近来在次级抵押贷款危机日益严重的情况下，德国房地产市场却很稳定。其中的原因是德国独具特色的房地产政策。目前德国房地产政策已成为德国 “ 社会市场经 济模式 ” 的重要组成部分。与英美相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。
第一，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的 “ 先存后贷 ” 合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外 30% 的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为 11 年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
第二，严密规划保障市场供给严密而 科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划的出发点是全国的人口特征。目前德国有 8200 万人口，家庭数量为 3800 万左 右，为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。另外，根据政府规划，近年来德国每年新增住房为 25 万到 30 万套左右，完全能够满足居民的新增 购房需求。考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。德国规范 住房市场的法律基础是《住宅建筑法 II 》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层 需求。
第三，大力推行 “ 社会住房 ” 和 “ 住房金 ” 等资助政策。尽管《住宅建筑法 II 》确立了房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还是有家庭由于收入低或者其他原因，买不起合适的房子。为此，德国政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力推行 “ 社会住房 ” 和 “ 住房金 ” 等资助政策。
战后几十年里联邦德国开始大力兴建 “ 社会住房 ” ，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使 这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在 “ 社会住房 ” 的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的 房屋，还可以得到政府的补贴。此外，德国政府还实施 “ 住房金 ” 制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受 “ 住房金 ” 。统计显示，最近几年中，领取 “ 住房金 ” 的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由 45% 下降到 31% 。
第四，为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对 租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止 “ 二房东 ” 现象，维护了全国住房租赁市场的 良好秩序。德国发达的房屋租赁市场。德国自有住房率为 42% ，租赁住房率却达到 58% ，特别是年轻人中 77% 是 “ 租房族 ” 。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制 定该地区不同房屋类型 “ 房租合理价格表 ” 。如房东的房租超过 “ 合理房租 ”20% ，就构成违法行为；超过 50% 就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额 罚款甚至牢狱之灾。
第五，限制房地产投机。近年来大量海外 “ 炒房团 ” 涌入德国，境外资金已超过本土资金成为房地产市场的主力，在德国的境外房地产投资资金约占到全欧洲的 1/3 。许多地方政府为此出台法规限制最高房价和房租，极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步 淡出德国市场。除严格的房地产法规外，税收也是德国政府调控房地产市场的重要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应，还是在限制房地产投机方面，德国政府都积极运用税收手段，大都取得了很好的效果。为限制房地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。德国即将实行所得税改革 计划，将对投资者的房租收入征收 25% 的所得税，这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应，将大大限制房地产投机的利润空间，对维护房地产市场稳定作用重大。
（责任编辑：权娟）
