廉价购铁路局黄金地段 牺牲公众利益肥了谁？
信息来自：独立新闻在线 · 作者：梁志华 · 日期：24-11-2010
2010-09-17
一家本地媒体在近期揭露，马来西亚铁道局（KTMB）被迫以马币5000万元的超低售价，把一片位于孟沙（Bangsar），市值介于3亿至5亿元之间的黄金地段，转让给土著资产投资公司（Pelaburan Hartanah Bumiputra Bhd，现称Pelaburan Hartanah Bhd），以协助政府达到提高土著在产业拥有权方面的目标。
尽管在各方压力下，促使相关土地的交易价最终提高至2亿元，不过，有关价格依然比市价来得低。此举不仅让蒙受巨额亏损的马来西亚铁道局，无法根据市价来释放土地价值（Unlock value），以改善本身的财务状况，同时，这也是在牺牲公众利益的情况下，将属于国家资产的公家土地，贱价卖给特定机构，以满足土著扶持政策的需要。接下来，在政府逐步释放首要土地价值的政策下，官联机构如马来西亚铁道局、马来西亚邮政公司（Pos Malaysia）、橡胶研究机构（Rubber Research Institute）等在策略地点持有的黄金地段，最终是否也将走向同样模式？此举是否将重蹈新经济政策的覆辙，最终无法惠及广大土著利益，仅让一小撮既得利益者从中谋取暴利？
被迫廉价脱售土地
根据本地英文报章《太阳报》（The Sun）在志期8月26日与9月1日的两篇报道中揭露，马来西亚铁道局原本被迫以马币5000万元的超低售价，把一片位于孟沙，面积达8公顷的首要黄金地段，转让给土著资产投资公司。
此项决定在2008年曾引起时任马来西亚铁道局主席的林亚礼的关注，并向当时担任首相的阿都拉表达其担忧，即土著资产投资公司开出5000万元的“赔偿”，远低于相关土地的市价，这将导致铁道局在上述土地交易案中成为净输家。《太阳报》引述不具名消息指出，当翁诗杰（右图）在2008年出任交通部长时，曾向土著资产投资公司要求更合理的价格。尽管该机构在稍后将土地收购价提高至1 亿元，但是，翁诗杰依然拒绝接受献议，因为这个价码比市价低了三分之二，而且不足以让蒙受巨额亏损的铁道局，摆脱财务困境。
该消息表示，在包括首相署和财政部等各方施加压力下，翁诗杰最终同意以2亿元的价格达成上述土地交易，不过，此价码还是比市值低了至少三分之一。
铁路局损失1亿至3亿元
根据财政部属下评估与产业服务部门（Valuation and Property Services Department）在2007年针对这块土地的价值估计为马币近3亿元，或相当于每平方尺350元。产业顾问的评估显示，上述土地至少可值3亿 5000万元。根据林亚礼的说法，这块土地的价值高达4亿5000万至5亿元。
《独立新闻在线》查询著名产业网站iproperty有关孟沙一带土地售价的资料显示，目前在该网站上几块估价待售的孟沙地区住宅用途土地售价，大约介于每平方尺380元至500元之间。如果以此计算，相关土地的价值相当于3亿2700万到4亿3000万元之间。这意味着，如果马来西亚铁道局以公开招标的方式脱售相关土地，该机构可以获得比土著资产投资公司出价，还要高出1亿元至3亿元（以每平方尺350元至500元的价格计算）。换句话说，铁道局在这宗土地交易案中，蒙受高达1亿元至3亿元的机会成本损失。
据悉，联邦土地专员（Federal Land Commissioner）已经批准上述土地脱售计划，而铁道局本身在上述土地交易案中没有说话权，因为相关决定权属于铁道资产机构（Railway Assets Corporation）的权限范围。
根据《太阳报》引述铁道资产机构总经理阿都卡迪（Abdul Kadir Ab Latiff）的谈话指出，铁道局在孟沙的该地段正在转移到土著资产投资公司名下，究竟何时完成得看土地局的进度。他表示，土著资产投资公司将会是目前 “唯一的发展商”。据了解，其他发展商如阳光（Sunrise Bhd）与马星集团（Mah Sing Group）已经向铁路资产机构提呈建议书，以便发展相关地段。
一场经济利益的零和游戏
土著资产投资公司是土著资产基金会（Yayasan Amanah Hartanah Bumiputera）旗下的一家子公司，在2006年财政预算案下创立，启动资本为马币20亿元。其成立的首要目的，是提高土著在产业方面的拥有权。
基本上，这项土地交易案可以说是一场涉及经济利益上的零和游戏（Zero-sum game），因为这宗交易是在牺牲马来西亚铁道局与公众的双重利益下，来满足土著扶持政策的利益需要。
首先，马来西亚铁道局的土地属于国家资产，当中涉及公众利益。对公众而言，马来西亚铁道局的土地，以比市价低了整整1亿元至3亿元的价格，贱价卖给土著资产投资公司，等同于是在牺牲公众利益的情况下，来满足土著扶持政策的需要。其次，在2008年蒙受高达马币1亿1800万元亏损的马来西亚铁道局，原本可以通过市价来释放土地价值，不仅可从土地脱售中获得庞大资金，来改善该公司的财务状况，还可能有充裕的现金，来提升基础设施与提升服务素质，惠及广大群众。
然而，上述交易却导致铁道局必须以巨额折价水平（比市价低了整1亿元至3亿元），把土地脱售给土著资产投资公司。更重要的是，铁道局在脱售土地后，无法再从相关土地的后续发展计划上，获得任何的附加价值收益。
根据阿都卡迪的说法，土著资产投资公司是相关土地目前“唯一的发展商”。这意味着，土著资产投资公司拥有相关土地的独家发展权。如果土著资产投资公司选择与其他产业发展商合作发展相关土地，那么，铁道局可以说是交易案的最大输家。
联营发展更有利于铁道局
相反地，如果铁道局以联营方式和土著资产投资公司联手发展上述土地，而不是把土地脱售给后者，那么，铁道局不仅可以释放相关土地的价值，同时也能够从相关土地的产业发展计划中，获得产业销售收益，或持续性的产业租金收入，来帮助补贴其庞大的营运开销，并让公众可以从中受益。
实际上，香港与新加坡的地铁服务，就是善用铁路周遭土地来发展产业计划的方式，确保公众的利益受到保障。比方说，新加坡的陆路交通局（Land Transport Authority）与城市再发展机构（Urban Redevelopment Authority）和房屋发展局（Housing Development Board）保持紧密合作，确保地铁周遭土地获得妥善发展。马来西亚铁道局并非首次失去黄金地段。在这之前，铁道局在Brickfields的黄金地段转让给马资源（MRCB），最终让马资源坐拥价值连城的吉隆坡中环广场（KL Central）。根据马资源的资料，到了2016年，吉隆坡中环广场将发展成一个总值高达马币120亿元的世界级城市。
同样地，铁道局在仙都（Sentul）火车站两旁总面积达118公顷的黄金地段，也拱手让给杨忠礼机构（YTL Corp）。后者将这片土地规划成一项总价值高达马币50亿至60亿元的综合性产业计划。
如果让马来西亚铁道局善用这些土地，以联营的方式来释放其土地价值，那么，该机构很可能一早已通过这些黄金地段的产业发展计划，成为一家财务稳健的官联机构。
土著资产投资公司成大赢家
至于土著资产投资公司，可算是这场零和游戏的最大赢家。除了在廉价收购黄金地段的交易案中大赚一笔（1亿元至3亿元之间），该机构还能够通过全面释放土地价值，发展成总值高达数十亿，甚至数百亿元的产业发展计划。
据悉，土著资产投资公司有意将这块黄金地段，发展成一个类似谷中城（Mid Valley City）的综合产业计划，包括商业广场、公寓、酒店以及办公大楼。根据著名产业网站iproperty的资料，谷中城的整体产业发展总值超过马币30亿元。
目前还不清楚的是，土著资产投资公司将会自己发展这块黄金地段，还是会与其他发展商进行联营。不过，有消息传出，马资源（MRCB）最终可能成为土著资产投资公司在这项产业计划上的联营伙伴，毕竟两家机构之间一直保持密切的合作关系，目前在多项产业发展计划上合作愉快。根据马资源在2010年度投资马来西亚（InvestMalaysia 2010）的一场简报会的资料，马资源与土著资产投资公司之间的联营项目，包括位于吉隆坡中环广场（KL Central），总值10亿元的零售广场和办公楼产业计划、总值近6亿元的槟城交通总站和商业产业计划，以及位于槟城牛汝莪（Gelugor）和直落公巴（Teluk Kumbar），总值5亿元的产业发展计划等。
到底谁从中受惠？
马资源的企业背景相当吊诡，被视为联邦政府大金库的雇员公积金局，目前是该公司的最大股东（持有41.51%股权）。目前，马资源的主席是公积金局行政总裁阿兹兰（Azlan Zainol），而马资源的董事沙里尔立查（Shahril Ridza Ridzuan）刚在不久前获委任为公积金局的副行政总裁（主管投资事务）。
在公积金局的支持下，马资源可以名正言顺地调度取之不尽的公积金，来为其产业发展计划融资。从这层关系来看，如果马资源与以“提高土著产业拥有权为目标”的土著资产投资公司，联合发展这项产业计划，那么，这等同于是牺牲公众的血汗钱，来满足土著扶持政策的欲望。此外，马资源与执政大党——巫统（UMNO）之间的关系非浅，由巫统控制的Realmild私人有限公司，曾经是马资源的最大股东。如果土著资产投资公司最终真的与马资源结盟，那么，上述产业计划真正满足的，是广大土著的利益，还是一小撮与政治关系密切的寻租人的利益，的确有待商榷。
值得注意的是，除了向马来西亚铁道局收购位于孟沙的黄金地段之外，土著资产投资公司也在吉隆坡主要地区收购一些首要地段，包括位于Davis路段的Dataran Perdana和安邦路段的橡胶研究机构土地。据悉，这些土地将用来发展高档综合性产业计划。
更重要的是，这些土地并购行动可能只是一个开始。接下来，土著资产投资公司可能将会继续通过其特殊背景，以同样的方式收购首要地段，并进行产业发展计划，来实现提高土著产业拥有权的目标。
马资源与土著投资机构合作无间？
根据第十马来西亚计划的资料，土著对商业产业与大楼的拥有权增长缓慢，从2005年的11.7%提高至2008年的14%，按照新经济政策的30%土著固打率来看，还有一段很远的距离。实际上，纳吉政府在第十计划中就表明，政府将通过各种基金与机构投资者，来提高土著在各类零售与商业产业方面的拥有权。
据了解，除了马来西亚铁道局，政府在脱售马来西亚邮政公司（Pos Malaysia）32%股权的计划中，也有意重新检讨邮政局土地的用途，不排除脱售或重新发展一些邮政局的周遭土地，来释放其土地价值。目前，该公司在全国各地占据250英亩的土地。据悉，公积金局有意竞标马来西亚邮政公司的32%股权，成为其大股东。如果成功收购马来西亚邮政公司，不排除公积金局子公司——马资源可以从邮政局的土地重新发展项目中受惠。
此外，政府也在较早前宣布，委任雇员公积金局负责规划重新发展橡胶研究机构（Rubber Research Institute）在双溪毛糯（Sungai Buloh），总面积达3300英亩的土地，将之变成大型综合性产业计划。市场传出，公积金局可能委任马资源，成为相关产业计划的首要承包商。
以马资源与土著资产投资公司之间的密切合作关系，不排除土著资产投资公司可能在上述土地发展计划中分得一杯羹。
在政府逐步释放首要土地价值的政策下，官联机构如马来西亚铁道局、马来西亚邮政公司、橡胶研究机构等在策略地点持有的黄金地段，最终会否将走向同样模式，让土著资产投资公司在“维护土著产业拥有权”的旗帜下独吞经济利益，的确是值得关注的发展。
更关键的是，新经济政策在提升广大土著经济地位方面已宣告失败，此举最终是否又将重蹈覆辙，不仅无法惠及广大土著利益，而且还要牺牲国人的利益，仅为了填满一小撮既得利益者的口袋。
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