2011/9/12

依斯干达特区发展局（ IRDA ）公布，截至 2011 年上半年，当地的投资款额已达到 760 亿令吉，外资占约 59% 比重。在这 760 亿令吉投资款额当中，其中 40% 或 300 亿令吉已实现。

根据资料显示，依斯干达特区的投资额正日益增长。

大部份依斯干达特区发展工程与设施将从 2012 年开始陆续竣工，黄氏星展唯高达投行认为，届时将引爆努沙再也（ Nusajaya ）的人潮。

透过第九大马计划，已拨款 63 亿令吉提升当地现有的道路基础设施，并兴建道路改善连接度。黄氏发展唯高达投行分析员近期参观了依斯干达特区后相信，当地可如期于 2011 年 12 月完成滨海大道（ Coastal Highway ），而英国纽卡素大学（ Newcastle University ）则预计于今年 9 月开始新生入学。

至于依斯干达特区的玛迪尼（ Medini ）的基建工程仍在进行中，乐高乐园（ Legoland ）建设工程仍处于初步阶段，预计 2012 年 9 月份推出。不过，分析员亦发现一些计划无法如期在 2012 年完成。

依斯干达投资机构（ IIB ）透露，以科威特金融公司（ Kuwait Finance House ）、 Mubadala 及 Saraya 集团组成的中东财团，于 07 年 8 月以 41 亿令吉，收购玛迪尼 2230 英亩的土地发展。目前已投入约 40 亿令吉于玛迪尼的基础设施和建筑工程。

另外， WCT 有限公司（ WCT ， 9679 ，主板建筑股）将于今年 9 月推出 1Medini 住宅计划的第一阶段（ 300 个公寓单位），总发展价值达 2 亿令吉，预计 1Medini 住宅计划于 2013 年完工。另外， WCT 有限公司也将发展价值 6 亿 8800 万令吉的商业计划。

此外， UEM 置地（ UEMLAND ， 5148 ，主板产业股）将发展 Lifestyle 零售商场以及住宅区。这两项计划将可直接通往乐高乐园。

高峰控股（ BPURI ， 5932 ，主板建筑股）计划于 2013 年完成 5 亿令吉家庭办公室（ SOHO ）与零售商场 --Medini Square 。

地皮买卖持续增加

分析员发现依斯干达特区的地库买卖交易逐步增加。其中，马星集团（ MAHSING ， 8583 ，主板产业股）与成隆机构（ DIJACOR ， 5401 ，主板产业股）分别在过去 5 个月收购大片土地。

努沙再也土地价格持续创新高，并超越其他柔佛地区，如新山城市中心。伊斯干达公主港（ Puteri Harbour ）在今年 7 月份的土地价位每平方尺 220 令吉。相对的，新山今年 8 月份的土地价位每平方尺只有 117 令吉。

目前工业集中区（ SiLC ）的土地为每平方尺 35 令吉，而 UEM 置地预计日后可达每平方尺 60 令吉。这是因为士乃工业园区已叫价每平方尺 45 至 60 令吉。

分析员透露，工业集中区的买家必须在收购土地的两年内建设厂房。若买家无法如期建设厂房， UEM 置地有权以 90% 的售价，回购有关土地。

努沙再也的房产业楼盘推出的速度预计将会加快，价格也会越来越高。 UEM 置地即将于伊斯干达公主港推出 Imperia Condo ，每平方尺介于 600 令吉至 700 令吉。

同时， WCT 有限公司也计划推出 1Medini 公寓，每平方尺 150 美元（ 450 令吉）。 1Medini 公寓的出售价格远超越 UEM 置地在 09 年末季推出的 Ujung 公寓（每平方尺 300 令吉）。

近期在努沙再也推出的半独立式房屋，已触及每单位 80 万令吉及 120 万令吉，几乎可与巴生谷的产业价格较劲。

至于依恩奥（ E&O ， 3417 ，主板产业股），则将于 2013 年推出玛迪尼康乐城镇计划（ Medini wellness township ）。

黄氏发展唯高达投行分析员认为，玛迪尼康乐城镇将取得热烈响应，因为其坐落黄金地段与主要住宅区，再加上拥有新加坡 Temasek 的品牌加持。

发展前景正面

根据黄氏发展唯高达投行分析员针对基金经理做出的调查显示，分别有 53% 的基金经理看好依斯干达特区，以及 41% 基金经理对依斯干达特区的发展进度感到“中和”。另有 64% 的基金经理表示，有兴趣在未来两年内投资依斯干达特区相关股项或产业，而其中有 72% 对有地房产感兴趣。

此外，分析员也看好当地旅游业，因为有 67% 受访者视依斯干达特区为周末度假好去处，其中的 72% 表示会到访当地主题游乐园。另外， 89% 受访者对于柔佛名牌购物中心（ JPO ）的看法正面。

同时，有 49% 基金经理对其医疗保健设施感兴趣。定位为社区医院的哥伦比亚医院（ Columbia Hospital ）自 2010 年 7 月推出以来，已服务超越 8000 位病患，其中外籍人士占 30 至 40% 比重。

该医院入住率介于 80 至 90% ，平均住院天数约两天。这可归因于柔佛缺乏良好的私人医院，以及医疗费用比新加坡较低。哥伦比亚医院与新国鹰阁医院（ Gleneagles Singapore ）的单人床病房费用分别为 180 令吉与 498 新元。

与此同时，大马班底控股（ Pantai Holdings ）计划建设 300 个病床的私人医院 -- 玛迪尼鹰阁医院（ Gleneagles Medini Hospital ），预计 2014 年竣工。无论如何，分析员认为，有必要加强依斯干达教育城（ EduCity@Iskandar ）的行销，因为仅有 11% 基金经理考虑让其儿女在依斯干达特区深造。

针对基金经理最为关注的课题 -- 柔佛犯罪率，依斯干达特区发展局强调，配合流动警务站和加强巡逻，柔佛犯罪率已按年减少 21% 。

实达集团销售节节上升

实达集团（ SPSETIA ， 8664 ，主板产业股）的柔佛计划不断成长， 5 年复合成长率（ CAGR ）达 17% 。该公司看好其柔佛产业计划的销售，因为其 2011 财政年首 9 个月的销售已达 7 亿 9800 万令吉，超越 2010 财政年的全年销售 6 亿零 700 万令吉，包含首度进军工业园区。

目前，该公司柔佛销售占其总销售约 35% 。该公司在近期以总值 2 亿 9500 万令吉，收购靠近地不佬（ Tebrau ）的地库，即 Setia Eco Cascadia 与 Setia Biz Park2 。随后，该公司将持续注重于柔佛计划。目前，该公司在柔佛持有 1502 亩地库，潜在总发展价值（ GDV ）为 80 亿令吉。

约 6 个月前，实达集团进军工业产业。由于柔佛自 1997 年以来就发展工业业务，以及依斯干达特区所带来更高的的私人投资与外资，因此分析员看好工业产业可为实达集团带来可观盈利。

Setia Biz Park 的第一阶段与第二阶段已完全出售，当中本地买家占 80 至 90% 比重。该公司已完成 Setia Biz Park 第一阶段。分析员相信，新加坡上市公司，如老曾记（ Old Chang Kee ）、 Huiji 以及 Windwell 将搬迁至依斯干达特区，或在当地增设公司。

另外，实达集团已在柔佛推出公寓，进军价格适宜的住宅市场，如 Sky Gardens Residences 与 Sky Loft 公寓。

云顶黄金地段　联营购物中心

云顶种植（ GENP ， 2291 ，主板种植股）与美国上市公司 Simon 产业集团（ Simon Property Group ）以 50 ： 50 比例进行的联营计划 -- 柔佛名牌购物中心（ JPO ），坐落黄金地段，连接南北大道与第二通道。

JPO 是东南亚首创高级名牌购物中心，拥有 80 至 90 间品牌专卖店。此外， JPO 也拥有 3000 个停车位，以及 30 个巴士停放处，以接待第一年目标 400 万人的人潮。

JPO 距离云顶高原名胜世界需要 3 小时 30 分车程，而通往新加坡圣淘沙名胜世界（ Resort World Sentosa ）则需要 1 小时车程。

因此，分析员认为， JPO 可能成为云顶集团的旅游或巴士配套之一，以吸引更多游客。虽然云顶种植将于今年 11 月 11 日正式推介 JPO ，不过基于其上层的建筑尚未完工，分析员预测，该商场将分阶段推出。