2008-10-24

中国政府正在迅速采取行动，希望确保世界上最大的房地产热点市场之一不至于崩溃。

今后几个月中国房地产市场的低迷状况如何演变将在很大程度上决定全球金融危机期间中国经济减速的严重程度，以及随着中国对建筑材料的需求下降，房地产萧条对全球经济产生的影响。

尽管全球的房地产泡沫都已破裂，但中国市场却被认为有所不同，因为其房屋建设的增长较少受到金融杠杆的推动，而主要是由于城市化人口迅速增加带来的真实需求。每年，中国各地共有 1,500 万至 2,000 万人迁移到城市之中。
但中国新屋销售量近几个月来大幅下降，买家都对经济恶化和房价走软感到恐慌。

随着经济增幅的放缓速度超出了人们预期，政府部门开始从试图控制价格到鼓励买家购房。本周政府宣布了税收减免、对首次购房者降低首付要求和贷款利率等措施。

如果房地产业继续下滑，中国可能难以将增长率保持在 8% 以上，政府长期以来也将这个增幅视为是保持经济繁荣的最低要求。建筑业直接雇用的人员就有 8,000 多万，因此长期的低迷也可能带来更多失业和社会动荡。

麦格理证券 (Macquarie Securities) 驻北京经济学家保罗 • 卡维 (Paul Cavey) 说，房地产市场决定着经济的变化。基础设施投资依然强劲并有可能加速，但随着全球需求减弱，出口正在放缓并可能在今后几个月迅速恶化。他说，这就使房地产成为了至关重要的因素。

中国的住宅投资占经济的比重甚至比美国还要大。去 年这个数字已升至国内生产总值 (GDP) 的 10% ，而美国的这个比例为 4.6% 。但房地产给金融体系带来的风险似乎比美国小：住房抵押贷款占中国各银行贷款总额的 12% ，对开发商的贷款占 7% 。而根据渣打银行 (Standard Chartered) 的数据，在美国，房地产相关贷款占商业银行贷款的 50% 以上。

因为房地产可以推动对众多产品的需求，随着中国对大宗 商品需求的下降，全世界都感受到了房地产低迷的影响。由于近几个月来建筑业的放缓，中国 9 月份的钢铁产量也比上年同期下降了 5.5% 。这导致了钢铁价格的 下跌，一些小厂家被迫倒闭。家用电器零售商也公布近几个月来销售低迷，现在厂家已开始减产： 9 月份空调的产量下降了 21% ，电冰箱的产量减少了 6.5% 。

就 在 1 年前，对房地产的热情还异常高涨，人们在全国各地的新房地产项目外排起长队，伺机立即买进。但对泡沫不断扩大的担忧开始加剧，政府逐步采取措施限制投机性买家，希望从房价中挤出一些泡沫。这些措施似乎正按预期发挥作用，直到全球金融危机令消费者恐慌起来，打消了对中国前景的许多乐观看法。

去年的房屋销售曾一度比前一年增长了 50% 以上，但今年初却出现了疲软，现在甚至在大幅下跌。 8 月份的销售面积下降了 36% 。 8 月份和 9 月份的全国平均房价都较上月出现了下降，由于现金紧张的开发商被迫收缩业务，新建筑的增长势头明显放缓。

西安新兴房地产开发有限公司 (China Housing & Land Development Inc.) 首席财务长 William Xin 说，现在所有人都认为价格将会下行。而开发商不想降价。没有人想卖，也没有人想买。

由于政府政策加剧了房地产市场的低迷，许多人都希望政府能够重新启动这一市场。财政部在一份声明中称，新的政策将减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。

政府迅速做出的反应显示出房地产对中国近年来经济增长所发挥的核心作用。根据一份官方统计，自上世纪 90 年代后期实行住房私有化以来，中国城市中共建设了大约 3,000 万套新房，其中大多数都属于商品房。这份统计报告可能还大大低估了实际的水平。

问题在于，鉴于全球经济减速也打击了市场信心，政府的措施现在能带来多大的改变。不但投机性购房者已不再购买第二套房屋，新的房屋买家也选择了观望。

北京市 38 岁的 IT 从业人员赵伟（音）说，他不想再租房了，想拥有自己的房子，但现在尚未采取行动。他说，降点税或是调低首付对我来说并不重要。房价才是最大的问题。我会再等上半年到一年，希望房价能继续下跌。

这种态度有可能带来破坏性很大的恶性循环：随着买家观望，等待价格进一步下跌，开发商会进一步收缩建设计划，进而加剧经济低迷，鼓励买家等待更长时间。央行 8 月份的一份调查发现， 13% 的家庭计划在今后 3 个月里购房，为历史最低水平。

Andrew Batson

http://chinese.wsj.com/gb/20081024/chw095858.asp?source=UpFeature