2012-04-24

（吉隆坡24日讯）大马房地產公司近期掀起进攻中国的热潮，在国內房產市场成长有限和区域成长潜力可期下，预料更多大马房地產业者或跟著“往外看”以强化区域地位，產业价格回落的国家如中国，料是覬覦地標。

实达常青打造钦州工业城

实达集团（SPSETIA，8664，主板產业组）和常青集团联手发展中国备受瞩目的第三大工业城――中马钦州工业城后，其他地產公司也“跟风”，刘蝶集团（Low Yat）耗资4亿令吉在江苏建贸易中心；成功置地（BJLAND，4219，主板贸服组）也隨著河北燕饺中国大广场（Great Mall of China）开始动工，放眼加强在中国的市场定位。

双威天津生態城

然而，隨著双威（SUNWAY，5211，主板產业组）数年前如火如荼进军中国地產业，並在中国天津生態城奠定事业，显示大马地產公司此波涌向中国房市已非先例，惟中国房价近期调整，难免再吸引大马房地產公司的目光。

中国房市调整
现良机

肯格纳研究副研究主管陈建尧指出，由於国內房市成长有限，之前已有许多本地房地產公司积极涌至国外寻求成长，错过上次机会的本地公司，唯有赶搭此班列车，趁低週期进军中国房市。

“这是地產公司的战术策略，在房產价格调整时把握更具吸引力的交易。”他直言，大马地產公司迟早需放眼更大的市场，毕竟大马人口增长仅2%，单靠国內需求无法保持销售势头。

他预见，更多本地地產公司衝出海外，只要哪里有机会，都是考量的地標，如近期同样受瞩目的英国。

兴业研究房地產业分析员龙国雯也提到，中国人口庞大、城市化迅速，大马地產公司若要在区域市场取得更大定位，中国无疑是目標据点之一。

“此举也符合其他区域的巨头，如新加坡的嘉德置地集团（capitaland）和吉宝（Keppel），两家公司多年前已致力进攻中国。”

她相信，未来將有更多大马地產公司延伸业务触角至中国，而在中国房市暂时走疲下，目前是进军时机。

中国市场庞大

另一名不愿具名的地產分析员提到，大马地產公司拓展至中国，主因中国市场庞大，大马业者有望在攫取更多地段下创造更高价值。

他认同，大马房市的成长潜力不如其他区域，尤其巴生河流域等优质地段已非常有限。

“中国是业者多元化海外市场的首选据点之一，若大马其他地產公司接著尾隨步伐，也不足为奇。”

初期盈利不大
放眼长期

另外，分析员不预见中国產业市场低迷利空將衝击进军该国的大马业者，惟碍於进军中国產业市场初期料面临重重阻力，初期盈利贡献料不大，长期价值却可期。

不具名的分析员解释，中国严厉打房下，当地房市確实有走软跡象，然而，由於中国房市佔大马相关產业公司的业务比重不大，即使负面消息接踵而来，预计对公司的影响微不足道。

中国房市近期士气大落，在中国打房和销量遇冷下，当地房產公司面临盈利萎缩和偿债压力。

分析员普遍认为，这是大马业者逆向思考的拓展策略，毕竟中国房地產市场长期潜力蓬勃。

根据兴业研究，钦州工业城首数年的赚幅可能不大，惟一旦首阶段发展成功，对实达的长期价值不容小覷，粗略估算，可能创造超过200亿令吉的价值。

兴业研究基於產业股现有股价上探潜力不大，保持实达“符合大市”评级，在全国大选的风险溢价可能打击高贝他的產业股下，对短期產业领域看法谨慎。

2大挑战
监管风险和竞爭激烈

基於中国是全球资金放眼的市场，加上房產业在中国是“本地化”的业务，令大马业者“钱”进中国不能掉以轻心，监管风险和竞爭激烈，预计是大马业者前进中国的两大挑战。

龙国雯认为，只有在公司达到一定的规模时，进军中国房市才符合经济效益，因为这是大公司保持业务成长率的管道，但对於小型发展商而言，具投资风险，不一定是好事。

不具名的地產业分析员提及，在更多海外產业巨头抢在中国市场分一杯羹下，中国房地產市场竞爭预计更激烈，尤其相对香港和新加坡的房地產公司，大马房地產公司的规模可能较小。

他提到，监管阻力也是在当地立足的一大挑战，以实达为例，之前在中国的发展计划无法获得准证，这次在政府撑腰下才取得大跃进。

“若无政府撑腰，大马產业公司应拥有强稳的合作伙伴，以降低投资风险。”

儘管如此，陈建尧认为，投资风险无所不在，只是对比其他海外市场如英国，中国的监管风险可能较高，林木生集团（LBS，5789，主板產业组）的无功而返就是一个鲜明例子。

林木生集团因中国发展计划延宕多时和无法达成协议，可能以约6亿6千万令吉脱售中国珠海翠湖高尔夫球会及周边房地產，並退出中国地產市场。

“中国因人口多、需求多，供应难免具挑战，不过，大马也有成功的例子，如双威，因为找到好的伙伴，中国发展计划一帆风顺。”

基於上述原因，龙国雯提醒大马业者，欲打进中国房市必须非常谨慎，她对实达在中国的发展计划看法较正面，因为实达是大马最大的房地產公司之一，同时在政府支撑下，降低了当地的投资风险。

她补充，实达以第4线（tier-4）城市作为进军点也具优势，因这类房產的价格和需求较第1和第2线城市低，或能够避过监管严谨的风险。（星洲日报／財经）