2008-10-21

分析师及房地产行业管理人士表示，随着国内住房需求的大幅下滑，中资房地产开发商的现金流不断恶化，甚至达到危险的水平。如果政府不采取大规模的干预措施，房地产行业未来数月或许会出现大量丧失房屋止赎权或面临一轮重大调整。

虽然地方政府建议降低住房交易税，并建议采取微观层面的救市措施，但考虑到经济明显放缓及投资者的普遍观望情绪，多数开发商的命运短线内不太可能好转。

摩根士丹利 (Morgan Stanley) 分析师娄冈 (Jerry Lou) 称，很多中小型开发商的命运将在今年年底银行结帐时面临严峻的考验。他还补充称，虽然地产类股今年以来已大幅下挫，但投资者仍不应购买该类股票。

娄冈表示，由于年底将至，投资者应当密切关注上述问题。如果银行不能按时收回贷款，那么他们很可能会强制出售这些地产开发项目。

分 析师们表示，很多中资地产开发商在 2005-2007 年期间获得了相当可观的利润，但这些利润主要来源于地价投机，而不是实实在在的物业出售。但开发商的好运在今年年中时发生了逆转，原因是中国的宏观经济紧缩政策导致土地价格大幅下降，而对经济放缓的担忧也导致住房需求下滑。中国国家统计局 (National Bureau of Statistics) 周一公布的数据显示，中国第三季度国内生产总值 (GDP) 较上年同期增长 9% ，增幅低于第二季度的 10.1% 。

受此影响，知名开发商业绩明显下滑及银行大规模冲减不良贷款的可能性正在显著上升。

香港上市公司雅居乐地产控股有限公司 (Agile Property Holdings Ltd.) 5 年期信用违约掉期 (CDS) 最新报 1,951 个基点，远远高于 1 月份的约 500 个基点，这表明市场对贷款违约的预期不断升温。

总部在杭州的绿城中国控股有限公司 (Greentown China Holdings Ltd.) 的信用违约掉期从 1 月份的约 700 个基点扩大至 2,500 个基点。

娄冈称，中资房地产开发商的平均 “ 速动比率 ” 已降至 0.5 以下。所谓的 “ 速动比率 ” ，是指一个公司的现金或现金等价物与短期债务之间的比率。

“ 速动比率 ” 低于 1 意味着公司的状况非常危险，因为公司在这种状况下甚至没有足够的资金用于偿还银行贷款。

物业咨询公司世邦魏理仕 (CB Richard Ellis) 高级董事陈炜 (David Chen) 表示，到第三季度末，中资房地产开发商平均仅完成了各自年销售目标的 40%-50% 。

中国国家发展和改革委员会 (National Development and Reform Commission, 简称：国家发改委 ) 公布的城市房屋价格数据显示，中国 70 个大中城市 8 月份房屋销售价格较上年同期上涨 5.3% ，涨幅为 18 个月以来的最低水平。

不过，对于官方数据所反映出的真实程度，很多分析师都持怀疑态度，分析师们表示，在上海、北京和广州等大城市，房屋销售价格已较去年下半年的最高水平下跌了 15%-20% ，房屋成交量也大幅萎缩。

陈炜表示，开发商可以通过两个途径来满足融资需求：一是通过进一步降价来刺激销售；二是通过政府政策的重大调整，允许国有商业银行在开发商贷款到期时放宽偿还期限。

很多开发商出于对现金的迫切需求而开始出售资产或股权。根据上海联合产权交易所 (Shanghai United Assets and Equity Exchange) 在其网站公布的数据，过去两个月中，在该交易所出售股权的 109 家公司中，有 22 家为房地产开发或管理公司。

分析师们 表示，虽然像万科企业股份有限公司 (China Vanke Co., 简称：万科 A) 和保利房地产（集团）股份有限公司 (Poly Real Estate Group Co., 简称：保利地产 ) 这样的大型开发商可能会因其低廉的土地购买成本和较强的资本市场融资能力而维持生存，但很多中小型开发商却在为实现盈亏平衡而挣扎。

小型开发商海南珠江控股股份有限公司 (Hainan Pearl River Holdings Co., 简称：珠江控股 ) 上周五表示，受需求疲软影响，公司已取消在合肥的一个开发项目。

珠江控股第二季度财务报告显示，该公司未能按时偿还重庆一家公司 6 个月期的人民币 1.3 亿元贷款，该贷款于 2007 年 9 月份到期。

分析师们表示，广州的恒大地产集团有限公司 (Evergrande Real Estate Group Ltd., 简称：恒大地产 ) 和重庆的龙湖地产 (Longfor Properties) 也可能因为高杠杆而陷入困境。这两家公司今年早些时候均寻求在香港上市。

某投资银行驻香港的一位未具名分析师称，这两家公司由于希望增加土地储备而借用了大量资金。他们原本希望用首次公开募股 (IPO) 筹集的资金来偿还债务。

但股市不断下挫导致 IPO 失去吸引力。恒大地产于 5 月底放弃了规模 21 亿美元的香港 IPO 计划，转而通过私人渠道筹集资金。龙湖地产的 IPO 计划仍处在等待之中。

记者未能联系到恒大地产和龙湖地产的管理人士对此置评。

分析师们称，尽管房地产市场近期放缓，但在经历了过去数年的繁荣后，房地产市场依然存在泡沫，很多投资者预计，随着经济放缓，房屋价格将进一步下滑。

中银国际研究有限公司 (BOCI Research) 分析师田世欣表示，在这种环境下，政府提出降低住房交易税的建议并不能对购房需求起到很大的刺激作用，特别是在交易税下调幅度尚未公布的情况下。

田世欣称，房价的下跌趋势已经确立，这一趋势不可能因为某一项税收政策的调整而改变。

Joy C. Shaw

http://chinese.wsj.com/gb/20081021/ffe131649.asp?source=article