建摩天楼非国投公司本意
政府授意背后存隐议程？

2010-11-08
既然吉隆坡的办公楼市场并没有面对供不应求的问题，反而出现供应过剩的迹象，兴建百层摩天楼只会进一步扩大吉隆坡的办公楼供应过剩情况。这还不包括纳吉政府即将推动的其他大型综合产业发展计划，包括总值马币260亿元的吉隆坡国际金融区（KLIFD），以及新街场空军基地（RMAF）翻新计划。 

基于这些大型产业计划预期将在未来几年陆续登场，加上百层摩天楼估计在2015年完工，届时，如果需求无法大幅增长，包括办公楼在内的吉隆坡商业产业市场，可能必须面对供应过剩恶化的局面。

在这样的格局下，为何政府或国民投资公司（PNB）仍然执意要兴建百层摩天楼呢？根据国民投资公司的说法，当百层摩天楼在2015年完成时，该公司原有总部刚好届满30年。配合未来的策略发展方向，国民投资公司需要一座新办公楼，来应付旗下业务和公司的扩张需要。

因此，百层摩天楼将会成为国民投资公司和旗下子公司的新总部，而原有的总部将会翻新与提升，并将之出租，从中带来稳定的循环性租金收入。

需要百层办公楼总部？

这里存在一些矛盾点。如果国民投资公司现有的总部——国民投资公司大厦（Menara PNB）已经进入饱和状态，办公楼空间接近100%的使用率，那么，该公司或许需要一座更大的办公楼来应付业务扩张需要。但是，问题在于，国民投资公司是否需要一座楼高100层的办公楼？换句话说，国民投资公司能够全面使用这座百层大楼吗？

以目前楼高47层的国民投资公司大厦（右图）来估计（国民投资公司将会继续使用旧总部，直到百层摩天楼完成为止），国民投资公司在2015年搬迁到百层摩天楼的新总部时，最多可能只是占用其中50层办公楼的面积。

这意味着，国民投资公司必须把另外50层楼的办公室空间出租，以便有效地运用这座大楼的空间，为该公司带来租金回酬。与此同时，国民投资公司的旧总部——国民投资公司大厦在完成翻新后，所腾空出来的47层办公楼也需要出租，以赚取租金回酬。

从吉隆坡城市范围内的办公楼存在26.6%的闲置率，而KLCC/黄金三角区与市中心的核心商业区分别还有16.2%与14.7%的闲置率来看，除非吉隆坡的办公楼市场需求在未来五年大幅增加，否则，国民投资公司在出租办公楼空间方面，将面对一定的挑战。

更重要的是，百层摩天楼和翻新后的国民投资公司大厦进入吉隆坡的办公楼供应市场，最终可能对周遭的其他私人办公楼造成“排挤效应”（Crowding out Effect）。这是因为在市场需求无法提高或继续维持现状的情况下，百层摩天楼和国民投资公司大厦只能吸纳吉隆坡城市范围内现有的办公楼用户。

换言之，百层摩天楼和国民投资公司大厦的空间租用率提高，可能意味着其他办公楼的租用率下滑。这最终可能对吉隆坡办公楼的回酬造成负面影响，而且可能引发办公楼供应市场的恶性竞争，对吉隆坡商业产业市场的长期发展来说并不健康。

百层摩天楼不在原计划中

其次，从国民投资公司原本的独立遗产（Warisan Merdeka）发展计划来看，在首相纳吉宣布兴建百层摩天楼之前，其实这座摩天楼一直以来都没有出现在国民投资公司的独立遗产发展蓝图规划之中。这意味着，国民投资公司“需要百层摩天楼”的计划，显然是今年才突然冒出来的想法，而不是一早就纳入该公司的发展蓝图之中。

根据国民投资公司行政总裁哈玛卡玛（Hamad Kama Piah）的说法，国民投资公司是在2000年以每平方尺马币200元或总值3亿2000万元的价格，向国家资产公司（Danaharta Nasional Berhad）购买这个总面积达13公顷的土地，而该公司董事局是在四年后，也就是2004年批准在相关土地上发展一项综合性的产业计划。

虽然国民投资公司在过去几年来，每一年都有检讨相关综合性发展计划，但是，一直到去年为止，百层摩天楼计划都不曾出现在上述发展计划中。

《马新社》（BERNAMA）在2009年9月12日引述哈玛卡玛的谈话指出，国民投资公司有意于2010年，在独立体育馆和国家体育馆周遭的7.2公顷土地上，发展一项综合住宅和商业广场的产业发展计划（独立遗产）。当时，他透露相关发展计划的发展总值为马币30亿元。上述谈话明显反映出，原本的产业发展计划并没有出现百层摩天楼的影子。

一直到首相纳吉在今年10月15日的2011年财政预算案上，宣布委任国民投资公司兴建百层摩天楼时，这座百层大楼才“突然”出现在独立遗产发展计划的版图上。

据了解，整个独立遗产发展计划的发展总值为50亿元，包括百层摩天楼、购物广场以及住宅公寓。其中，百层摩天楼所占成本介于25亿至30亿元之间。如果按照原定计划，发展总值是马币30亿元，然而，独立遗产发展计划的发展成本最终暴增到50亿元，显然是因为计划“转型”为百层摩天楼。

从以上论述来看，百层摩天楼看来并非国民投资公司一早就策划好的“新总部”。说穿了，是纳吉政府想要建百层摩天楼，“指定”国民投资公司负责兴建百层摩天楼，然后顺理成章变成国民投资公司的新总部，来合理化这项“白象工程”。

背后存在隐议程？

然而，如果纯粹是因为财务和融资能力，为何政府要指定由国民投资公司来负责兴建百层摩天楼？除了国民投资公司之外，其他官联投资机构如国库控股（Khazanah Nasional）和雇员公积金局（EPF），甚至一些大型建筑和产业公司都一样能够办得到。

如果是因为国民投资公司通过旗下产业公司涉足产业领域，而认定其具备专业能力，那么，国库控股（通过马友乃德置地，UEM Land）和雇员公积金局（通过马资源，MRCB）也具备同样的条件。

显然，纳吉政府选择国民投资公司，其背后肯定有考量点，甚至可以大胆假设，这背后存在一个隐藏性的议程。

当然，从表面上来看，国库控股和雇员公积金局分别为以重任，负责推动马来西亚依斯干达（Iskandar Malaysia）和双溪毛糯大型综合产业计划，而一个马来西亚发展机构（1MDB）则负责吉隆坡国际金融区和以及新街场空军基地（RMAF）翻新计划。

看起来只剩下国民投资公司这家既有钱，而且也是“最空闲”的官联投资臂膀。因此，由国民投资公司来负责兴建百层摩天楼最适合不过。

然而，从深一层的角度来分析，政府指定国民投资公司兴建百层摩天楼的背后，可能隐藏着一个议程——土著经济议程，即通过国民投资公司作为一个管道，提高土著在商业产业（Commercial Property）方面的占有率。