本文作者简介：

水兴浪，原名郑水兴 ， 1966 年出生麻坡，中学就读中化中学。目前担任 A. 柏樑 （ ARBORLAND & Co. ）房地产仲介公司董事经理兼任 AMCITY CAPITAL 培训、活动筹办、出版公司首席咨询顾问。 他过去 20 年在美国与马来西亚一些跨国公司，如 Thomas Nelson 、安利、马婆产业服务和威而灵等公司工作而累积丰富的专业领导与销售经验； 1989 年郑水兴在颇具竞争市场的美国密西根创营快餐业，公司业务 扩充之际，郑氏决定返马发展而毅然脫售。 他目前活跃于非政府组织、销售培训和产业投资谘询活动，并且受邀担任马来西亚华人大会堂总会（华总）为华裔商界设立的商业咨询站产业组的首席顾问。 郑水兴凭着本身深厚且精湛的市场营销知识和技术，经常为产业经纪公司及多家中小型销售公司提供培训谘询，曾担任上市公司的董事培训讲师，他已撰写与出版 4 本书藉，并受本地报章诚邀为产业专栏作者，更出任电视产业节目的评论嘉宾及分析员。 郑水兴负笈加拿大哈米尔顿完成商业研究学后，继在美国东密西根大学深造，并于 1988 年考获市场系学士；这些年来，他在国內外因涉足公益与社团活动而因卓 越领导能力赢取多项殊荣，深受社会和专业团体爱载。 郑氏是大马留美青年学生会创办人，也曾经担任马来西亚校友联合总会副主席，并在马来西亚产业经纪公会（ MIEA ）与马美友好协会，马来西亚文化协会担任理事，以及在大马作家协会掌任财政要职。 郑水兴发动与主办不少重要活动，诸如： “United We Return We Serve We Succeed Campaign Dinner”( 我们归来服务成就大业团结一致大会晚宴 ) ，以鼓励海外留学生学成归国，服务祖国；大马最大规模清洁海底潜水队伍活动的 “Malaysian Reef Conservation Campaign” （马来西亚保护珊瑚运动）、 “Prevention Road Accident Campaign” （防范交通意外运动），他也推广 “FPI Campaign” （全参与运动），即鼓励残障人士参与社会与国家发展活动，同时也受委为 FPI 终身教育奖学金委员会主席，他在 2000 年于一家俱乐部担任董事经理时，主办別具一格的千禧年倒数晚宴舞会，吸引了 600 人出席； 此外，他年仅 19 岁时担任筹委会主席，一手策划大马全国留学生夏日营，他的过人领导才能赢得众人赞誉。 在马来西亚房地产界服务超过 17 年的他，是一名在财政部属下注册的特许产业经纪，他曾为多家发展商提供市场谘询服务及销售，也为多家外国公司鉴定投资目 标、为零售商开发策略地点。 他非常关注国家与华社的发展与动态，并经常撰稿，公开演说评论事实。

马来西亚政府根据国内经济和房地产市场发展情况，采取了阶段性政策调控措施，较好地解决了居民住房问题，并使房地产市场多年来呈现整体平稳发展的态势。其部分做法对我国当前房价过热，普通住宅供需矛盾突出等有一定的借鉴意义。

一、依法管理、使用和买卖土地
　 　马宪法规定土地属于州务问题，各州均设有土地局， 1966 年 1 月 1 日起 生效的国家土地法典（ The National Land Code 1965 ）是马最主要的土地法律框架。各州（沙巴、砂捞越两州除外）在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法典均规定土地可以成为私有财产并受保护，除马来人保留地及各州特殊规定外（如吉兰丹州禁止州外人士购买本州土地），土地可以自由买卖。土地所有方式分两种，一种是永久拥有权 （ Freehold ），获得永久地契，另一种是租赁性拥有权（ Leasehold ），可获最长有效期为 99 年的租契。

　　马来西亚土 地面积约 33 万平方公里，分为 13 个州及 3 个联邦直辖区，截至 2006 年底人口达 2664 万，属于地广人稀的多元种族国家，马来人占 总人口的 66.1 ％，华人占 25.1 ％，印度人占 7.5 ％，其他种族占 1.3% 。为保护马来人利益，马政府始终将限制土地转让和炒作作为主要着力点。

1 、 1976 年城镇与乡村规划法令及其 1995 年修正案规定，任何申请取得土地，以及更改土地用途的方案必须呈报审批，且只有在不违反地方政府规划原则与目标 的情况下，方可获得批准。

2 、政府部门、企业或个人不得随意征用土地，只有州政府有权在必要时征用州内土地及改变土地原使用性质，联邦政府要征用土地也要 通过州政府，并向后者支付费用。凡征用土地，必须公布征用理由和确定补偿标准。

3 、地方政府划定的 “ 公共用途保留地 ” 、 “ 森林保留地 ” 等，归政府永久使 用，不得租借或处理给任何人。

4 、国家土地法典规定，各种用途的土地必须在地契注明的规定时间内开发，如果违反，将无条件收回土地。

5 、 马土地总面积中约 1/4 属于 “ 马来人保留地 ” 。 1913 年联邦政府专门通过了 “ 马来人保留地法 ” （ Malay Reserve Enactment ）并沿用至今，划出一些只能由马来人占有的土地，除非获得州政府批准，不能出售、出租、抵押给非马来人。上述做法有效控制了土地的流通。

二、实施有利于广大民众利益的房屋政策
　　马政府把为所有马来西亚公民提 供充足的、负担得起的、公共配套设施齐全的高质量房源作为住宅发展目标。各级政府在住房建造及管理中分工明确。联邦政府层面（主要是房屋与地方政府部，以下简称房地部）主要负责制定相关法律政策，为发展商发放准证；州和市政府负责制定本地区土地使用计划、审批建房 等。多年来，马房屋建造与销售政策稳定，不但满足了市场商品房需求，而且满足了中、低收入群体住房需求。

　（一）高度重视廉价房屋建设
　 　 1 、廉价房屋政策由来已久。 20 世纪 70 年代，马经济基础逐渐从农业经济转变成为以工业为主的经济，城市化进程加快，大量劳动力由农村迅速涌向城市及工业区，城市的非法屋住户（ Squatter ）和低收入家庭增多。房屋短缺逐渐演变为突出问题。鉴此，马联邦政府实施了公众低成本房屋计划（ PAKR ），由联邦政府贷款给各州政府，建造针对低收入群体的廉价房屋，因州政府回收售房资金缓慢，往往要动用州财政收入来归还联邦政府贷款，从而不堪重负，导致该计划实施情况欠佳。 1985 年，联邦政府以人民房屋计划政策（ PPR ）取而代之，由联邦政府拨款进行廉价房屋建设。在人民房屋计划规划下，房 地部下属的国家房屋局（ JPN ）、财政部下属的国家房屋有限公司（ SPNB ）、乡村与地区发展部等部门又先后推行了公众低成本房屋销售计划（ Public Low-Cost Housing Programme ）、人民房屋计划（ People’s Housing Programme ）、综合性公众房屋销售计划（ Integrated Public Housing Programme ）、综合性公众房屋出租计划（ Integrated Public Housing Programme ）、 特困民众发展计划（ PPRT ）等，在私人发展商的参与下，积极发展廉价房屋。就实施情况看，第八大马计划期间（ 2001-2005 年），公共和私人发展商共完成 200513 个单位的廉价房屋，完成计划目标的 86.4% 。第九大马计划期间（ 2006-2010 年）廉价房屋建造计划为 165400 个单位，占房屋建造总量的 23.3% 。

　　 2 、廉价屋和廉租屋。在不同住宅计划下建造的廉价房屋，一部分用于出售，即所谓 “ 廉价屋 ” ，另一部分用于出租，即所谓 “ 廉租屋 ” 。

　 　廉价屋是月收入低于 1500 令吉的家庭均可申请购买的房屋，购买资格由各州政府根据开放性电脑注册系统（ The Computerized Open Registration System ）严格审定。廉价屋建筑面积统一为 650 平方英尺 （约 60 平米） / 单位，售价不超过 25000 令吉 / 单位，约相当于商品房市场价格的十分之 一。 2002 年 2 月 27 日 起 ，房价根据地价调整为最高 35000 令吉 / 单位，最低 25000 令吉 / 单位的 “ 四档价格制度 ” 。但 2007 年以来，马政府正逐 步把廉价屋价格统一到 35000 令吉 / 单位（沙巴、砂拉越两州继续实行 42000/ 单位的顶价）。建筑面积也逐步由 650 平方英尺 / 单位提高到 750 平方 英尺 / 单位，屋型须保证 3 房 2 浴室。

　　廉租屋是房屋产权归政府所有，只出租，不出售的房屋。政府提供廉租屋的初衷是重新安置非法木 屋住户，及以出租方式解决低收入群体的住房问题。此种房屋主要是建于市区的高层公寓（一般为 5-18 层），面积为 650 平方英尺 / 单位，租金为每月每单位 124 令吉，不足市场租房价格的十分之一，租约每 3 年更新一次，由州政府和地方政府全权负责房屋的维修与保养。

　　 3 、廉价房屋的建造。廉价屋的建造主要由联邦政府拨款，地方政府负责选 址和规划，有关部门通过签署合约的方式使私人开发商成为廉价房屋建设的主要力量。目前负责廉价房屋建设管理的部门主要是，房地部下属的国家房屋局（ JPN ）和财政部下属的国家房屋有限公司（ SPNB ） ,JPN 属于非营利性政府 机构，它直接从联邦政府获得拨款，代表联邦政府与私人发展商签署建造合约，其中心业务便是廉租屋建设； SPNB 属于营利性公司，它从联邦政府获得贷款（须 偿还），并与私人发展商签署建造合约，该公司主要致力于廉价屋的建设。此外，马政府强制规定各类房地产开发商在其任一开发项目中必须包含建造 30% 廉价房屋。

开发商产生的亏损主要从出售的商品房收益中补回，即内部 “ 交叉补贴 ” 。在一些地理位置欠佳、地价偏高或对廉价屋需求不大的地区，州政 府可根据本州情 况，采取其他变通方式适当缩小 30 ％这一比例，如企业可向州政府支付现金补偿或参与建造异地廉价屋等。该政策的长期实施不仅为低成本房屋政策找到了资金及 制度支撑，保证了马政府对低成本房屋的充足供应，也使房地产业健康有序地向前发展。同时，马政府规定，廉价房屋绝不因廉价而忽视 “ 人居概念 ” （ Human Settlement Concept ），应注重公共配套设施的建设，如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。

　　 4 、廉价房屋政策伴随经济发展有所调整。随着马来西亚国内经济加速发展，不同收入阶层人民的生活水平明显提高，部分廉租屋居民拥有自身产业的愿望越来越强烈。今年 6 月 1 日，马政府在吉隆坡率先向郊区租屋居民出售其居住的 15007 个单位，售价为 35000 令吉 / 单位，但购买之后有至少 10 年的禁 售期。租屋居民从而得以在寸土寸金的吉隆坡实现 “ 居者有其屋 ” 的梦想，一时间欢声雷动。但主要负责此项工作的国家房屋局官员却认为，他们理解民众渴望拥有 自己的产业，但却更希望人们采取租住的方式，一来可以有效解决更多低收入人群的住房问题，加速在 2010 年实现 “ 零度木屋 ” 的目标；二来由政府对廉租屋进行统一维修保养显然更有利于低收入家庭的生活状况及城市的整体规划。

　（二）政府公务员享有优惠住房政策
　　马来西亚政府公务员的住房问题分两种方式解决，一是租住政府提供的公务员住宅，二是在市场上购房。不同级别的公务员可租住政府提供的不同户型和面积的公务员住宅，最普通的户型为 3 房 2 浴室，约 700 平方英尺 / 单位，租金约每月 100 令吉 / 单位，租房的公务员每月享受政府发给的房屋津贴，基本够当月租房支出。在马来西亚新行政中心布特拉再也（ Putrajaya ）就建造了大量此类住宅，其中包括提供给部分高级公务员租用的小型别墅。第八大马计划期间，共建造针对政府公务员的住宅 43,620 个单位，完成计划目标的 70.4% ，主要提供给警察、武警、消防救援人员、海关和移民厅官员，以及政府公务 员。在农村和边远地区工作、缺乏基本住宿条件的教师和医务工作者也可享受此类住宅。如年满 25-56 周岁的马政府公务员欲在市场购房，即可向政府申请贷 款，马来土著公务员可向财政部贷到房款的 110% ，购房时还可享受 5% 折扣，非马来人公务员只能贷到房款的 90% 。公务员的优惠贷款年利率为 4% ，最高还 款期限为 30 年。马政府设有个人住房公积金账户，每月从工资中提取 8% ，用人单位提取 12% 放入该账户，欲买房时，可凭购房证明提取使用公积金，如不购房 到 55 岁时可全部取出。

　　（三）商品房建造及销售
　　 1 、严格审批房地产开发项目。马政府制定了 1966 年《房屋 开发商（管理与执照）法令》、 1989 年《房屋开发商（管理与执照）规则》以及 1974 年《街道、排水系统和建筑物法令》等。商品房建造以私人发展商为主。每个房地产项目都必须向政府申请执照；建造过程中的任何更改以及住宅的宣传和销售，必须经政府许可同意；开发商必须进行环境和安全评估；开发商如违反有关规定，将被撤销房屋建造执照、罚款，严重者追究刑事责任；建造住宅必须在住宅 买卖合同签订后的 24 － 36 个月内完工（视房屋类型而定）；交房时必须提供住宅适居证明；如在规定期限内不能交房，罚金为总房款的 10 ％。

　 　 2 、不断完善商品房销售方式。马商品房建设和销售过去长期通行的方式是 “ 先售后建 ” ，即购房者签订合同时支付总房款的 10 ％，然后按工程进度分 期付款，逾期不付，开发商有权中止合同。总房款的最后 5 ％由律师保管， 18 个月后如房屋质量合格再将 5% 房款移交给开发商。然而， “ 先售后建 ” 多年来也导 致了部分 “ 滞销楼 ” 、 “ 烂尾楼 ” 的出现。 1990 年 ——2006 年间，马国内共有 266 项产业发展计划被搁置，涉及 96,600 个房屋单位，国家房屋有限 公司（ SPNB ）负责 “ 挽救 ” 此类项目但疲于应对。 2007 年 1 月，马政府开始试行 “ 先建后售 ” 方式，也称 10 ： 90 付款方案，并将在两年观察期内与 “ 先售后建 ” 同步进行。该方案下，购房者在签署房屋买卖合约时缴付 10% 订金，并存放于一个 “ 房款托管帐户 ” （ Stakeholder ），开发商在交房后才能 动用，其余 90% 房款则在竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款，使其按期推行发展计划。落实 “ 先建后售 ” 的发展商得以豁免 30% 的廉价屋建造份额，但须异地建造中、低价格房屋。此举为发展商和购房者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险，也有助于开发商提高自身竞争力，并淘汰那些实力 不足、抱有投机目的的低素质开发商。
　　
3 、注重保护国内外购房者权益（ 1 ）房地部专门设立了房屋仲裁庭（ Tribunal For Homebuyer Claims ），负责处理每项申述额不超过 25000 令吉的申述要求。第八大马计划期间，房屋仲裁庭总共受理了 10074 件申诉，成功处理 8569 件，深 得购房者信任。（ 2 ）为保护土著马来人利益，政府规定开发商须在每一项目中为土著马来人保留 20% 的房屋单位（土著固打）和 5% 的购房折扣，如这 20% 房 屋销售困难，开发商可向州政府申请，经批准后方可出售给非土著公民。（ 3 ） 2006 年 12 月 21 日 起 ，马政府陆续放宽了部分外资投资房地产市场条例，包括 外国人可不经马外资委员会（ FIC ）批准即可购买价格在 25 万令吉以上的房屋 , 推行 “ 大马 —— 我的第二家园计划 ” ，撤销产业盈利税，允许外国人获得无限制 产业贷款等。此类举措吸引外资进入马房地产市场的效果十分明显。
　
　 4 、审慎限制房屋所有权和使用权转让。马来西亚政府规定，居民从 政府获得的廉价屋、廉租屋不得转手出租；各州根据本州情况对廉价屋规定了禁售期，最少不低于 10 年。廉租屋居民一旦购买了廉租屋，也须遵守 10 年禁售期；在商品房转让方面。自 1975 年起至 2007 年，马政府严格征收产业盈利税 （ Property Gains Tax ），马来西亚籍屋主在购买房产后 2 年内出售须缴纳 30 ％的盈利税，第 3 年出售缴纳 20 ％，第 4 年出售缴纳 15 ％，第 5 年缴纳 5 ％，第 5 年后，无须缴 纳。非马来西亚籍屋主 5 年内出售缴纳 30 ％， 5 年后出售仍须缴纳 5 ％。该政策实施多年来，不仅为马国库带来可观收入，也有效抑制了房地产投机活动。
三、近年来马来西亚房地产市场价格变动情况
　
　 除廉价房屋外，马商品房房价主要由楼盘位置、市场供求情况等因素决定，然而，马政府长期谨慎实施各项土地和房屋政策，各级政府机构严格监督和规范市场发展。因此，商品房市场多年来价格缓慢增长，没有出现过房价大起大落现象。从马来西亚年度各类房屋价格指数（ The Malaysian Annual All House Price Index ）来看， 1999 年指数比 1990 年上升了 91.8 点，平均每年上升约 10 点； 2006 年比 2000 年上升了 17.8 点，平均每年上升约 3 点， 详情见附表（一）。马来西亚的房屋类型除廉价房屋外，分为排屋（单层排屋、双层排屋）、公寓、洋房（独立洋房、半独立洋房）等，各种类型房屋的平均价格从 2005 年第四季度的 161500 令吉 / 单位上涨到 2006 年第四季度的 164861 令吉 / 单位，涨幅为 2.1% 。平均价格排前三位的分别是吉隆坡（ 352335 令吉 / 单位）、雪兰莪（ 242512 令吉 / 单位）、沙巴（ 214264 令吉 / 单位）。
　
　从整体表现看，近十年来马国 内房地产市场走势平稳（见附表二、附表三）。 2006 年 12 月底开始马出台一系列放宽房地产市场的措施以后，房地产 市场趋向活跃，尤其是外资进入有明显增长。马房地产发展商会（ REHDA ）今年 4 月份调查显示，新措施出炉后，房地产交易中来自外国客户的销售额平均增长 8%, 本地客户销售额则飙升 32% 。迄今，涉足马房地产市场的外资公司已达数十家，多数来自中东、新加坡、香港和韩国。
　
　（来源：驻马来西亚使馆经商处） - 日期： 2008 年 3 月 12 日