名家专栏

2021年05月10日

我在本栏上篇文章中提到，基于目前房产滞销严重，因此尽管钢筋价格扬升，发展商不易通过提高房屋价格，将额外成本转嫁给购屋者。

事实上，大马房屋价格指数去年涨幅只有0.6%，显示房产价格去年的涨幅近乎停滞。

当然，我们可以归咎于2019冠状病毒病疫情，导致房产市场下跌，但我想，事实不仅如此。

其实，房屋价格指数于2012年录得按年增长13%的顶峰后，其增幅已于2013至2019年这7年内期间逐年放缓。诚如我在上篇文章所言，这很大程度上是政府2014至2015年期间相继推出的各项产业冷却措施所致。

另一方面，国家银行逐步收紧货币政策，从2010年开始逐步调高其隔夜政策利率，导致房贷成本提高，这也已协助冷却产业价格涨幅。

房产（包括服务式公寓）滞销加剧了整个情况，而且滞销单位逐年增加。2015年，滞销房产约为1万2200单位，但到了去年，数目已增至5万3200单位。

尽管房屋价格指数涨幅过去几年已逐步放缓，但房屋可负担性仍是大部分家庭的一大问题。

虽然过去10年，大马家庭收入平均每年增长7%，但仍有许多国人买不起房屋。

这是因为，早在2009年，房屋无法负担比率已处于4.2倍的偏高水平，而到了2019年，这个比率进一步攀升至4.5倍，显示对于大部分大马家庭而言，他们越来越没有能力购买房屋。

国行之前的调查显示，只有房屋无法负担比率低于3倍，房屋价格才算是处于购屋者可负担水平，若是超过4倍，则表示它已严重负担不起。

基于上述发展及滞销产业严重，我想这可能造成加剧发展商之间在出售新屋和已竣工房屋时的竞争，因此在现阶段而言，发展商更难以提高房屋价格。

海外房价续上升

既然房屋短期内不太可能涨价，那是否有可能反过来继续跌价？

今年房价会否下跌？

大马房屋价格上一次下跌已时超过20年前的事，即1998及1999年。当时，在亚洲金融风暴下，大马经济1998年大幅萎缩逾7%，导致房屋价格1998及99年分别下跌9%及2%。

钢铁起价助涨

有趣的是，诸如美国和欧洲等国家的产业价格去年进一步扬升，这股涨势也延伸至今年初。我想，这主要是由于第二轮量化宽松政策（QE2）及低利率环境所致。这些国家的钢铁价格扬升，也可能助长了房价涨幅。

同样的，中国主要城市产业价格去年上扬后，今年进一步攀升。尽管中国未如美欧般推行QE2，但我相信，低利率环境或是推高房价的主因。

回溯美欧和中国推出第一轮量化宽松政策（QE1），以及当时同样的低利率环境期间，大马产业价格也伴随这些国家同步扬升。

然而，基于我上述提到的各项因素，我相信当前美欧推行的QE2期间，大马产业价格较难以跟着扬升，尽管我国利率目前处于史上新低。

无论如何，低利率还是对本地产业市场有一定的帮助，产业价格至少可持稳现有水平。

况且，通胀走高的预期，会促使部分投资者购置有抵御通胀作用的产业，作为保障其财富的一种护盘手法。

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