空军基地搬迁 北海将换装变身
信息来自：南洋网 · 作者：王凯莉 · 日期：09-03-2015
2014-06-20
近年来，槟城威省北海的可发展土地已经日渐稀少。
北海日落斗哇1007英亩靠海的军营地，一直是许多房地产发展商虎视眈眈的瑰宝。
2月份，林叶资本（TSRCAP，5042，主板建筑股）获得政府批准换地，并联营发展这块福地，点燃了市场对北海房产往后发展的热切期待。
北海空军基地上千英亩靠海的黄金地，早在5至6年前就开始引起财团的觊觎。
2月份，政府批准林叶资本（TSRCAP，5042，主板建筑股）以兴建新军营换取北海日落斗哇1007英亩的庞大地库。
同时，该公司将与武装部队基金局（LTAT）及Bukit Timah建筑有限公司，联营发展这硕果仅存的沃土。
林叶资本将持这家联营公司51%股权，全权负责搬迁和重建空军基地，武装部队基金局持股30%，Bukit Timah建筑持有19%。
市场期待这庞大的发展计划，将为北海带来新的屋业发展面貌。
若观察北海在过去数年的发展趋势，在2000年开始，威北的主要政府行政中心逐步已迁移至甲抛峇底和诗布朗再也。
靠近海底隧道
过去的行政中心即峇眼赖的热闹景象也成为过去，惟近年来多项豪华高楼计划入驻该区后，该区也开始重现人气和旺气。
威北日落斗哇的空军基地，与北海目前最火红的房产地区拉惹乌达其实只有数公里之遥，也与槟州民联政府提出的海底隧道地点非常接近。
尽管海底隧道计划和北海空军基地搬迁计划，至今都未正式敲定，市场已是引颈长盼，深信两者将对北海的房产带来难以估计的升值潜能。
而且，空军基地换地计划更是直接打破威北拉惹乌达近年来缺少土地的瓶颈。
“搬或不搬”拉锯战
政府决定搬营并批准林叶资本主导原军营发展消息传出后，掀起了一场涉及联营公司、中央政府、州政府和当地政治领袖之间一场“搬或不搬”的拉锯战。
当中，就引来当地巫青团的反对，随后当地巫统州议员拿督查哈拉等加入反对阵容。
最终，槟州巫统罕有地反对与联邦政府有密切关系的发展计划。
消息指出，林叶资本希望谈判协商过程可以在一年内完成，包括新空军基地的设计、成本等必须获得相关部门的批准后，工程才能展开。
新的空军基地位于距离原有地点约14公里外的阿拉古达，重建军营计划估计耗资30亿令吉，耗时约4年。
日落斗哇发展停顿10年
国防部在1996年，曾私营化供发展，发展计划因经济风暴告失败，日落斗哇发展停顿10年。
1996年，国防部私营化化了86英亩土地，由发展商利用其中24亩兴建大马皇家空军宿舍，其余62亩则归发展商作为综合发展用途。
尽管空军的宿舍已完工，但综合房屋发展项目却适逢经济风暴而被搁置，日落斗哇发展停顿10年。
至今超过18年，至今仍有50户居民受影响，当中35户人家住在货柜，余者则在外租房子，之前发展商承诺的补贴租金也没支付。
惟事过18年，北海的房产发展在过去10年来蓬勃，而停顿多时的日落斗哇房产计划也捎来眉目，当初发展商允诺赔偿的廉价组屋也正在如火如荼兴建。
郑宏云： 若交易落实 日落斗哇将成全新城镇
“一旦交易落实，日落斗哇未来将是另一个崭新的城镇。”马来西亚亨利行（北海）有限公司市场销售主管郑宏云这么形容。
他表示，空军基地1007英亩的发展计划料需要10年时间完成，将涵盖高级独立式洋房、商业中心、购物中心等，将会是完整的全新城镇。
他认为，尽管面对一些党团人士的反对，但相信成功几率非常高。
他说，北海区的屋业发展趋势早从有地住宅转至豪宅和高楼，但基于空军基地的缘由而面对楼高限制，这里的高楼顶多只能建最高13至15层。
此外，北海一些住宅区位于空军基地机场跑道的航线上，每天都有许多刺耳噪音，但北海的产业价格仍旧稳健成长。
“可想而知，若噪音问题也没有了，我预测北海的房价将增长10%至20%。”
二手屋价格飙涨
郑宏云认为，一旦空军基地铁定搬迁，估计周遭的二手产业价格都会提高。
他透露，在北海空军基地搬迁计划消息曝光之后，日落斗哇的单层半独立二手屋价格也飙涨，从之前的24万至25万令吉，如今出价30万也未必有人出让。
他说，峇眼亚占的地价每平方尺为100令吉、双层排屋为40万令吉；日落斗哇的地价为30令吉，介于日落斗哇和峇眼亚占之间的空军基地地段，估计市值每平方尺50令吉。
他也表示，空军基地搬迁计划与海底隧道计划，可以说是相辅相成的大型发展计划，一旦两项大计都可以落实，日落斗哇和周遭的产业价格都肯定会水涨船高。
槟州国阵议员反对空军基地私营计划9理由
1.北海空军基地军火储存库附近地区早已被列为保安区，以及不允许任何发展计划。
2.北海空军基地附近的住宅区是威省市议会将军营纳入考量之后才批准的。
3.整个地段仅有一片位于甘榜巴耶特巴卡（Kampung Paya Terbakar）即飞机降落的地段有面对非法住宅问题，并议决由国防部负责搬迁非法住宅，虽然拨款在2008年获批，但问题一直搁置未解决。
4.北海空军基地的密集建屋计划只是基于商业及利润考量，基于发展成本高昂，料兴建房产将属于豪华单位，都非本地居民可负担产业。
5.搬迁空军基地的建议并无军事考量为依据，现有地段比建议中地点更具战略性和跟更适合作为空军基地优势。
6.北海空军基地房屋发展计划一旦落实，将影响居民结构。
7.与联邦区域发展局（PERDA）在阿拉古达的土地作为交换的建议并不恰当，因为该片地段已计划作为中央政府承诺为槟州兴建两万单位廉价屋及可负担房屋的部分兴建地段。该局董事部也已经拒绝该项土地交换建议。
8.国防部在日落斗哇面积86亩的土地已在1996年被私营化，由发展商在其中24亩土地上兴建大马皇家空军宿舍，其余62亩则归发展商作为综合发展用途。尽管空军宿舍已完工，但综合房屋发展却被搁置超过18年，至今仍有50户居民受迫迁影响，允诺赔偿仍未能实现。
9.如果北海大马皇家空军基地有待发展，建议中央政府迁移霹雳宋溪（Sungkai）的马来西亚国防工业园到北海，因为这里的基础设施（例如机场）能为该工业园节省时间及成本。
经济策划组
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