隆办公楼市场供过于求
百层摩天楼无实用意义

2010-11-03
首相纳吉在2011年财政预算案当天，宣布委任国民投资公司（PNB）负责在位于吉隆坡市中心的莫迪卡体育馆（Stadium Merdeka）土地上，兴建一座100层摩天楼——独立遗产高塔（Menara Warisan Merdeka），估计在2015年将完工，引起民间广泛争议。网民翌日通过面子书（Facebook）发起“百万人民拒绝百层高楼”专页，并成功在短短两种内获得22万人加入与支持。

对资金雄厚的国民投资公司而言，耗资马币50亿元来兴建一座百层摩天楼，并不是一件困难的事。这家官联投资机构（GLIC）在截至2005年（其网站公布的最新年报）坐拥超过11亿元的现金，年净利达5亿75000万元，以及累积盈利高达马币89亿元，过去五年来，这些财务数据还在不断扩张之中。更重要的是，该机构可以轻而易举在资本市场内获得融资。

然而，国民投资公司有能力兴建百层摩天楼，与是否有需要兴建百层摩天楼，或者为何由国民投资公司负责兴建百层大楼完全是两回事。这里存在两个关键的问题。

其一，究竟百层摩天楼的实用意义还是象征意义比较大，如果是前者，是否意味着吉隆坡的办公楼市场出现供不应求的情况？或者说，政府预测吉隆坡的办公楼市场，在未来五年将面对供求失衡的问题？

其二，为何由国民投资公司负责兴建百层摩天楼，是因为其专业能力，还是财务和融资能力？如果是后者，是否除了国民投资公司之外，已无其它更恰当的选择？还是这当中存在隐议程？

吉隆坡办公楼供过于求

首先，我们假设政府打算兴建百层摩天楼，是以实用意义为出发点，即增加吉隆坡的办公楼供应。这个目的存在两个可能性，即吉隆坡的办公楼市场出现供应稀缺的情况，或者国家经济蓬勃成长，吉隆坡办公楼的未来需求将会大增。

从供应层面来看，吉隆坡办公楼市场似乎并没有存在所谓供应不足的问题。相反地，办公楼市场实际上供过于求。

国家产业资讯中心（NAPIC）的数据显示，截至今年九月为止，吉隆坡的办公楼供应（政府与私人办公楼）高达675万1659平方米，然而，实际租用率/使用率只达到80.5%（或543万6144平方米）。这意味着，吉隆坡办公楼市场存在19.5%(或131万5515平方米)的闲置办公楼空间。（参考图表2）

如果往更深入一点剖析，截至今年九月，位于吉隆坡城市范围内的办公楼闲置空间高达26.6%。其中，吉隆坡市中心的KLCC或黄金三角区（包括安邦路、敦拉萨路、苏丹依斯迈路、武吉免登路、霹雳路、叶观盛路等）的办公楼供应还有16.2%的闲置率。

此外，吉隆坡市中心内的核心商业区（包括拉惹楚蘭路、富都路、安邦路、Dang Wangi路、拉惹拉勿路、陈祯禄路、敦霹雳路）的办公楼供应也出现14.7%的闲置率。（参考图表2）

仅仅从办公楼的闲置率来看，吉隆坡城市范围内出现26.6%的闲置率，而KLCC（黄金三角区）与核心商业区分别存在16.2%与14.7%的闲置率，吉隆坡办公楼实际上面对供过于求的情况。

新建办公楼陆续有来

这还不包括即将登场的办公楼新供应。这些正在兴建的办公楼，估计在未来三四年将陆续进入吉隆坡办公楼市场。

国家产业资讯中心的资料进一步显示，截至今年九月份，吉隆坡办公楼市场即将来临的新供应达96万7135平方米（或20栋办公楼），其中有79万5372平方米（或17栋办公楼）正在兴建之中，剩余17万1763 平方米（或三栋办公楼）则刚动工。

此外，目前正在计划中的办公楼供应达57万6942平方米（或13栋办公楼），而新计划的办公楼面积则达7万8038平方米（一栋办公楼）。

其中，位于吉隆坡城市中心（KLCC）或黄金三角区的办公楼新供应达23万5830平方米（或五栋办公楼），其中，正在建筑当中的办公楼面积达16万9920平方米，剩余6万5910平方米的办公楼空间开始动工。此外，目前在计划中的办公楼供应则有11万9843平方米。

至于吉隆坡市中心内的核心商业区，目前即将有14万2361平方米（或两栋办公楼）的新供应推出市场，所有新办公楼供应都已经在建筑之中。如果从更广泛的角度来看，吉隆坡城市范围内的办公楼新供应高达46万7610平方米（或九栋办公楼），其中正在兴建的办公楼面积达36万1757平方米，剩余10万 5853平方米的办公楼则刚开始动工。

因此，从供应面来看，吉隆坡根本就不需要兴建百层摩天楼，因为这栋大楼并没有实用意义，反而只会加剧吉隆坡市中心办公楼供应过剩的问题。

更重要的是，位于吉隆坡市中心的核心商业区以及A级办公楼云集的黄金三角区，至今不仅面对14.7%至16.2%之间的空置率，而且还有不少新办公楼供应即将在未来三四年登场（接近38万平方米的新供应），显示吉隆坡首要办公地点并不缺少办公楼空间，或者说仍然还有多余的租赁空间。

办公楼需求跟不上供应脚步

另一方面，从办公楼供应对使用的比例来看，吉隆坡办公楼在1998年至2010年9月之间，一共增加了208万3278平方米的供应，或相当于每年增加16 万零252平方米；但是，这段期间的办公室使用率/租用率增幅，却只是增长了160万3826平方米，或每年增长12万3371平方米，显示办公楼的市场供应增幅比市场需求来得快。

在这样的情况下，只有马来西亚取得强劲经济成长，国内私人投资蓬勃发展，或者外资大举进驻马来西亚（比方说跨国公司把区域办公室或服务中心搬迁到吉隆坡），那么，吉隆坡办公楼的未来需求，才会出现大幅增长的趋势，甚至超越办公楼的供应增幅。那么，政府兴建百层摩天楼来应付未来需求的立场，才能站得住脚。

回顾1997年亚洲金融危机爆发前，马来西亚从80年代末到1990年代，曾经历过一段非常辉煌的黄金十年。我国经济在1990年至1997年之间，平均取得每年9.1%的惊人成长。同时，私人投资在这段期间每年平均写下高达16.2%的强劲增幅。

在强劲的经济成长，以及私人投资蓬勃发展推波助澜下，吉隆坡的办公楼需求显著增长，办公楼租用率从1990年的93.8%飙升至1997年的98.1%（或者说办公楼闲置率从6.2%降低至1.9%），导致吉隆坡的办公楼市场供应在这段期间陷入瓶颈状态。（参考图表1）

当时，国油双峰塔（Petronas Twin Towers）在1998年正式启用，可以说是正合时宜，因为这在一定程度上，舒缓了吉隆坡办公楼市场供不应求的局面。

无法回到危机前水平

然而，在后亚洲金融危机时代，马来西亚经济从高峰滑落下来后，就一直无法回到金融危机前的水平，从2000年至2008年之间，马来西亚经济只能维持每年平均5.5%的成长。

同时，私人领域投资的平均年复合成长率，从1991年至1997年之间的16.2%，锐减至2000年至2008年之间的1%，而外资直接投资（FDI）在2000年至2007年之间，只能取得平均1%的年增长率。

马来西亚经济增长趋缓，加上私人领域投资低迷，以及外资陆续撤出马来西亚，导致吉隆坡的办公楼租用率显著下跌。办公楼闲置率在1998年至2009年之间，一直维持在双位数追平，并在今年九月达到19.5%的水平。（参考图表1）

从过去的数据显示，除非马来西亚经济，尤其是私人领域投资和外资直接投资，在未来五年内能够回到1997年亚洲金融危机前的水平，才能够把吉隆坡现有的办公楼租用率，提高至90%以上，甚至达到1997年的98.1%巅峰水平。

如果办公楼闲置率继续维持在双位数水平的情况下，百层摩天楼在2015年落成后，不仅无法发挥到国油双峰塔在1998年时的功能，反而将会变成办公楼市场的累赘，进一步加剧办公楼供过于求的情况。

百层摩天楼沦为“白象工程”

虽然纳吉政府在经济转型计划（ETP）下宣布，通过12个国家关键经济领域（NKEAs）下的131项先行计划（EPP）和60项商机(Business Opportunities)，来创造4440亿美元的投资，其中有92%来自私人领域（包括60%私人领域和32%官联公司）。

然而，如果马来西亚的其他经济和政治条件没有获得改善下，即使推动再多的发展计划，也无法获得私人投资（国内投资和外资投资）的支持。

比方说，世界银行的2010年度全球经商环境排名显示，马来西亚在经商简易度、启动一盘生意、建筑准证手续、产业注册，跨境交易等各方面的排名出现下滑的趋势，而执行合约方面则没有改善。

虽然马来西亚在全球183个排名中名列第23 位，但是，如果与主要竞争国家比较，马来西亚的经商环境依然相对困难，表现还比邻国新加坡和泰国来得逊色。

同时，福布斯（Forbes）最新公布的2010年度全球最佳经商环境排名也显示，马来西亚的排名从2009年的第25名，下跌至今年的第31名，11项评分标准中，有9项出现退步的情况。

其中，马来西亚在知识产权、投资者保护、贸易自由度、货币自由度等方面的排名退步，反映出经济与经商环境的不确定因素有恶化趋势。此外，贪污（从38名跌至45名）与繁文缛节（从42名大跌至66名），更进一步加剧经商难度和成本。

除非马来西亚政府在未来五年内，能够作出彻底的改革和转变，否则，私人投资和外资直接投资几乎不可能回到1997年亚洲金融危机前的水平。

从以上种种数据来看，以马来西亚目前的实际经济状况，这百层摩天楼的实用意义或价值几乎等于零，充其量只能扮演“马来西亚，能！”的象征意义。