疫情带来全新契机 2大行尊为房市把脉
信息来自：e 南洋 · 作者： · 日期：01-03-2021
2021年02月27日
独家报道：黎添华
疫情改变了世人生活的方方面面，其中衣食住行更是无一不受影响，然而经过一年的转变，房产买卖究竟出现哪些变化？
未来的房屋需求、格局设计、市场营销，乃至内部的管理经营，又会进入怎样一个全新格局？
这期的产业专区就特别专访纵横屋业发展领域数十年的业界行尊，即曾荣获世界华人终身成就奖的汇华产业集团创办人拿督斯里许廷忠，以及拥有“居銮发展之父”之称的龙城集团（BCB，6602，主板产业股）创办人丹斯里陈成龙，请他们分析当下的发展状况，同时更对为未来的趋势作出精辟预测。
活跃于北马一带的许廷忠也是马来西亚产业风云人物大奖得主。
在屋业发展超过40年的他发现，疫情对屋业发展带来了颠覆性的转变，不过，却也是一种全新的契机。这或许得先从疫情引发的挑战与难题开始说起。
首先，发展商在过去一年来面对许多的挑战，比如发展商的贷款门槛较高、房屋贷款的审批较过去更严格。再来，线下活动受阻，市场行销全都转向线上；此外，建材（洋灰、钢铁、沙石）价格高涨，以及人力因遣送回国而短缺都对发展商带来较过去更大的挑战。
也因如此，许廷忠认为要应对眼前的挑战，发展商无论是在内部管理、市场策略、人力管理及项目开发上，都会出现和过去截然不同的面貌。
未来房市不“疫”样
第一，在市场行销策略上，发展商自然走电子数字化。这不仅是顺应线上作息的需求，更能降低成本，不仅如此，VR虚拟看屋模式的销售模式更为购屋者，尤其是海外购屋者带来全新体验。
第二，设计方面将趋向更具巧思及善用空间的做法，如，将屋子建得小，却在格局设计上不让人觉得窄，同时还能兼顾房屋品质。
“未来的市场会很不一样，成本会更低，但是一定要加强品质。就算可能不必要的奢华要求会减低，但是需要改善的却不会省却。”
第三，内部的人力将趋向精英化，其中设计、施工及销售上更会采取精英制。这不仅能减少成本，同时也能确保绩效。
第四，随着疫情影响了许多领域的作业方式，如居家作业、或共享工作空间等工作新面貌，因此可以预见的是，商用单位将趋向伸缩性高的设计，如可允许业者随时调整格局的使用，或随时能转向共享空间设计。
亚洲人倾向置产
询及疫情后的新生代会否趋向租房子而非置产，并影响发展商的前景，他则表示，即便是新生代只租不买，却始终会带动大量“房东”的产生，因此房产市场始终不会停止活跃，其中亚洲人更是倾向拥有自己的产业。
拓展屋业重要助力
数字化降成本增效率
对陈成龙而言，在未来发展开发领域上，数字化协助企业降低成本增加效率，同时也考验发展商的核心能力。
首先，在项目管理方面，发展商需要通过对项目计划、成本、销售等流程的标准化和数字化管理。这可以确保工程进度及绩效（KPI）的精细化。此外，这也有助监管品质与进度，提高项目收益的可控性，管控好现金流。
结合线上线下营销
销售环节方面，充分利用线上结合线下营销渠道，帮助房企树品牌、转化流量、转化成交额；同时还能构建内部大数据，实现精准销售。不难发现，未来数字化将是发展商的经营关键，更是拓展上不可或缺的重要助力。
他也发现，随着疫情助推房企数字化转型升级后，内部的人力管理、内部管理、人才培养策略及激励策略都提出了更高要求。
“过去房地产企业人才激励中更加关注的是物质激励。疫情之下，房地产企业更加意识到人文关怀、灵活办公、赋能培训、荣誉奖励等非物质激励方式。”
“就此，制定具有竞争力的全面奖酬方案，为员工提供富有吸引力的薪酬激励机制，是往后房地产企业需要重点考虑的问题。”
另外，新兴技术与虚拟看房将会是重要环节，因此新技术的注入是必须的。
伸缩性强 灵活度高
共享办公租赁需求增
对于房市的发展走向，“居銮发展之父”之称的丹斯里陈成龙洞悉眼下的局势，也对房屋的格局设计也具有一套独特的见解。
他发现，经过长时间的居家办公后，很多企业反映，工作过程中的交互和协作，并不能被远程办公所代替。
办公楼设施要求提高
因此，企业还是需要将精英人才聚集在一个办公空间交互协作，促进工作效率。明乎此，需求细节在疫情后出现了一些变化。例如，强调更健康的工作空间、单个员工所占面积的提升。还有对于办公楼设施的要求提高，包括空气质量优化设备、消毒设备、智能物业管理、人流监控、开放式空间等等。
“那些更适用于后疫情时代租户需求的地产资产，在租赁和租金的议价能力上将会更强，否则就是被淘汰。”
不仅如此，对这位在产业界叱咤30多年的行尊来说，随着疫情来袭后，民众对开发项目的要求也出现转变，如对核心城市优质公共资源（例：网络覆盖、医疗资源）的需求上升。
至于商业项目，他也与许廷忠不约而同地认为，伸缩性强、灵活度高的共享型办公租赁需求可能上升，其中办公楼市场结构出现调整。
不仅如此，由于线下零售、旅游大幅下滑，商铺类地产和旅游类地产（如酒店、特色小镇）受到较大短期冲击。不过，他补充，随着疫情结束后消费、旅游市场逐渐复苏，这些市场有望改善。
至于住宅单位方面，他则认为，随着居家时间的增多，这无疑促使家庭重新审视空间需求。
左右行业关键因素
政局稳定 政策全面
疫情改变了购屋者心态， 也影响了发展商的经营模式，但对两位经历过去三四十年多次经济风暴，屹立不倒的行尊来说，疫情却不是左右这一行业前景的关键。
尽管本报分开访问两位行尊，但英雄所见略同地认为，政局的稳定、政策的全面性及周全，才是影响未来的主要因素。
其中，许廷忠就认为政府可以通过政策，让30岁以上的购屋者的贷款年限延长至40年，而前面的5年只是给利息而已。
“这样的用意旨在让年轻人买屋子更没有压力，也能提早还清。”
应重启第二家园
再来，他也建议政府可以长期让首购族豁免税印花税等费用，而非只在疫情期间才这么做。
他也认为政府应重新启动“马来西亚我的第二家园”（MM2H），尤其这项计划能吸引更多有素质，且消费能力高的购屋者，刺激本地经济外，更能提高我国的整体经济发展水平。
另外，他也建议银行应允许第三方担保，这样让更多人可以买屋子。
陈成龙同样认为，政治的稳定性与银行信贷政策宽松性，是左右发展商未来的关键。
他指出，城市发展大蓝图基础建设的完整性是政府需要顾及的，唯有确保发展如期进行，这样才能惠及周边的房屋发展。
除了政府与银行， 陈成龙也对内反思，即他主张发展商必须得关注本身的企业品牌与产品设计的持续性元素，同时还得在企业品牌与现金流管理上处理得宜，才能确保企业走得更远、更稳。
“这次疫情，许多倒下的发展商显然在现金流管理不当，以及产品在市场上的价值与需求出现问题，才会被淘汰的。”
他认为，一些企业之所以屹立不倒正是因为多年来具有一定的好口碑，所以才会在疫情中仍获得青睐。
熬过疫情寒冬
发展商将走得更稳
许廷忠叱咤北马，陈成龙坐稳南马，尽管两人各自雄霸一方，但同样的是两人均在去年疫情初期，第一时间接受本报访问，并对疫情期间发展商的运作，作出精准的预测和建议。
当时，两人不约而同地认为今次疫情将导致许多人在暂缓贷款，以及各项援助金下获得一笔钱，加上发展商相继推出优惠，因此是置产的最佳时机。期间，两人更点出公务员会是最佳的潜力顾客群。
此外，两人也认为疫情不仅是一场淘汰赛，更是有势力的发展商迈向更高格局的一场转折，熬过来的发展商实力不容忽视，未来也会走得更稳健。
以许廷忠为例，其创办的汇华集团就在疫情年中卖出数百间单位，今年更打算陆续推介新项目；陈成龙也在柔佛创佳绩，甚至紧锣密鼓地推出多项配合“后疫情”时代的新概念发展项目。
询及两人有何建议给同业，许廷忠就希望同业们能在未来齐心合力地就产业相关政策、或建设性等发声。
“我们需要在平台上多交流，在遇到一些课题时更应该团结一致，只有自强不息，合作发声，我们的声音才会更有力量。”
陈成龙则表示，这次的疫情对该领域起着经济不景气、买气不足的压力，但也暗藏着行业逆周期的契机和转折，只要发展商积极应对，便能抓住转型的机遇。
经过多次考验的他指出，若对比上世纪80年代中期的经济风暴、1997/98年的亚洲金融危机，以及2008/09年的全球金融海啸，当前的冠病疫情危机并没有想象中的糟糕，而市场之所以担忧，很大因素是因为企业对眼前的危机还不熟悉，未能掌握其本质。
“至少和过去几次危机相比，这次挑战我们还能卖屋子，民众也因为政府多项政策而多了些钱在手而置产。”
问答录
问：过去一年，让您领悟到什么？
许：未雨绸缪和居安思危比过去更重要。再来，品牌真的很重要，成品的水平要好，因为这些都可以协助您在难关中获得购屋者的支持。我们很多单位在疫情期间卖得很好，这证明是老字号是越来越重要。
过去大家买屋子的考量是：1）地点；2）价钱；3）发展；如今，大家买屋子的考量则是：1）地点；2）发展商口碑；3）价钱。
陈：过去一年，各种传统企业举步维艰，但宅家经济的消费需求被充分激发出来。
同时，这次疫情的长度，提供了充分的时间强化消费者的线上消费习惯，即使疫情过去，很可能相当一部分线下消费的市场会被转化到线上，成为巨大的商机。在这样的时刻，要生存，现金储备是第一位。
问：经过疫情的肆虐，让您觉得未来的屋业发展领域会更好走吗？
陈：疫情是暂时性的，但是会有长远的影响。它对于未来的屋业发展领域的影响应该是一体两面，有利有弊的。我认为，后疫情时代适合市场的产品会更受欢迎，而不合适的产品会以更快的速度被淘汰。
许：发展商一直都是一件苦差事，所以不存在“好或不好”或“未来能不能继续做下去”的问题。倒是我发现疫情让发展商“消化”了之前卖不出的单位，换言之疫情协助避免了房屋泡沫的发生。我相信，一旦解封，就会出现很好的景象了。
问：屋业发展能带动经济，但是屋业一片死寂的话，您认为，有什么是政府可以做的？
许：经济始终是重要的一环，政府要引进更多的投资，就会出现更多的就业机会，届时就能对发展商带来很好的推动力。只要整个工业会带动屋业发展，就能进一步推动整个经济链。
陈：业界政府推出刺激房地产行业经济复苏，并优化营商环境（简化各种繁文缛节），以让我们得到适度的政策解绑。再来也希望政府呼吁银行给予人民更宽松的信贷政策。
问：您认为房产开始复苏了吗？
陈：尽管贷款方面自去年管控开始就面对银行估价偏低，贷款批准门槛越来越高的问题。我相信这是市场短期内信心的问题，今年这个情况已好转。
许：我们确实开始慢慢恢复，尤其疫苗陆续抵达后，房产将开始呈现一片大好。我始终认为，现在置产无疑是最好的时机，因为一旦项目建好后就开始看到赚头了，届时未来的房价会比现在高出许多，这是可以预见的现象。
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