坐在北京初冬下午暖洋洋的阳光里，来自韩国韩国投资促进局的李丙德课长却跟记者聊起了一个让人心里发冷的话题：金融危机下的韩国地产。

　　与中国大陆不同，对于韩国来说，经济危机并不陌生， 98 年亚洲金融风暴仍然让韩国人心有余悸，但是这次韩国遇到了完全不同的情况。

　　李丙德介绍说 98 年金融风暴和现在的性质不一样。上次韩国遭遇危机的主要原因是企业贷款太多，主要是对制造业方面的企业影响比较大。但是这次危 机对韩国来说，也是第一次碰到的情况。这次危机出发点是从金融界开始，这次主要是影响了建设业，房地产业。 98 年金融风暴对房地产行业没有发生很大的影 响，但是这次的金融危机对于韩国的建设业、地产业有极大的影响。

　　对于韩国地产业来说，目前有三方面的压力。第一，贷款资金的压力。韩国把金融界划分为两部分，一级金融市场方面的是大型银行，二级金融市场主要是金融授信公司，还有提供抵押贷款给一般老百姓的信用社，韩国国内主要的房地产贷款都是从二级金融公司做的。二级金融公司现在碰到了资金的问题，建设公司 贷不到款了。

　　第二个压力，韩国的房地产业和中国很像，也有预售房制度，但是现在韩国的期房卖不出去，大量的存货给地产业带来了巨大的资金周转压力。

　　第三个压力是贷款到期的压力，建设公司、开发商和银行三者之间，一般整个开发计划由开发商来做，与中国不同，韩国开发商是很小，他们一分钱都没有。开发商就是做人脉关系，由别人来做项目，在资金很少的情况下，一般通过建设公司给开发商提供放款担保，放款担保的代价就是这个项目承包给建设公司，在 韩国，建设公司在地产开发链条中是一家独大的，这个和中国的情况完全不同。目前的金融危机下，建设公司已经没有能力再出担保，这样的话，前一阶段的贷款已经到期了，就只能更新合同，但是更新合同需要更新担保，但是以前做担保的建设公司，现在已经无法做担保了，地产业面临着巨大的还款压力。

　　而从一年前开始，整个韩国的住宅买卖量就下降了很多，基本上没有什么买卖。和中国一样，很多人持币待购，在等着房价继续下降，他们觉得现在的房子还有很大的降价空间。

　　韩国地产的形势很严峻，但是政府对于救市却还没有定论。目前韩国对于如何救市分歧很大。有的人说增加供应量，对市场解开限制，把市场自由度增加就自然解决这个问题。有的人说，以前我们放开的程度太高了，才造成现在的问题。要把土地收归国有，杜绝炒房，这样才可以解决问题。目前韩国对于如何救市分 歧很大，救市涉及的内容也很多。比如盖房成本的公开问题，建设公司说的盖房成本有太多的水分。韩国社会对房子的看法问题，这个房子到底是不是跟钱一样或者股份一样，可以自由买卖，有的人说是投资对象，有的人说不是投资对象。李明博总统本身是从建设公司的社长出身的，所以对这个有自己的想法。目前韩国主要的 措施就是扶持建设公司。

　　目前韩国政府给建设公司出了一个政策，新房可以由政府购买。但是有一个条件，建设程度超过 90% 以上，以招标的方式出售这些房屋，建设公司卖多少，政府就买多少，按照便宜的价钱去买，以这样的方式来收购。这样的措施缓解了建设公司的压力，但是不能完全解决市场的问题。

　　李丙德认为，目前想真正的解决韩国的地产面临的危机，就必须振兴韩国经济，目前韩国由于物价上涨，收入在不断降低，而同时失业率在不断的升高，而韩国的经济有 60%-70% 是依赖产品出口的，想要解决金融危机的苦恼，韩国也面临经济转型的挑战。

　　这个冬天，韩国的地产业会比中国地产业更冷。