价格 总水平，而是那些率先富起来的人群，那些隐性收入巨大和理财能力超强的中高收入阶层，在发挥着决定性的作用。问题是，只要中国经济持续增长，这部分人的购 买力和影响力是会越来越强大的。历史上哪个国家都解决不了社会分层和共同富裕问题，不要期望诺大的中国会出现奇迹。事实上，中国只要不走向最极端，就已经 难能可贵、求之不得了。
住房是人的一生中必须要首先完成的最重要的一项置业行为，而且会随着收入的增长衍生出不断增长的改善性住房要求。当前政府正在着力建设的廉租房，其实只能延 缓部分人的购房行为，而不能真正减少人们对商品房的总需求。房地产行业连接着最广泛社会群体的根本性的大宗需求，也是与金融中枢联系最为密切的特殊行业， 它几乎是所有国家的经济中枢。房地产的动荡就是国家经济的动荡。未来十数年，这一产业对中国经济的整体走势仍将生死攸关。所有发展转型和新兴增长都不能改 变和颠覆这个客观现实。因此，中国的房地产政策虽可能维持阶段性高压，但绝不会自行制造房地产的崩盘。
一年不到的房地产调控的政策高压，初衷本是“遏制价格过快上涨”，这说明中国高层对房地产的认识既清醒又深刻。但这却引发了不少人的末世狂想。殊不知，若要 房地产行业出现彻底的理性回归，至少需要动两个“分体式大手术”。但就目前来看，这两个“分体术”中，一个根本就没做；一个开始并做了一半，不久料会草草 收场。前一个是土地拍卖制度和地方财政改革，根本是伤筋动骨的——现有土地制度是中国经济之灵魂，无法展开，相反，土地稀缺不可改变，土地价格在地方政府 的利益博弈中不断走高，导致“手术”的难度再度加大。后一个是中国银行的房地产信贷，“围追堵截”都用了，只怕这类行政干预无法长期持续。一个重要原因是 主要银行都已经上市，市场化的利益诉求最终将迫使银行越来越远离目前犹存的“公用事业单位”特质。即便存款准备金率再上升到20%以上也无济于事，只要银行仍有余钱，他们迟早会报复性地眷顾房地产这个资金饥渴的大客户。
为了抑制通货膨胀，央行在明年将不得不多次提高利率。如果以实现正利率为目标，尚需加息4-5次。这当然会对房地产市场形成较大压力，为此，明年上半年的房地产市场可能仍将低迷不振。但即便如此，房地产行业普遍存在的高息贷款也说明，1-2个百分点的利率上扬，只会影响一些资金状况脆弱的小型开发商，也有可能减少一些低端购买力，但不会改变整个行业的稳定性，更不至于崩盘。另外一个很重要的依据是：防止房地产崩盘可能正是国家战略决策的一项重要内容。
当然,房地产行业未来的再度繁荣终将依赖于政策的再度宽松。鉴于房地产行业重要性和特殊性，相信这个政策宽松期终将到来。倒逼这一期限的因素至少有两个：房 地产商资金的持续紧张很快会演变成商品房的供应紧缺，这将使得未来房价更加疯狂。届时房地产的宏观调控难免自食其果。还有一个因素：中国的大型地产商们正 不得不越来越多地依赖外资，这对中国银行业来说，不是一个可以长期忍受的状况；对中国经济来说，也将埋下巨大隐患。
更大的背景是中美经济博弈。这场高级别的危险较量早已布局，现已渐入佳境。遗憾的是，美国拥有全球唯一的“杀手锏”——它可以持续印钞并对黄金、原油和基本 金属等市场进行长期操纵，而他国终将无奈或被迫跟随。中国谋求在博弈中胜出的一个重要前提是：不能率先出现经济危机或市场灾难。从这个原则来看，中国开始 不得不以紧缩政策应对美元持续放水所推动的通货膨胀。但较量的后期，我们会发现：承载过多任务的中国货币政策终将错乱不堪，为了不至于两败俱伤，不得不与 美国的宽松潮流再次妥协。未来的事实将会证明：新兴国家单纯的“堵”与“压”不但效果有限，而且国内经济的承受力也是有底限的，中国更加不可能长期承受过 度紧缩和随之而来的经济失速。在此，笔者大胆预计，现有的紧缩和压制政策可能将在半年后遭遇严峻考验，并且，中国的货币政策有可能出人意料地再次回归宽 松。借助这一次的再度宽松，中国将加速人民币的国际渗透，同时提供更多的债券高调迎接境外资本。高压的房地产政策将出现松动。股市和债市也有望代替央行成 为中国吸收多余流动性的主要工具。尽管这一转变需要一个阶段的酝酿和准备，然而这将是综合较量和权衡后的政策首选。也正是可能出现这样的政策巨变，才能把 这场大国博弈推向精彩纷呈的高潮。在这场旷日持久的博弈中，令全世界颇感意外的局面将会是：中国将与美国一起，利用宽松货币及各自优势博取更多全球资源， 而那些反应较慢，政策不知与时俱进的国家则日渐被动。结果应该是：“中美国”在一场罕见的政策博弈与市场较量后居然共赴繁荣，新世纪的世界经济格局得以奠 定基础。
综上所述，个人认为，无论从内部还是外部来看，所谓中国楼市崩盘轮，无异于痴人说梦。明年中国房地产市场有望先抑后扬。中国股市也终将在不久迎来以地产、银 行股为主导的稳步回升。除非政策一意孤行，对股市和经济的过分悲观是站不住脚的。全年来看，尽管房地产市场价格回升有限，但因为政策明朗以及房地产股本身 过于低估，所以房地产板块应该是明年股市中最大的黑马。
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