名家专栏
2021年04月26日

据报道，马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督孙兴存日前表示，若钢筋价格持续上涨，或将导致产业价格扬升。这是因为，发展商可能决定将钢筋价格上扬导致的额外成本，转嫁给消费者。

不过，另一名资深发展商却抱持相反的看法，他认为，发展商不应调高产业售价，将上涨的钢筋成本转嫁给购屋者。反之，发展商应吸纳有关成本，因为购屋者也遭到2019冠状病毒病疫情重创。

他更指出，3年前，当钢筋价格扬升到每公吨3500至4000令吉时，发展商已调高屋价；然而，当钢筋价格回跌到每公吨1200至2000令吉时，发展商并没有随之下调售价。

我不禁自问，在当前这个充满挑战的时刻，发展商可以或敢于调高屋价吗？一旦调高售价了，房屋要卖给谁 ?

根据国家产业资讯中心（NAPIC）2020年末季报告，国内住宅产业去年的销售表现大跌，新屋售出率只有约29%，反观2019年为40%。我相信，去年的销售表现差强人意，主要是遭疫情拖累，而事实上，房产市场过去几年已转弱。

2015至2020年期间，新推出单位的平均销售率只有约33%，反观2009至2014年期间则平均为46%。产业销售表现过去几年走下坡，是因为当局自2014至2015年起实行多项产业冷却措施，以抑制产业市场之前的投机风气和过热情况。

其中，对市场影响深远的措施，包括禁止发展商利息承担计划（DIBS）、产业盈利税调高到30%，以及外国人不准购买售价低于100万令吉的产业。

上述多项冷却措施，加上许多并非以产业发展为核心业务的企业和商家也纷纷到产业市场抢滩，导致过去几年，住宅产业和服务式公寓（当局归类为商用产业）的供应大增。

事实上，包括服务式公寓在内的未售出房产去年写下5万3171单位的历来新高，相较于2016年为约1万9000单位。这归咎于未售出的服务式公寓在过去4年飙升6倍。

将近88%的未售出服务式公寓为售价50万令吉及以上的单位。至于未售出的住宅产业，将近一半是售价50万令吉及以上的单位。

国人收入普遍偏低

售价50万令吉及以上房产的未售出单位数目庞大，凸显了屋价可负担性的问题。

2017年，国家银行展开了一项衡量国内房屋可负担性的调查，所使用的是屋价对家庭年收入比率来衡量。若有关比率是3倍或以下，就表示国人负担得起屋价。反之，若比率是超过4倍，就表示严重负担不起。

我使用同样的方法来衡量国内去年的屋价，结果发现有关比率高达4.8倍，显示国人负担不起屋价的问题严重。这主要是国人收入普遍偏低，加上售价50万令吉房产滞销情况严重，显示发展商们或已把屋价订得太高。

不管怎样，新推出房产项目转向较低售价目标为主的现象令人欣慰。去年，将近半数的新楼盘是售价30万令吉及以下单位，反观2019年只有33%或将近三分一。

拖国家经济后腿

但我认为，房产滞销情况严重，未来数年仍将是拖着大马经济后腿的主要负面因素。

国人的收入水平不可能一夜间提高，因此房产滞销的课题没有容易的解决方案。它需要一个谨慎规划的经济政策来应对，但我认为，由于政治不明朗因素，目前仍没有这样的一套政策。

政府已在2021年财政预算案中宣布，把外国人买房的门槛大幅降低至60万令吉。这是清理滞销房产的一个方案，但由于政治变数，外国卖家可能会选择静观其变。

成本转嫁非易事

此外，随着马来西亚我的第二家园计划已暂时被搁置，政府在这方面的政策仍不十分明确，这也可能令一些外国买家却步。

总的来说，我认为，基于房产滞销严重，发展商要通过调高屋价，把钢筋价格高涨带来的额外成本转嫁给购屋者，其实不是一件容易的事。

房价
钢筋
产业
公寓
国行