马星强攻依区
信息来自：南洋网 · 作者： · 日期：16-11-2013
2013-11-01
不久前，马星集团宣布以4亿2987万令吉，收购柔佛巴西古当一块面积约1352英亩的永久地皮，以推行发展总值预计达50亿令吉的大型城镇项目。
这项平地一声响的消息，开辟特区产业另一波的新战地———抢摊工业领域。
马星集团南区高级经理蔡高信博士接受《南洋商报》专访时说，马星前瞻性的增额投资是有理由的，因为他们已经看到另一片市场，有机会可以从蓬勃工业中找到另一桶金。
可负担房屋市场所需
“通过建售可负担房屋予工业服务的专才和员工，最重要的是此新策略符合市场所需，与政府推动的政策紧密配合。”
早期的策略，特区以努沙再也马迪尼（Medini）为中心，屋业发展主要集中在这区域，并扩展至周边。
“初期大地主以卖地吸引投资者前来，现在地主马友乃德控股已经不直接卖地了，听说他们打算自己参与发展，筹备上市。”
时局已改变，发展商的眼光必须看得更远，而在众多竞争对手中采取城镇项目的发展策略，对发展商长期的增长有利。
较多地库和多元产业可以让公司适应时局，规划市场所需项目，在特区产业领域中稳健发展。
市场竞争激烈 需一种人多种楼盘选择
过去发展商习惯“一种楼盘供广大消费者选择”、以类似规格的项目，在贷款和价格上给予优惠。
但在竞争市场越来越激烈的情况下，要赢得消费者的心，这种习惯必须改变。
蔡高信说，发展商要做到“一种人有多元楼盘供选择”，通过多选择性与完善的项目，才能吸引消费者。
“马星未来几年，除了善用一些剩余的地段发展高档项目，新购地段则朝可负担房屋市场前进，致力让业务更多元性。”
新买的巴西古当地段，用地发展策略不会与高档项目竞争，目标是要大家拥有可以负担的房屋，售价在100万令吉以下，重要的是这些房产都是有地住宅。
“概念就是房产小间、消费者付得起，尤其首次买屋者负担的起。”
锁定工业市场需求
炼油与石油化工综合发展计划（RAPID）已经成形，整个区域庞大经济利益未来将源源不绝。
发展商已经选好心仪地点规划产业项目，势要成为新战区的主流先锋。
蔡高信说，巴西古当至边佳兰有充裕土地，传统上这些地带是工业城，工业区员工多，但又不希望住太远或太贵屋子，所以马星已研究，在策略性地点建房供应工业领域的消费者。
“我们的目标是巴西古当、丹绒浪莎和边佳兰的工业需求。”
工业市场很强，但很少注意到这块沃土：“包括工业区起了什么厂，聘请了多少人，普通市民是不懂的，做这行的人就会懂。”
第三桥若成型 狮城料将出手
蔡高信说，长期来看，柔佛以东地区的本地房产需求会持续增长，第三桥一旦建好，发展脉络锦上添花。
“大家都听说第三大桥会在边佳兰，我个人认为，第三桥对当地有很大带动力。”
新加坡政府会协助我国推动边佳兰工业区。
新加坡政府因配合发展策略，需要把一些中小型企业撤出国外较低成本的地点，仅把高收入企业留在国内。
“新加坡在边佳兰这一块地段，还没有重大宣布，当第三大桥成型，新加坡肯定会有动作。”
开通两岸交通是两国政府长远投资和趋势，马新关系是无法分割以及相互依赖的。
他形容马新关系是两个不同国家、不同政府，可是要有一个共同概念，即共荣的心。
产业公司人才管理待增强
人才管理是产业发展领域有待增强的部分。
蔡高信说，成功的公司会要让专才知道，他们的前景充满着机会：“所以一间公司重要是人才管理，胜于人力管理。”
“机会是关键，就拿吉隆坡做例子好了，当地没有特别奖励，但是很多人才去那里发展，因为当地各领域充满许多机会。”他说，特区越来越多发展商加入战局，市场上人力很多，人才却有限。
在这种情况下出现业界之间的抢人情况是无可厚非的，他本身也有集团曾有意向他挖角的经验。
“你看最近一些新创的发展商，就在强打本身具备的人才资源，这是一种策略，让消费者有信心来买屋子。”
他还举例新加坡的情况，该国不仅有机会，政府也给专才一些优惠。
“特区管理单位在这方面是有动作了，包括给专才税务、买卖汽车和屋子优惠，但还能再加强。”
新加坡买家仍会增长
购买特区房产的新加坡买家，还有增长空间！
蔡高信在房地产已有17年，他说，以前的新加坡买家数据只占总数约5%，后来增至15至20%，近几年才有平均20至30%买气出现。
“新加坡买家是以投资和退休角度做考量，若政策有利他们，特区的新加坡买家还会增加。”他说，新加坡中产阶级几乎是负担不起该国的房价，一方尺叫价1000至2000新币。
蔡高信说，新加坡80%国人住在人民组屋，人民组屋是大众产业，他们属于没有私人产业群体。
“当他们有闲钱要投资，又买不起高价的房产，就会考虑一水之隔的新山。”
潜在40万客户市场
新加坡500万人口，住在组屋的有400万人，若发展商锁定其中的10%来特区投资，至少有40万客户市场。
现在到特区投资房产的新加坡人，可能一万人次都不到，以此分析，这潜在顾客群无可限量。
“所以我可以想象20年后，新加坡和新山就是香港和深圳，人民搭火车去对岸做工，然后回到生活开销较低的对岸居住。”
做好设施投资者才会来
“我做你来”的部署攻略，改变特区竞争力。蔡高信强调，要做好所需设施，投资者才会来。
“可是，在以前来看，政府的策略是‘你来我才做’，当特区10年前跳脱旧有模式后采取‘我做你来’的策略，成功伴随而来。”
他认为，现在是开始收成的时候，早前外资逾900亿令吉，已有450亿令吉到位，下来每年有近百亿令吉外资陆续进来。
“这说明特区目前处在成长阶段，还有往上增长的空间。”他说，特区持续吸引外资，周边国家发展局势也是关键之一。
熟练员工成优势
一旦邻国推出更多优惠予外资，我国还能从政治和人才下手，我国优势还包括有熟练员工，有很多所技术学院培养这些人力。
“很多人不觉得我国教育是一个优势，菲律宾有很多大学，但是素质在国际不受承认，我国是英国体制，很容易被人承认。”他说，外资来我国设厂，找熟练员工很容易，印尼和菲律宾则比较困难，所以我国和新加坡的高熟练员工资源是强项。
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