依斯干达经济特区背后的故事
信息来自：http://blog.sina.com · 作者： · 日期：02-11-2013
2013-05-09
最近大家都在讨论依斯干达经济特区，而依斯干达海滨城（Iskandar Waterfront）更是众人的焦点。
但大家是否知道，如今看到的这个吸资强大磁场，是在16年前就播下了种子，而整个发展大计的雏形蓝图也是始于十多年前？
播下这颗种子的人，在16年前就草拟了整个依斯干达海滨城发展大蓝图的规划，只是这棵幼苗却一直无法茁庄成长，在经历3位首相、2位苏丹和1位州务大臣后才开始开花结果。
可以说，今天看到的依斯干达海滨城是他“忍”了16年才看到的成果。
林刚河16年筑梦 柔南海滨城吸金福地
多年来的努力，终于修成正果。这几年，依斯干达特区出现多个大型计划，成为外资和媒体焦点，也让丹斯里林刚河的依斯干达海滨城计划浮上台面。
随着计划获得政府扶持、发展也吸引到更多外资，外界才惊觉：原来依斯干达海滨城计划，是源自一名华裔企业家之手。
林刚河默默守候这个大计，一个多年来在他心中可看齐中国深圳和香港的经济特区，如今终于有了更大的进展。
他日前从新山赴吉隆坡时，特地约见了《南洋商报》记者，畅谈这些年来的点点滴滴。
16年靠一个“忍”字
坐在会议室内，依斯干达海滨私人有限公司（Iskandar Waterfront Sdn Bhd）掌舵人林刚河身后的“忍”字与“忍一时风平浪静让三分海阔天空”牌匾，完全道出他这16年以来的忍耐、辛酸、喜悦与付出。
数月前，依斯干达海滨私人有限公司就促成与新加坡政府旗下投资臂膀淡马锡控股，以及跨国房地产公司凯德集团的三方联营计划，在金海湾A2人造岛开发价值近80亿令吉的综合发展项目。
中澳集团相继注资
此前，成隆机构（Dijacor，5407，主板产业股）、中国女首富杨惠妍掌控的房地产开发商碧桂园（Country Garden）、澳洲的沃克集团（Walker Group）和Brunsfield集团，都已前后脚进驻依斯干达海滨城。
林刚河一直积极寻找本地和外资投资者，协助发展综合海滨城，而且“接下来，还有很多宗交易即将完成”。
城市规划向黄金海岸看齐
依斯干达海滨私人有限公司是柔佛南部、面对新加坡的4000英亩海滨地段的主要发展商，即负责依斯干达综合海滨城的大蓝图。
这个海滨城主要分为三大部分：西边的金海湾（Danga Bay）、东边的地不佬海岸（Tebrau Coast），正中央是新山中央商务区（JB CBD）。
保留文化遗产
新山中央商务区的概念是要转化为文化遗产区，西边占地约2000英亩的金海湾可正面眺望新加坡，而东边的地不佬海岸则要向澳洲黄金海岸看齐。
整体计划其实也包含了即将发展为住宅区的金海高原（Danga Heights），以及设定为度假村的迪沙鲁（Desaru）。
林刚河指着桌上的地图，不断强调：“依斯干达海滨私人有限公司是要推行城市规划，意味我们不是在做排屋或独立洋房，而这些基本上全都是高楼大厦”。
官联公司入股
计划上市马股的依斯干达海滨私人有限公司，由林刚河持股60%股权，其余40%则是柔佛州政府旗下的柔佛人民基建集团（KPRJ）所持有。
不过，集团目前正在重组，届时股东将重新洗牌，加入雇员公积金局（EPF）及国库控股（Khazanah）。
发展总值可至1.1兆
依斯干达海滨私人有限公司的商业模式，是与投资机构联营，由对方率领整体计划和收购地段，然后以本身持有的少数股权，获得长期的经常性收入。
已售逾15%土地
迄今，各大企业已陆续收购大约550英亩。
再添上最新的马新财团联营计划收购71.4英亩地段，整体上是已脱售超过15.5%的土地。
拿起手边的计算机，林刚河随手以6倍容积率（plot ratio）推算，发现整项大计完成后，至少有11亿平方尺的建筑面积。
他再应用近期以介于每平方尺800令吉至1300令吉的市价，取中值1000令吉来点算所有可用地段的发展总值，竟然可飙高至1兆1107亿令吉！
看到这笔数目，的确足以让林刚河看着综合海滨计划的地图笑逐颜开。然而，他强调：“这并非一夜之间就实现的！”
“担沙填海”被讥做梦
想当年，林刚河向外界解释计划时，只会惹来一阵讪笑。
没办法，因为地点就在产业滞销最严重的地带，让人无法置信。
“就算是我的伙伴、亲戚……甚至是我母亲都叫我不要实行计划，就用福建话的俗语说：‘担沙填海是了憨工！为何要把沙倒进海？你不知道会消失无踪吗？为何你怎么笨要实行这计划？’
将沙倒进海里，就像将钱倒进海里一样，好像是个无底洞，越填就花越多钱，越填就越久，难怪林刚河的伙伴都被吓倒而选择放弃。
咬牙忍下满肚辛酸
“当时那些人来金海湾时，第一个字眼是：哇！然后他们转身走出去，之间讨论说：这个人在发梦，而且是白日梦！”。言语中，林刚河透露出想当年咬牙忍下的满肚辛酸。
他表示，许多人都会质疑，为何这么多年了，眼前没有高楼大厦或者建筑起重机等，但是他们却往往忽略长久以来的清洁工作及填土工程，显然要有发展，绝非一朝一夕。
清河填土挑战艰巨
林刚河忆起97年亚洲金融风暴后，柔佛成为产业供应过剩、严重滞销的“重灾区”。
这期间，他却从危机中看见机会浮现，并付诸行动。
凭着自己的经验和海外的范例，如香港、深圳、埔东、中东等的转化，林刚河决定在柔佛实行综合海滨计划。
可是，其中存在的挑战也相对更庞大。
“现在你可以在海边散步。那些年，你走过都会想吐。因为那里很出名生产黄梨……受到工厂的影响，河流都飘着恶臭。”
经济不景贷款艰难
我们得清理土地，从河流清除7公尺的泥泞，直到没有味道、直到海洋生物回来、直到帆船可以停靠。”
除此之外，由于计划地点是海滨地段，所以大部分土地都是水塘或烂泥。
“你不填土，不会有土地。因此，这计划才会耗费我们如此多年。”
这也是为何依斯干达海滨这些年来似乎都是静悄悄的，直至这两、三年才看到更多具体的计划。更大的问题是一切始于经济不景期间，银行纷纷退避三舍，林刚河只好透过其他计划融资，专注且缓慢的逐步发展。
概念经历‧3首相‧2苏丹‧1大臣
除了清洁河床和进行填土工程，林刚河努力推动的依斯干达海滨城，背后还存有另一段故事。
有者认为，柔佛就像是新加坡的后院；所以当新加坡脱离马来亚，我国（马来西亚）也失去一个城市；况且柔佛陷入产业滞销潮后，比起对岸的新加坡是更严重失色。
因此，柔佛依斯干达特区就是冀望重振雄风，而非沦为杂草丛生后院。
依斯干达特区整体设计图，共分成5大区域，由不同的财团和企业着手发展，例如努莎再也（Nusajaya）就有国库控股（Khazanah）旗下依斯干达投资机构（IIB）负责。
林刚河直说：“要让州政府对整个大蓝图抱有信心，以及中央政府过来打造经济特区，真的不容易。”
这让林刚河娓娓道出，当初为了实现整体依斯干达特区计划的幕后辛劳。
他透露，整体计划约16年前献议给柔佛州务大臣拿督阿都干尼、并获得首肯后，1999年再向时任首相敦马哈迪说明整个计划，也获得后者的赞许。
受金融风暴冲击
可是，金融风暴严重冲击我国（马来西亚）经济，所以马哈迪要他等待适当时机。
次年，马哈迪针对这项计划再联络他，过后就到当地进行动土开幕仪式，正式促成发展计划。
接着，敦阿都拉接棒期间，原本拟定全数负责发展机构要纳入一个集团旗下，但因需要考量权利分享的问题，最终分开成立。他也在2006年，为依斯干达特区揭开序幕。
无论如何，林刚河认为现任首相拿督斯里纳吉上任后，才是真正推动整个计划的功臣。
“想当年，计划是由已故柔佛苏丹依斯干达殿下批准……这计划，是经过3位首相、2位苏丹和1位州务大臣，才来到今天。”
世代建设海滨城
一眼瞬间就16年。
如今依斯干达海滨城计划，成功脱售规模仅4000英亩的15%，未免让人质疑：究竟什么时候才能竣工？
林刚河表明，自己面对这种问题，都变得无言以对。
成本低吸引跨国企业
“我会以世代为数词。因为你看看，他们是耗用了多少时间建立悉尼海港、新加坡中央商务区。我们得分阶段推行，所以我们更是需要这些大企业进驻。”
他多次强调，依斯干达海滨城计划虽面对危机、仍有能力守住计划，且雇用大批员工动工，甚至是可带入跨国公司的大型发展商。
他解释，与其到寸土如金的新加坡，跨国公司为了节省成本都会转而选择柔佛，特别是当你在新加坡3年份的租金，足以在柔佛买进一栋建筑。
随着边佳兰提炼与石油化学整合发展项目推行，以及经济特区逐步启动，意味更多人前来工作和设厂，加上依斯干达教育城吸引新加坡父母来马置产，显然产业需求是与日俱增。
趁金融危机购地
市场有很多传言，指林刚河的发展计划，都是从政府手上免费获得土地。不过，他多年来并未理会、也不回应这些谣言。
“事实是，大部分土地都是金融危机期间，我向国家资产管理机构（Danaharta）买下的。”
他坦承有部分土地的确是从州政府手上申请和买下的：“但绝大多数都是我真金白银，从当时的资产管理机构买下的。”
那是1997区域金融风暴之后，许多企业因为过度发展和借贷，在金融风暴狂扫之后，财力不敌，最终许多不动产被银行接管。
政府为了让受冲击的银行可无债一身轻，重新上路，成立了国家资产管理机构接管这些银行体系很多的坏账和抵押或被接管的资产。
不少现金充裕的华裔富商，也在当时向国家资产管理机构买下许多资产，从中大赚特赚。
盼活百岁见证城市建立
虽然当时人人都不明白为何林刚河执意要买下土地，可是如今事实证明了他的远见和努力。
他在结束专访前还开玩笑说，自己必须长命百岁，否则就无法看到依斯干达海滨城计划完成的那一天。
十六年，当我看完这个报道心中十分感慨。下个月，我将亲赴依斯干达经济特区，去看看这个即将发生巨变的神奇土地。
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