最近，随着美国印地麦克 银行 （ IndyMac Bancorp ）因为出现挤提，被美国联邦存款 保险 公司接管，房利美（ Fannie Mae ）及房地美（ Freddie Mac ）（以下简称 “ 两房 ” ）也出现严重的危机，其股价迅速下跌，政府被迫出手救助。 “ 两房 ” 一向被认为是美国金融体系中的优等生，现在也开始要美国财政部来拯救，说明美国次贷危机影响之深。

可以说，在所有的美国 房地产 金融的教科书中， “ 两房 ” 基本一直被认为是推动美国房地产市场发展与繁荣的重要力量，是帮助成千上万的美国人获得住房，实现 “ 美国梦 ” 的重要支撑。它们拥有或担保美国住房抵押贷款一半以上的业务，为美国房地产市场提供充分的流动性。在美国次贷危机以前， “ 两房 ” 债券 曾被华尔街金融机构称作 “ 准国债 ” 。也正是这样两家以美国财政部为靠山，在美国住房按揭市场呼风唤雨的金融机构，其股价在经历了一周的腰斩之后，两公司的股价暴跌，并濒临破产边缘。

其实，如果美国商业银行按揭贷款不是降低标准贷款给次级信用的贷款人，如果不是做住房按揭贷款的金融机构为了其短期利益，而放松对按揭贷款人市 场准入审查，那么不管其按揭贷款产品证券化及衍生工具化的程度有多高，所出现的问题与风险也就不会发展到今天这样大。比如， 1997 年金融风暴后，香港房 地产市场也出现过急剧下跌，到 2003 年，香港房地产市场平均跌幅达到 67% 。但是，由于香港的银行体系健全及对按揭贷款人审核严格，使得香港房地产市场 出现重大调整时，并没有对香港银行体系造成多大冲击与损失。

相比之下，近十年来国内房地产市场快速发展及银行体系持续繁荣，同样与个人住房按揭贷款有关。如果不是相应的住房按揭贷款政策及这几年银行信贷 管理的特殊环境，国内房地产市场要发展到今天这个样子，国内银行体系如此繁荣是不可能的。但与此同时，国内一些商业银行对个人住房按揭放松市场准入而制造短期繁荣的情况，与美国相比有过之无不及。看看早几年，国内房地产按揭贷款市场，无论是谁购买住房没有贷不到款的，以至于出现有人通过银行贷款购买上百套 住房的怪事。而这种事情怎么也不会在美国发生。
可以说，中国个人住房按揭贷款市场的宽松与荒唐，是任何国家都不可比拟的。尽管中国的按揭贷款方式与美国的次级按揭贷款有所不同，但其潜在风险的程度只会比美国要大而不是小。

既然美国的次级信用贷款都造成如此巨大的金融危机和银行危机，难道中国银行 (601988, 股吧 ) 监管机构不要对中国住房按揭贷款的风险引起密切关注吗？因为，在发达的市场经济国家，个人有钱购买多少套住房都不会有人干预，但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套、上百套住房则绝对是不可能的事情。可是，这种事情在国外市场没有发生，中国则出现了，而且这种情况不是孤例。早几年国内一些地方的房价快速飙 升，基本上都与这种利用住房按揭贷款炒作有关。所以， 2007 年政府对住房按揭贷款市场稍加规范，房地产市场就发生了巨大逆转。但是，立刻就有房地产开发 商出来说，中央对房地产市场的货币管得太紧了，政府应放开个人住房按揭贷款的标准，应该放开个人购买第二套住房的按揭标准。

实际上，不要说早几年国内住房按揭贷款宽松，即使是 2007 年的 359 号文件对房地产信贷管理政策的调整，这些规定对国内个人住房按揭贷款仍然 是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外（如首付比重及贷款利率的优惠），而且表现为个人市场准入标准低（比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入的 28%-35% ，而中国则达到了 50% ），表现为对这些市场准入者审察不严。特别是以国有主导、治理结构不健全的国 内商业银行在利益短期化的驱使下，为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如，对第二套住房的按揭贷款， 央行 在 359 号文件中早就明确规定，但是不少商业银行就是希望不断地突破这种规定。

“ 两房危机 ” 已经向 中国银行 业 及政府敲响了警钟，住房按揭贷款并不是他们认为的优质资产，因为这种想法的前提是房地产市场价格永远只涨不跌。如果房地产市场的价格出现调整，住房按揭贷款的风险也就自然显露出来。尽管中国住房按揭贷款所占整个贷款的比重还不高，目前这些住房按揭贷款风险也不会危及中国银行体系，但如果监管部门不能够对此 有足够的警惕，如果商业银行不能够严格遵守准入标准，而是为了短期利益尽量规避政策规定，放宽住房按揭的准入标准，那么中国银行业也会步上美国次贷危机之后尘了。

（中国社会科学院金融研究所研究员）