2011-01-23

日本房价连续第19个年头走低催生了一批新型投资者，他们开始攻占长久以来被西方企业所主导的领域。过去一年来，亚洲投资者加快了购置日本地产的步伐，他们拥有大量现金并且未受信贷危机影响。和香港、新加坡和中国部分城市的天价相比，这里估值更低，回报也较稳定。

据Dealogic统计，去年亚洲公司和个人在日本达成18项房产购置交易，价值3.72亿美元（11亿5320万令吉），而去年达成的交易却仅为八项。

“美国投资者的购置交易为三项，价值600万美元（1860万令吉），欧洲仅一项交易，而这些数据不包括涉及私营公司和基金的交易。”

杨忠礼2亿购二世谷

2010年亚洲投资者的购置交易较出名的有：二世谷希尔顿酒店（Hilton in Niseko Village）被本地杨忠礼机构以60亿日元（2亿2253万令吉）收购，这家酒店位于日本最北端岛屿北海道的滑雪胜地。

除此之外，于去年7月，东京郊区的三家物流设施被新加坡房地产投资信托公司丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）以130亿日元(4亿8300万令吉)收购。

据知情人士说，3月箱根凯悦酒店（Hyatt Regency Hakone Resort & Spa）被一位来自香港的匿名私人投资者收购。

20年前，日本资产泡沫破裂后，随着各银行纷纷处置不良贷款，摩根士丹利（Morgan Stanley）、德意志银行（Deutsche Bank AG）和高盛集团（Goldman Sachs Group ）等公司经营的房地产基金以及美国私募股权基金Lone Star Funds在之后的几年成功地将这些不良资产全部买走。

利率低收益高吸引力强

新加坡最善房地产信托（Saizen Reit）执行董事雷蒙德黄说，亚洲投资者在低潮期并未受到太大影响，他们也未负债过度；不管以何种标准来看，在日本的收益都是具有吸引力的，并且利率很低。

香港兴业日本有限公司（HKR Japan）总执行长查耀中表示，我们将取得原先由西方资本控制的一些地方，这一趋势将存在一段时间。

查耀中乘坐飞机频繁往来于东京和香港之间，以建立香港兴业国际集团（HKR International Group）在日本的地方办事处。该集团是总部位于香港的地产开发企业，也是一个家族企业。

投资者说，东京住宅地产的收益率为4.5%-5%，而香港不到3%。该收益率是指地产的年预期净收入与资本价值的百分比。

中国香港波动性高

查耀中说，日本住宅地产的收益率非常稳定，而中国内地和香港的增长波动性较高，中国内地市场具有很大波动性，而且政策因素无人能预料到。

香港兴业今年总计以90亿日元（3亿3400万令吉）在日本购买了三栋住宅楼，查耀中说，该公司希望大力扩张其日本投资组合。日本利率本身接近于零，其信贷条件也开始放宽：据德意志银行旗下房地产基金研究，去年7月至9月份日本各银行为房地产业发放的新增贷款较上年同期增长6.6%。

中国置业者 最爱北海道

亚洲投资者已全力进军东京地产市场，日本另一个目的地吸引着他们成群结队地前来，不是京都、大阪，也不是名古屋，而是北海道。

是的，日本最北部的这个岛屿以降雪、滑雪及海鲜知名，今年吸引了大批亚洲投资者前来。总部位于香港的地产开发企业香港兴业国际集团（HKR International Group）日本分支──香港兴业日本有限公司（HKR Japan）总执行长查耀中今年初在北海道购买了一栋公寓楼，他的理由是：北海道是全亚洲唯一真正的冬季度假胜地。

亚洲到处都是海浪和沙滩，只有北海道是唯一的优良滑雪胜地。

与此同时，受益于中国热门电影《非诚勿扰》，北海道吸引力大增。该电影在北海道取景，描写一位有钱的中年男子寻找真爱的故事。他偶遇一位空姐，然后两人一起到北海道旅行，享受美丽的风景。

自那以来，中国到北海道的旅游人数猛增。正因为如此，日本最大家具家饰专卖店宜得利家居的全资子公司Nitori Public Co. Ltd.表示，今年4月向富裕的中国买家出售了17套北海道住宅，每套住宅售价介于3000万至3300万日元间(111万令吉至122万令吉)，该公司说，所有买家都是以现金支付的。

每套独栋住宅的使用面积大约150平米，并已经配备了宜得利家具、家电、盘子及床单等其他产品。

受这些住宅销售成功所赐，宜得利为明年设计了类似的计划，希望再销售大约30套住宅。

所以日本人要注意了：理想的日本别墅可能比你想像的更靠北。

亚洲投资者现金充裕

2007年，东京的房价有所回升；那时，地产业务是摩根士丹利在日本收益最大的业务之一。

亚洲投资者填补空缺

而现在，曾在东京房价上涨时达成的许多交易如今使这家美国投行困扰不已，因为地产价值急剧下跌，而又缺乏再融资的方式。

据一项政府调查，截至6月的12个月内，日本全国范围内住宅用地的均价跌了3.4%。

这些负债过度的西方银行和基金自全球信贷紧缩开始就加强了对自营投资的控制，而亚洲投资者则纷纷来填补空缺。

“亚洲投资者现在有充足的现金，除了日本他们别无选择。”最善房地产信托是一家房地产投资信托公司，在全日本管理着180处住宅房产。

西方资金五年撤资

摩根士丹利房地产基金（Morgan Stanley Real Estate Funds）在业界被称为Msref，它于2007年6月完成从全日空航空公司（All Nippon Airways Co.）手中收购13家饭店和两家名为ANA的地产管理分支公司，耗资2813亿日元（约74亿令吉），这创下日本地产业交易的最高纪录。

比较西方资金，亚洲投资者通常是长期买家，西方资金一般在投资三五年后就撤资。

仲量联行（Jones Lang LaSalle）亚洲资本总监鲍尔斯（Michael Bowles）说，预计这一趋势将在明年继续。

“如果看看该地区发生的情况，你会看见中国经济快速增长，拥有可支配财富的越来越多的中产阶级希望将他们的资产多元化，在东京拥有一座高质量的住宅是一种荣耀。”