2008-06-02 在北京“知钱俱乐部”《投资美国房地产概述》
信息来自： · 作者： · 日期：02-06-2016
吴向宏 演讲的大纲
一、美国房地产市场对中国客户的吸引力
法治保护：
- 永久拥有100%的地权及产权，同中国的70年产权截然不同
- 财富受美国法治保护及其它权益
- 交易过程亦受良好法治保护（如定金托管制度、房况披露书制度）
投资回报：
- 1926到1996的70年间，美国房地产市场的平均投资回报率是11%
- 1996-2006年间，达到15%+
分散投资：
- 一个极好的分散投资方式
- 同中国国内的其他投资方式几乎完全脱离
- 也可以应对对外汇收入及汇率风险
进入时机：
- 人民币对美元升值幅度>15%,
- 美国房地产市场已经由2005-2006年的高点下降了20-40%
- 中国国内房地产市场增幅减小
二、永久财产权及相关权益
- 完全和绝对的产权（fee simple estate）；
- 权利涵盖地表、地下（含矿产）和地上空间（地下权利可分离）；
- 非经恰当程序，政府不但不能直接征用，也不能间接侵害其利益；
- 商业侵害、包括使用地下权利的侵害，亦有得到补偿的充分权利（对比中国“最牛钉子户”）；
- 私人空间神圣不可侵犯；
- 但对权利的使用亦存在诸多限制，主要是环境、公共安全，以及欠交物业税的查封等。
三、在美拥有房产投资的其它便利
- 全球通用的可质押财产；
- 签证便利：B1/B2签证的有力佐证；
- 若以公司名义投资于商业地产亦可申办L签证，获工作许可，可申办社会保险号、驾照等；
- 移民：投资商业地产符合移民条件可申办投资移民。
四、美国房地产升值与其它投资品种回报率对比（20年）（图表略）
HPI（House Price Index）是美国联邦房产企业监督办公室编制的、反映全国房地产实际升值幅度的指标。
五、美国房地产升值与其它投资品种回报率对比（10年）（图表略）
SP HPI Composite 10是标准普尔编制的、反映10个都市圈（Boston,Chicago,Denver,Las Vegas,Los Angeles,Miami,New York,San Diego,San Francisco,Washington DC）二手房地产升值幅度。
六、含租金的投资回报估算：实例
以洛杉矶Arcadia一幢可出租住宅公寓为例，平均年投资回报为：
- 无银行贷款： 9.1% - 15.1%
- 首付50%，6.6％的15年期贷款：8%－20%
- 首付30%，7%的15年期贷款： 4.9% －24.9%
七、分散投资策略
- 租金部分始终保持正的现金流，为其它投资策略（股票、黄金、外汇）所无；
- 升值部分长期稳定（如下图）（图表略）；
- 对冲外汇波动的影响（美元走强？人民币走弱？ ）；
- 有效抵御中国国内经济风险（人民币资产泡沫破灭？滞胀？）。
八、2008美国房地产市场基本面（一）
经历过两年的下滑后，美国房地产快速下跌已告一段落
- 从2005-2006年的高点已经下跌了～20%。
- 全美房价中值已经低于$200,000
- 部分地区短期跌幅已超过40% （主要为加州、赌城、佛州等地）
九、2008美国房地产市场基本面（二）支持筑底的论点
估值回归理性
- 国民城市公司（National City Corp）认为：262个都市圈中，目前仅有8处房价存在高估；而2006年泡沫期间高达53处。加州Stockton 从高估71%降至仅高估4.3%，赌城从高估30%降至合理值；
- 标普HPI-10综合指数，在2008年3月仅相当于2004年10月的水平；
外国投资者剧增
- 由于近期美元疲软以及长期美国经济的稳定，大量的亚洲及欧洲投资人进入
- 主要集中在加州（亚洲投资人青睐），赌城，佛州及纽约州（欧洲投资人青睐）几处
政策利好
- 2月份，布什政府将Fannie Mae和Freddie Mac房贷收购上限临时从$417,000提高到$729,750，为期至2008年底。
成交量回升
- 4月份，全美新房销售环比上升3.3%；其中加州交易量较上月上扬20%；
拐点呈现？
- 联邦统计局数据：全美新房销售中价在4月为$246,100，出人意料地比去年同期上升 1.5%
- NCC首席经济学家Richard DeKaser 认为“泡沫已完全破灭”
十、2008美国房地产市场基本面（三）主张继续下跌的论点
估值仍不低
- 相对于2000年，目前房价仍相当于平均年增长6.77%，并未低估；
供给压力
- 市场上大量的房屋被银行收回，并低价出售，造成卖方库存增加。
- 联邦统计局数据：5月份房屋库存达到10个月平均历史销售量，全美共有创记录的290套空置房屋未售出；
需求减少
- 银行继续提高房贷利率，2008年5月份第三周，15年期平均固定利率，从5.38%上升到5.42%；
- 同时普遍强化20%以上（有信用记录）首付原则；
- 美国房贷金融协会（Mortgage Banker Association)的调查，5月第三周房贷申请量比上周下降7.8%, 其中贷款重组申请下降8.7%, 购房贷款申请下降6.9%。
- 房贷申请数量和2003年同期相比，只有当时三分之一
成交量仍低迷
- 新房成交量虽然在4月份环比上升3.3%，但同比下降了42%，仍处于17年（1991年10月）以来的第二低点；
- 美国房产经济人协会统计：二手房成交在4月份环比下降了1%。
下跌持续？
- FBR投资集团的分析师Youngblood认为：到2009年2月房价还会下降20%。
十一、趋势分析（一）：美国房地产市场历史数据
（图表略）
十二、趋势分析（二）：考虑GDP成长因素
－ 用每一年房地产价格指数（无论取哪一种）除以当年GDP总量，其数值均为一相当稳定的值。说明房地产价格，在基本面上是由经济景气状况决定的。
－ 下图是将“标普HPI综合10/GDP”数据归一化后的结果（以1987年的比值为100）:整个90年代房地产价格水平低于1980年代末，仅在进入新世纪后，2003－06四年间显著高于1987年水平。目前又恢复到等于1987年的水平。
（图表略）
十三、趋势分析（三）：地域市场分化
十四、趋势分析（四）：地域市场分化（续）
十五、因素分析：房贷金融体系
－ 房产供应有一定刚性（存量比增量6.5:1）。需求长期取决于可支配收入，短期取决于住房贷款；
－ 住房利率受短期央行利率调整影响较小，因其证券化程度高，而更取决于债券市场的活跃程度，包括政府支持部分（房利美和房地美）以及私有化债券市场（包括次级债）；
－ 短期活跃程度主要取决于投资人信心和资金供应；
－ 国际资金流向为反映投资人信心和资金供应的较好指标其又和美元走势相关；如果正的资金流入和美元反转结合，房地产市场极可能迅速反转。
十六、因素分析：国际资金流向
－ 美国金融帐户资金净流入的历史数据：此图线与房地产HPI综合10价格指数高度详细，证明了我们的观点，即二者密切相关。但此图线和股市、黄金等走势都完全不符。
－ 目前从年度数据看,美国居民对外金融资产投资增速，大大快于外国居民在美国境内投资金融资产的增幅。
－ 但季度数据反映不同迹象：最近一个季度该图线出现猛烈向上趋势。究竟是反弹还是反转，尚需等待下一季度数据。
十七、因素分析：美元走势？
－ 6月3日，美联储宣布不再降息；
－ 美国商品期货管理委员会(CFTC)开始调查油价问题。
十八、结论：中国投资人应考虑的问题
生涯财务规划
－ 生涯财务规划可大大增加财务安全感，提升个人幸福指数；
－ 根据个人长远幸福目标，制定10－30年投资战略；
－ 多样化投资品种是生涯财务规划的必备环节，也是中国目前投资环境的短板。
即时风险应对
－ 关注国内金融国内风险的积聚－－自改革开放以来，国内尚未发生任何真正意义上的金融危机（非通货膨胀）；
－ 外部金融环境的转变（美元走强？人民币贬值？）。
个人收益风险偏好
－ 美国房地产为长期稳定的投资品种，风险较低、收益较高；
－ 短期亦可能存在暴利机会；
－ 流动性较差，杠杆效应较低，是其不足。
市场分析
－ 重视专业人士意见；
－ 兼听则明。
慎选伙伴
－ 中国公民身份，使得选择海外伙伴几乎为必要条件；
－ 可信赖的海外伙伴极有利于成功投资。
十九、美国房地产市场投资项目的分类 – 商业地产
公寓群
－ 美国有30%人口居公寓，现金流极好，投资风险低，交易量大
－ 公寓群通常有4-300个单元，通常整体卖出，每个单元无独立产权
－ 全美公寓群平均空置率为8%左右，可由物业公司管理
购物中心
— 一般是独立建筑物，可以有多家商家
－ 一般情况下和住宅分开
－ 交易量较高，一般风险较小
写字楼
－ 一般是独立建筑物，每个单元没有独立产权
－ 风险较高，同经济挂钩
－ 交易量较小
土地
－ 不同地域价格差别很大
－ 表面权利与采矿权分离现象常见
－ 不用管理，但没有任何收入；也可经营于农用等，但要求专业知识
－ 交易量很小，高折价转让很常见
二十、美国房地产市场投资项目的分类 – 住宅地产
独立屋（别墅）
－ 约占美国住宅地产交易的87%
－ 全美成交中价为20万美元，但随地域差别变化较大
单元屋
－ 类似于中国国内的单元房
－ 1-3居室居多
－ 要缴纳物业管理费（室外）
连体（联排）别墅
－ 2-4居室居多，面积较城市屋大
－ 要缴纳物业管理费（室外）
二十一、美国房地产市场投资的基本操作 – 贷款
首期
－ 商业地产通常为30-50%
－ 住宅地产为30%以上
贷款利率
－ 通常为浮动利率，prime+1%（现在为7%左右）
贷款审核
－ 如果是商业地产，净经营收入与全年的应付贷款的比值要大于1.25
－ 如果是住宅地产，只要首期足够就可贷款
二十二、美国房地产市场投资基本操作 – 单元
经纪人
－ 买方经纪人和卖方经济人（均需考核及拿执照）
佣金
－ 住宅地产一般为卖家支付（~6%）
－ 商业地产买卖双方均可支付
物业管理公司
－ 负责管理商业地产的租赁和维护
－ 一般收费为年租赁收入的3-7%左右
持有成本
－ 地产税（1%-3%，各州不同）
－ 保险 （房屋，自然灾害等），0.1-0.3%
－ 房屋维护
二十三、美国房地产市场投资基本操作 – 步骤
选房
－ 计划旅行，包括签证（首选B1/B2，可组团）
－ 看房选房（因美国买方权益受较好保护，可多选）
－ 签署购买意向书并交定金（无规定，通常为0-3%）至买方经纪人帐户；
达成购买合同
－ 买房经纪人受托与对方谈判价格；
－ 购买合同达成，定金进入独立的托管(escrow）帐户；
－ 卖方不得再向第三方推销此房产，并提供房况披露书；
检查房屋与申请贷款
－ 买方请专业的房屋检查师检视房况；
－ 买方可开始向银行申请贷款（可考虑提前获得银行预授信）；
－ 主要文件为身份证明（护照）和对象房产的出租收入文件，准备首付现金；
－ 国内财产证明和信用报告有帮助但不大；
中止合同的选项
－ 若干天内（加州17天，德州7－10天）买方可无理由中止合同，并获全额退款；
－ 过渡期后可中止合同，根据合同具体内容决定定金去向，但定金争执可长达数年；
过户和后续操作
－ 交足房款到托管帐户，并交房；买方确认过户后，卖方才能取得房款；
－ 确定银行分期还款方式；
－ 与物业管理公司签订协议。
二十四、海外合作伙伴的服务范围
由于中国公民身份以及对海外文化不熟悉，可选择可信赖的海外服务公司（多为华人）提供如下服务，其费用约在1.5%-2.5%
地产交易
－ 为客户选择合适的地产投资项目提供指导性意见
－ 负责安排合适的房地产经纪人
－ 协同调查房况尤其是经纪人和房屋检查师不负责的项目
－ 协助办理银行贷款
地产管理
－ 负责安排房地产管理事宜（租赁，维护等）
－ 帮助客户处理地产税，保险及其他税费管理
投资管理
－ 为客户选择合适的海外投资方式组合
－ 负责安排及管理客户的投资
－ 为客户提供新投资理念
其它服务
－ 合同及文件翻译和指导
－ 签证辅导和组织
— 旅行及其他需要
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