一、印尼房地产市场概况

　　据印尼不动产协会（ REI ）统计， 2006 年印尼各档次的房屋销售量超过 16 万套，由于大雅加达地区（包括雅加达、茂物、当格朗和波戛西）集中了新开发住宅总量的 65% ， REI 每年统计和预测也以该地区为基础。从交易量看，大雅加达地区 2004 年住宅销售 75574 套； 2005 年为 82821 套，增长 9.6% ； 2006 年达到 104476 套，增长 26.1% 。从交易额看， 2005 年为 10.8 亿美元，比 2004 年的 7.4 亿美元增长 46.1% ； 2006 年达到 13 亿美元，增长 18.9% 。受印尼政局稳定、宏观经济向好和消费者购买力提高等利好因素影响，预计 2007 年印尼住宅市场仍 将保持 10% 以上的增长。

　　 2002 年至 2006 年，印尼房地产市场发展呈现三个特点。首先，银行贷款利率的连续下降促进了房地产市场的繁荣。房地产是资本密集型产业，需要大量资金，印尼银行贷款利率由 2002 年初的 38% 下降到 2006 年的 16% 左右，使房地产企业能以更低的成本获取所需资金。据印尼央行统计， 2006 年房地产银行贷款达 10 亿美元，比去年增长 85% ；贷款利率降低刺激消费者申请购房贷款，造成房地产市场供需两旺，据中亚银行（ BCA ）预测， 2007 年 印尼银行购房贷款将增长 30% 。

　　其次，印尼政府采取多种措施促进购房消费。政府在不断下调基准利率的同时，还采取多种措施刺激购房消费，通过劳工福利保障公司向消费者提供 2% 的房贷利息津贴，减轻消费者的住房贷款利息负担；政府与私企合作在未来 5 年计划兴建 1000 栋简易楼房，并免收占楼房价格 10% 的税赋，使低收入者也能买 得起房；印尼政府还在积极通过修改法令为外国人在印尼购房提供便利。

　　第三，印尼政府积极进行基础设施建设，提高了土地价格，刺激了消费。 2007 年印尼政府拟提供 5.5 亿美元的预算资金用于地方公路、水利和卫生 设施建设；交通部拟投资 14.4 亿美元用于雅加达等 7 省市铁路建设；曼地利银行等三家银行出资 8 亿美元修建 119 公里 高速公路；印尼国家电力公司正在实施 1000 万千瓦电站项目。铁路、公路和电站等大量基础设计的建设，在带动经济发展的同时，也将使相邻或沿线住宅价格上涨，消费需求旺盛。

　　二、印尼房地产企业

　　印尼共有房地产企业 1358 家， 706 家在爪哇岛，其中雅加达 320 家。这些房地产企业规模大小不一，规模大的有上亿美元资产，而小的则仅有几百万美元。 Duta Pentiwi 、 Sioanmas Group 、 Sunten Aqung 、 Ponomorg Antha 、 Graha Urutra 等十家最大的企业控制了目前可用建筑土地的 80% 。据报道目前已经有中国的民营企业直接进入印尼房地产市场。

　　由于印尼住宅需求多样化，不同的房地产企业专注于不同的细分市场，如有的企业专门开发高档公寓，有的开发高档别墅，有的开发中低档住宅等，加之印尼市场需求很大，现在印尼房地产企业竞争并不十分激烈，相反还有一种相互协作的关系，不同的房地产公司可以进行区域的综合开发。

　　印尼房地产开发的两个关键因素资金和土地在金融危机后发生了很大变化。由于金融危机时，大量银行资金在房地产泡沫破裂后损失惨重，使得银行现在严格控制对开发商的贷款，目前房地产开发中开发商自筹资金和银行贷款的比例由金融危机前的 30 ： 70 变为 70 ： 30 ，而开发商自等资金主要来源于消费者的预付款和其他社会闲置资金。目前，印尼开发商正在开发的土地大部分来自开发商在金融危机前储备的空地。印尼房地产主要的交易方式为购房贷款。

三、印尼住宅市场的法律法规

　　（一）市场准入。根据印尼《 2000 年关于禁止和开放投资目录的总统令》及其修正案，印尼允许外资进入房地产行业，可以独资或合资成立外商投资企业，外资比例不低于 5% 。外商投资企业享有自主经营权，有权任免投资企业的工作人员。对印尼国民不胜任的岗位，可以自备或聘用外国管理人员和技术人员，但需要缴纳一定的费用；享有项目用地建筑权、开发权和使用权；可以把所得税减免、外国管理人员和技术人员的薪金、固定资产折旧费和国有化补偿费按现行汇率 兑换成投入时的原货币汇到境外；确因国家利益需要，当国家对企业实行国有化或限制其自主经营权时，外商直接投资企业有权要求予以补偿。

　　（二）房地产行业法律。关于房地产的全国性行业法律主要有 1992 年第 4 号法令和第 24 号法令、 1996 年第 4 号法令、 1997 年第 21 号法 令、 1999 年第 18 号法令。其中 1992 年第 4 号法令是最基础的法令，它结房地产法的原则与目标、住宅、安置和法律责任等作了明确规定。自 2001 年印 尼实施地方自治以来，印尼各地方拥有了自行制定相应房地产政策的权力，因此，印尼不同地区则有不同的具体规定。

　　（三）土地制度。印尼实行土地私有，外国人或外国公司在印尼都不能拥有土地，但外商直接投资企业可以拥有以下三种受限制的权利：建筑权，允许在土地上建筑并拥有该建筑物 30 年，并可再延期 20 年；使用权，允许为特定目的使用土地 25 年，可以再延期 20 年；开发权，允许为多种目的开发土地，如农 业、渔业和畜牧业等，使用期 35 年，可再延长 25 年。

　　（四）税收。印尼对房地产企业征收的税收主要有企业所得税 10% 和房产税 0.5% 。其中印尼房产税的税基是土地和建筑物的资本市场价值，主要税 种有不动产税、印花税、价值附加税。根据印尼 1967 年外资法修正案的规定，作为外商直接投资企业还享有其他税收优惠，如免除发行资的印花税；进口所需机 器设备等固定资产时免征销售税，减免关税；有条件地减免企业所得税。

　　（五）规划与环保要求。印尼设有专门的规划部门对土地用途进行规划，在进行房地产开发前必须到相关部门了解规划情况并在项目实施前获取规划许可。如把已规划好的土地改变用途，须到规划部门申请变更土地用途的规划。土地用途与规划不符则不能开发。

　　项目开发前，还要对项目环保进行评估，对项目可能给环境质量造成的重大影响进行调查、预测、评定。同时，必须获得由依法享有职权的有关政府人员签发的许可证之后方可实施项目开发。环境影响评价和许可证的申领，均应事先办好。

（编辑：苏霏）